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事件一：王阿姨買的房是新房。收房的時候，王阿姨看見小區(qū)里有工作人員在保潔，噴灑消毒液。王阿姨心想：這也沒跟物業(yè)簽過合同，也沒有委托物業(yè)公司，這些人都是誰請的?未簽合同，是不是不用交這物業(yè)費了?

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●未簽合同，是不是不用交這物業(yè)費了?

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《民法典》這樣回答：

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《民法典》第九百三十九條的規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。

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王阿姨房屋所在小區(qū)是新建小區(qū)，小區(qū)建成與業(yè)主收房簽訂正式物業(yè)合同往往存在一定的時間差，在此期間也需要對小區(qū)內的建筑物及其附屬設施進行維修養(yǎng)護，對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序進行管理維護。因此，雖然業(yè)主未簽訂正式物業(yè)服務合同，但開發(fā)商委托的前期物業(yè)公司在提供物業(yè)服務后，小區(qū)業(yè)主應當交納物業(yè)費。

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事件二：王阿姨聽說隔壁鄰居放在樓下的電動車被偷了，小偷還一直沒抓著。王阿姨心想：小區(qū)這治安也不行啊，這就不應該交物業(yè)費了吧。

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●小區(qū)發(fā)生了偷盜事件，業(yè)主是否可以不交納物業(yè)費?

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《民法典》這樣回答：

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《民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務人應當維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

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小區(qū)物業(yè)服務公司應當采取保安定時巡檢、在公共區(qū)域安裝安防監(jiān)控等方式維護小區(qū)的治安。小區(qū)發(fā)生偷盜事件后，物業(yè)公司應向有關行政部門報告，提供小區(qū)監(jiān)控錄像、安保巡檢記錄等，協助有關行政部門處理偷盜事件。如果物業(yè)公司能提供證據證明其已經盡到上述義務，業(yè)主則不能以小區(qū)發(fā)生偷盜事件為由拒付物業(yè)服務費。

事件三：阿姨家在一層，從來沒有使用過電梯。對于物業(yè)保潔服務，王阿姨也認為自己無需接受這項服務。所以王阿姨覺得電梯費養(yǎng)護費用、部分保潔費用自己都不應當支付。

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● 王阿姨應該交這些電梯養(yǎng)護費和保潔費嗎?

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《民法典》這樣回答：

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《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

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物業(yè)公司提供服務內容包括對小區(qū)建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護，對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護。除日常小區(qū)保潔、保安、綠化、垃圾清運外，還有很多難以被業(yè)主直接所見的隱蔽工程，例如供暖設備、隱蔽管道的清理養(yǎng)護，電梯的定時定檢等。物業(yè)服務費標準系業(yè)主和物業(yè)服務公司協商后綜合核定，物業(yè)管理行業(yè)協也會定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則供協商時參考。業(yè)主在小區(qū)內居住生活，事實上已經享受了物業(yè)公司提供的各項服務，與物業(yè)公司形成了物業(yè)服務法律關系，不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由，拒絕支付物業(yè)費。

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事件四：有一天，王阿姨坐電梯時發(fā)現電梯里裝了塊電子屏，循環(huán)播放著某課外機構“XX輔導”、某4S店還有XX超市的廣告。

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●王阿姨又犯起了嘀咕：這打廣告肯定給物業(yè)廣告費了，電梯應該是業(yè)主共有設施，物業(yè)能收這錢嗎?

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《民法典》這樣回答：

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《民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

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小區(qū)內電梯、樓道、道路等公共區(qū)域屬于業(yè)主共用范圍，物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分進行經營的，應當公共收益單獨列賬，并及時向業(yè)主公示。根據《北京市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，公共收益歸全體業(yè)主所有。專項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應當優(yōu)先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

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如果王阿姨對小區(qū)開發(fā)商委托的前期物業(yè)公司存在各種不滿，是有權更換物業(yè)公司的。《民法典》第九百四十條規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

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如果王阿姨對新更換的物業(yè)公司仍不滿意的話，按照《民法典》第九百四十六條以及《北京市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，王阿姨還可以聯合業(yè)主召集業(yè)主大會，共同決定解聘物業(yè)服務公司，解除物業(yè)服務合同等事宜。新老物業(yè)公司交替期不是物業(yè)服務的“空窗期”，《民法典》為保障業(yè)主這段期間的權利，第九百五十條還規(guī)定了在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

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來源：北京市第二中級人民法院，作者：袁芳