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----從山東省國土廳的《關(guān)于規(guī)范不動產(chǎn)預售合同備案工作的通知》說起

一、《條例》第二十七條出臺的歷史背景

《條例》為1998年出臺的一部國務(wù)院條例，其立法目的是為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而在當年，房屋和土地還是分開登記的。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第三十二條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”避免出現(xiàn)開發(fā)商將房屋和土地分別轉(zhuǎn)讓以及一房多賣、邊賣邊抵等情況的出現(xiàn)，在當時的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)還不發(fā)達的社會狀況下，作此規(guī)定。

二、《條例》第二十七條的實施情況

從1998年《條例》實施開始，各地的國土管理部門就從未開展過此項備案工作，這也是一些地方出現(xiàn)土地抵押、土地查封與預售合同備案沖突的根本原因。自國務(wù)院機構(gòu)和職能改革開始，不動產(chǎn)統(tǒng)一工作的開展，以及國務(wù)院“放管服”的精神指導下，其實以及從實際上形成了房地產(chǎn)主管部門管市場、國土部門管登記的格局。在現(xiàn)今的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)條件下，國務(wù)院從2016年即出臺了《政務(wù)信息資源共享管理暫行辦法》，2017年5月國務(wù)院辦公廳還出臺了《政務(wù)信息系統(tǒng)整合共享實施方案》，而《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十四條也規(guī)定了：“不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
　　不動產(chǎn)登記機構(gòu)能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復提交。”

而實際上，山東省國土廳的這個文件下達之后，真正實施的地方也是寥寥無幾。那么為什么國土廳在互聯(lián)網(wǎng)+和大共享的背景下還出臺這種加重企業(yè)負擔的文件呢，這個文件的出臺貌似符合合法合規(guī)，其實背后體現(xiàn)的是土地管理部門和房地產(chǎn)主管部門之間潛在的沖突和矛盾，是部門斗爭的產(chǎn)物。

三、解決問題的方法

出現(xiàn)此種問題的真正原因其實是房地產(chǎn)主管部門和不動產(chǎn)登記部門之間的溝通和協(xié)作出現(xiàn)了問題，未依法進行相關(guān)信息的實時互通共享。因此解決問題的根本方法應該是去解決共享問題，而不是把一個已經(jīng)落伍和沒有實施過的法條從歷史的垃圾堆里趴出來使用。筆者建議刪除需到土地管理部門備案的規(guī)定，將《條例》第二十七條修改為“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起３０日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。