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繼承登記是不動產(chǎn)登記中一類特殊的登記，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。也就是說，不動產(chǎn)物權(quán)生效的一般規(guī)則是先登記而后取得不動產(chǎn)物權(quán)。不過該條還存在一個但書，即法律另有規(guī)定的除外。繼承登記便是該條但書調(diào)整的范疇，根據(jù)《物權(quán)法》第29條規(guī)定，因繼承或受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或受遺贈開始時發(fā)生效力。因此，繼承登記只是對繼承人（受遺贈人）因被繼承人（遺贈人）死亡事件發(fā)生而取得不動產(chǎn)物權(quán)的一種法律上的確認(rèn)。

不動產(chǎn)登記工作人員作出是否準(zhǔn)予繼承登記的判斷，需要明確一些前提，例如被繼承人（遺贈人）是誰，遺產(chǎn)范圍，被繼承人死亡事件是否發(fā)生，繼承人或受遺贈人是誰等等。在2016 年 7 月司法部廢除繼承登記強(qiáng)制公證之前，這些復(fù)雜的問題是由繼承登記申請人自費(fèi)購買公證服務(wù)，經(jīng)公證機(jī)構(gòu)實(shí)施調(diào)查后，提供確定的結(jié)論供不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接使用，不動產(chǎn)登記工作人員根據(jù)經(jīng)公證的結(jié)論作出是否準(zhǔn)予繼承登記的判斷。但取消強(qiáng)制公證后，這些問題的判斷全部要由不動產(chǎn)登記工作人員自行完成。在政府或繼承登記申請人沒有購買公證服務(wù)的情況下，不動產(chǎn)登記員如何做好繼承登記，筆者認(rèn)為，核心問題是繼承登記申請人是否為適格的繼承人（受遺贈人）。適格源于訴訟法領(lǐng)域，即正確的意思。《繼承法》所要解決的也正是如何確定誰是正確的繼承人（受遺贈人）。本文要討論的就是如何立足于現(xiàn)行的法律法規(guī)，對繼承登記中適格繼承人（受遺贈人）的身份進(jìn)行法律識別，共分為八個步驟。

第一步是明確被繼承人或遺贈人是誰，被繼承人或遺贈人是否已經(jīng)死亡，否則，不發(fā)生繼承或遺贈。

《繼承法》第二條規(guī)定，繼承從被繼承人死亡時開始。《繼承法若干問題的意見》第1、2條規(guī)定，繼承從被繼承人生理死亡或被宣告死亡時開始。失蹤人被宣告死亡的，以法院判決中確定的失蹤人的死亡日期，為繼承開始的時間。相互有繼承關(guān)系的幾個人在同一事件中死亡，如不能確定死亡先后時間的，推定沒有繼承人的人先死亡。死亡人各自都有繼承人的，如幾個死亡人輩份不同，推定長輩先死亡；幾個死亡人輩份相同，推定同時死亡，彼此不發(fā)生繼承，由他們各自的繼承人分別繼承。因此《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6.1明確，繼承登記申請人需提交被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明；公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等。

繼承登記申請人提出登記申請的目的是為了在法律上確認(rèn)其通過繼承或遺贈取得的被繼承人或遺贈人的不動產(chǎn)，所以，第二步是判斷被繼承人或遺贈人有無作為遺產(chǎn)的不動產(chǎn)，哪些不動產(chǎn)權(quán)利能夠繼承或遺贈。

《繼承法》第三條規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財(cái)產(chǎn)，包括：（1）公民的收入；（2）公民的房屋、儲蓄和生活用品；（3）公民的林木、牲畜和家禽；（4）公民的文物、圖書資料；（5）法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；（6）公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；（7）公民的其他合法財(cái)產(chǎn)。《繼承法若干問題的意見》第3條規(guī)定，公民可繼承的其他合法財(cái)產(chǎn)包括有價證券和履行標(biāo)的為財(cái)物的債權(quán)等。《繼承法》第四條規(guī)定，個人承包應(yīng)得的個人收益，依照本法規(guī)定繼承。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第1.8.6.1規(guī)定申請人需提供被繼承人或遺贈人享有不動產(chǎn)權(quán)利的材料。需注意，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同所有的財(cái)產(chǎn)，其中有一半屬于被繼承人或遺贈人配偶所有，其余的才是被繼承人或遺贈人的遺產(chǎn)。如果被繼承人或遺贈人生前與配偶有夫妻財(cái)產(chǎn)約定，申請人需提供書面約定協(xié)議。對于不動產(chǎn)登記而言，繼承登記中最主要的不動產(chǎn)權(quán)利是國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。

取得被繼承人或遺贈人的遺產(chǎn)有兩個通道，一是繼承，二是遺贈。不動產(chǎn)登記員在面臨群眾繼承登記申請時，需明確申請人是通過哪條通道獲得被繼承人或遺贈人的遺產(chǎn)。

《繼承法》第五條規(guī)定，繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。《繼承法若干問題的意見》第5條規(guī)定，被繼承人生前與他人訂有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，同時又立有遺囑的，繼承開始后，如果遺贈扶養(yǎng)協(xié)議與遺囑沒有抵觸，遺產(chǎn)分別按協(xié)議和遺囑處理；如果有抗觸，按協(xié)議處理，與協(xié)議抵觸的遺囑全部或部分無效。因此，遺贈撫養(yǎng)協(xié)議優(yōu)先于遺贈、遺囑繼承，遺贈、遺囑繼承優(yōu)先于法定繼承。

遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，是指“自然人（遺贈人、受扶養(yǎng)人）與扶養(yǎng)人之間關(guān)于撫養(yǎng)人撫養(yǎng)受撫養(yǎng)人，受撫養(yǎng)人將財(cái)產(chǎn)遺贈給撫養(yǎng)人的協(xié)議。”《繼承法》第三十一條規(guī)定，公民可以與扶養(yǎng)人簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。按照協(xié)議，扶養(yǎng)人承擔(dān)該公民生養(yǎng)死葬的義務(wù)，享有受遺贈的權(quán)利。公民可以與集體所有制組織簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。按照協(xié)議，集體所有制組織承擔(dān)該公民生養(yǎng)死葬的義務(wù)，享有受遺贈的權(quán)利。《繼承法若干問題的意見》第56條規(guī)定，扶養(yǎng)人或集體組織與公民訂有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，扶養(yǎng)人或集體組織無正當(dāng)理由不履行，致協(xié)議解除的，不能享有受遺贈的權(quán)利，其支付的供養(yǎng)費(fèi)用一般不予補(bǔ)償；遺贈人無正當(dāng)理由不履行，致協(xié)議解除的，則應(yīng)償還扶養(yǎng)人或集體組織已支付的供養(yǎng)費(fèi)用。需要注意的是，遺贈人只能是自然人，撫養(yǎng)人既可以是自然人也可以是集體所有制組織。那么，依據(jù)遺贈撫養(yǎng)協(xié)議來辦理不動產(chǎn)登記的申請人，就是撫養(yǎng)人。不動產(chǎn)登記工作人員需要判斷撫養(yǎng)人有無遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，遺贈撫養(yǎng)協(xié)議是否有效，撫養(yǎng)人履行遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的行為有無他人提出異議等。

如果申請人不能提供遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，不動產(chǎn)登記員需判斷是否為遺贈。遺贈，是指“自然人以遺囑的方式將其個人財(cái)產(chǎn)贈與國家、集體或法定繼承人以外的人，而于其死亡后發(fā)生效力的民事行為。立遺囑的自然人稱為遺贈人，遺囑中指定受贈與的人為受遺贈人，指定贈與的財(cái)產(chǎn)為遺贈財(cái)產(chǎn)。”《繼承法》第十六條第三款規(guī)定，公民可以立遺囑將個人財(cái)產(chǎn)贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人。需要注意的是，遺贈情形下，受遺贈人需在知道受遺贈的2個月內(nèi)明確作出接受的意思表示，否則視為放棄遺贈。不動產(chǎn)登記工作人員判斷申請人是否適格，需查看有無合法有效的遺囑，申請人是否為法定繼承人以外的自然人或國家、集體，申請人有無在知道受遺贈的2個月內(nèi)明確作出接受的意思表示。關(guān)于遺囑合法有效的問題放入遺囑繼承一并討論。

如果沒有遺贈的情形，不動產(chǎn)登記員需判斷是否為遺囑繼承。不動產(chǎn)登記員需注意，進(jìn)入遺囑繼承，就不存在受遺贈人身份的判斷問題了。

遺囑繼承，是指“繼承開始后，按照被繼承人所立的合法有效遺囑繼承被繼承人遺產(chǎn)的繼承制度。”遺囑繼承同遺贈非常相似，區(qū)別在于，遺囑繼承的受讓人必須在法定繼承人范圍內(nèi)，且必須是自然人，遺囑繼承人沒有以口頭或書面的方式明確表示放棄繼承的，視為接受繼承。遺囑繼承人的范圍同法定繼承人一致，只不過因?yàn)楸焕^承人的意思自治得到了較其他法定繼承人的優(yōu)先權(quán)，但是遺囑繼承人同法定繼承人仍然存在一些共性，不動產(chǎn)登記員需審查遺囑繼承人有無喪失、放棄繼承權(quán)的情形，遺囑繼承人不能先于遺囑人死亡（如果遺囑繼承人先于遺囑人死亡，則不適用遺囑繼承，也不發(fā)生代位繼承）。

下面，我們來討論遺贈和遺囑繼承的共性問題，如何判斷遺囑合法有效。

根據(jù)法律規(guī)定，遺囑有五種形式，法律效力由高到低依次是公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音遺囑、口頭遺囑，其中代書遺囑、錄音遺囑、口頭遺囑需要2個以上見證人見證，當(dāng)然并非任何人都可擔(dān)任見證人。

《繼承法》第十七條第五款規(guī)定，危急情況解除后，遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無效。第二十二條規(guī)定，無行為能力人或者限制行為能力人所立的遺囑無效。遺囑必須表示遺囑人的真實(shí)意思，受脅迫、欺騙所立的遺囑無效。偽造的遺囑無效。遺囑被篡改的，篡改的內(nèi)容無效。《繼承法若干問題的意見》第37條規(guī)定，遺囑人未保留缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人的遺產(chǎn)份額，遺產(chǎn)處理時，應(yīng)當(dāng)為該繼承人留下必要的遺產(chǎn)，所剩余的部分，才可參照遺囑確定的分配原則處理。繼承人是否缺乏勞動能力又沒有生活來源，應(yīng)按遺囑生效時該繼承人的具體情況確定。第38條規(guī)定，遺囑人以遺囑處分了屬于國家、集體或他人所有的財(cái)產(chǎn)，遺囑的這部分，應(yīng)認(rèn)定無效。第41條規(guī)定，遺囑人立遺囑時必須有行為能力。無行為能力人所立的遺囑，即使其本人后來有了行為能力，仍屬無效遺囑。遺囑人立遺囑時有行為能力，后來喪失了行為能力，不影響遺囑的效力。

《繼承法》第二十條規(guī)定，遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑。立有數(shù)份遺囑，內(nèi)容相抵觸的，以最后的遺囑為準(zhǔn)。自書、代書、錄音、口頭遺囑，不得撤銷、變更公證遺囑。《繼承法若干問題的意見》第39條規(guī)定，遺囑人生前的行為與遺囑的意思表示相反，而使遺囑處分的財(cái)產(chǎn)在繼承開始前滅失，部分滅失或所有權(quán)轉(zhuǎn)移、部分轉(zhuǎn)移的，遺囑視為被撤銷或部分被撤銷。第42條規(guī)定，遺囑人以不同形式立有數(shù)份內(nèi)容相抵觸的遺囑，其中有公證遺囑的，以最后所立公證遺囑為準(zhǔn)；沒有公證遺囑的，以最后所立的遺囑為準(zhǔn)。

根據(jù)上述法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記工作人員需注意四個審查要點(diǎn)：

1、在后的有效遺囑優(yōu)先于在先的有效遺囑。

2、公證遺囑只能以公證遺囑變更。

3、遺囑人將不動產(chǎn)毀損的，視為撤銷遺囑。

4、不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移以登記為生效要件，遺囑人將不動產(chǎn)出賣于他人，需完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，遺囑方可視為撤銷。

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法定繼承是指“根據(jù)法律直接規(guī)定的繼承人的范圍、繼承人繼承的順序、繼承人繼承遺產(chǎn)的份額及遺產(chǎn)的分配原則繼承被繼承人的遺產(chǎn)。”不動產(chǎn)登記工作人員需注意以下四個問題：

《繼承法》第十條規(guī)定，被繼承人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母都是法定繼承人。此外，喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的，作為第一順序繼承人。

《繼承法》第十條規(guī)定，遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。?

繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。子女包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。父母包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹。

根據(jù)上述法律規(guī)定，法定繼承包括兩個順序：

1、第一順序法定繼承人包括：

（1）配偶；

（2）子女；

（3）父母；

（4）對公、婆盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的喪偶兒媳，對岳父、岳母盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的喪偶女婿；

（5）代位繼承中的孫子女、外孫子女。

2、第二順序法定繼承人包括：

（1）兄弟姐妹；

（2）祖父母、外祖父母。

代位繼承是指“被繼承人的子女先于被繼承人死亡時，由被繼承人的死亡子女的晚輩直系血親繼承其應(yīng)繼承的遺產(chǎn)份額的制度。”

代位繼承人一般只能繼承他的父親或者母親有權(quán)繼承的遺產(chǎn)份額。《繼承法若干問題的意見》第25規(guī)定，被繼承人的孫子女、外孫子女、曾孫子女、外曾孫子女都可以代位繼承，代位繼承人不受輩數(shù)的限制。第26條規(guī)定，被繼承人的養(yǎng)子女、已形成扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女的生子女可代位繼承；被繼承人親生子女的養(yǎng)子女可代位繼承；被繼承人養(yǎng)子女的養(yǎng)子女可代位繼承；與被繼承人已形成扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女的養(yǎng)子女也可以代位繼承。第27條規(guī)定，代位繼承人缺乏勞動能力又沒有生活來源，或者對被繼承人盡過主要贍養(yǎng)義務(wù)的，分配遺產(chǎn)時，可以多分。第28條規(guī)定，繼承人喪失繼承權(quán)的，其晚輩直系血親不得代位繼承。如該代位繼承人缺乏勞動能力又沒有生活來源，或?qū)Ρ焕^承人盡贍養(yǎng)義務(wù)較多的，可適當(dāng)分給遺產(chǎn)。第29條規(guī)定，喪偶兒媳對公婆、喪偶女婿對岳父、岳母，無論其是否再婚，依繼承法第十二條規(guī)定作為第一順序繼承人時，不影響其子女代位繼承。

根據(jù)上述法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記工作人員需注意以下審查要點(diǎn)：

1、代位繼承只發(fā)生在法定繼承情形。

2、被代位繼承人只能是被繼承人的子女。

3、代位繼承同轉(zhuǎn)繼承的區(qū)分：代位繼承中被代位繼承人先于被繼承人死亡，如果被繼承人的子女在繼承開始后遺產(chǎn)分割前死亡，那么，其應(yīng)該繼承的遺產(chǎn)轉(zhuǎn)由其合法繼承人繼承，這是轉(zhuǎn)繼承的問題。轉(zhuǎn)繼承是指“繼承人在繼承開始后遺產(chǎn)分割前死亡時，其有權(quán)接受的遺產(chǎn)轉(zhuǎn)由其法定繼承人繼承的制度。”轉(zhuǎn)繼承的本質(zhì)是二次繼承，可以適用法定繼承、遺囑繼承和遺贈。

4、代位繼承人只能是被代位繼承人的晚輩直系血親。

這是因?yàn)檫M(jìn)入法定繼承判斷之前，我們先后經(jīng)歷了遺贈撫養(yǎng)協(xié)議、遺贈、遺囑繼承等情形的判斷，它們中有一些特殊的情況進(jìn)入法定繼承范疇。在進(jìn)行法定繼承遺產(chǎn)范圍判斷時需注意以下幾點(diǎn)：

1、遺囑沒有處分的或遺囑無效部分涉及的遺產(chǎn)進(jìn)入法定繼承。

2、受遺贈人或遺囑繼承人先于被繼承人死亡后涉及的遺產(chǎn)進(jìn)入法定繼承，這是因?yàn)榇焕^承只能發(fā)生在法定繼承。

3、遺囑繼承人放棄繼承或喪失繼承權(quán)后涉及的遺產(chǎn)進(jìn)入法定繼承。

4、受遺贈人放棄受遺贈后涉及的遺產(chǎn)進(jìn)入法定繼承。

5、被代位繼承人需具有繼承權(quán)。

6、代位繼承人只能繼承被代位繼承人應(yīng)得的遺產(chǎn)。

繼承人（受遺贈人）有無喪失繼承權(quán)，是不動產(chǎn)登記工作人員識別繼承人（受遺贈人）適格與否的一票否決條款。《繼承法》第七條規(guī)定，繼承人有下列行為之一的，喪失繼承權(quán)：（1）故意殺害被繼承人的；（2）為爭奪遺產(chǎn)而殺害其他繼承人的；（3）遺棄被繼承人的，或者虐待被繼承人情節(jié)嚴(yán)重的；（4）偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節(jié)嚴(yán)重的。