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近年來，土地、房產等不動產引發的各類風險和糾紛日益增多，人們的防風險意識和法律意識也逐漸增強，不動產查封登記工作量也隨之增長。由于情況復雜多變，不動產登記機構稍有不慎，就可能會產生各種不利后果。或涉嫌違法，被司法機關處罰；或涉嫌行政違法，被相關權利人提起行政訴訟。此外，相關權利人還可能因不滿而進行投訴和信訪。
河南省焦作市國土資源局為保證人民法院生效裁判文書依法及時執行,依據最高人民法院、原國土資源部、原建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》,有效開展不動產登記司法協助工作。2016年6月至今，焦作市累計辦理查封登記2960件，注銷查封登記1545件，接收協助執行過戶文書244件。
不動產登記司法協助實踐中，焦作市也遇到了一些具體問題。為此，焦作市不動產登記機構在研究分析問題形成原因的基礎上，努力思考和探索解決之道。
問題一：《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第30條規定：“查封、扣押、凍結的財產已經被執行拍賣、變賣或者抵債的，查封、扣押、凍結的效力消滅。”從工作實踐看，法院拍賣的不動產可能牽涉多起民事糾紛，同一不動產被不同地區的法院、不同的案件查封，有的多達十幾次，首次查封、續查封、輪候查封等需要甄別，甚至還有法院存在重復查封情況。
對策和建議：登記機構在接收司法協助過戶手續后，一要認真核準不動產查封及抵押信息，確認與執行法院提供的信息一致后，對準備轉移過戶的不動產進行注銷查封登記；二要利用不動產登記系統的辦公軟件，在系統中進行臨時限制并做好標注，因為從法院解除查封到登記機構完成轉移登記存在時間間隙，其間其他法院要求查封不動產時，登記機構無法拒絕；三是有效杜絕出現不動產的惡意抵押、轉讓等行為；四是做到內部科室之間信息互通，保證司法機關生效法律文書執行到位。
問題二：不動產統一登記前，有權利人已取得房屋所有權證或者已辦理預告登記，但后來整宗地被查封，導致后續業務無法辦理。焦作市某房屋開發公司以出讓方式取得一宗國有建設用地使用權。2014年，該房屋開發公司通過規劃驗收并辦理房屋所有權首次登記。部分業主相繼辦理房屋所有權轉移登記，但未辦理土地使用權的分割轉移登記手續。2017年3月，因該房屋開發公司存在債權債務民事糾紛，某區人民法院查封該公司名下此宗土地。該小區多名業主申請辦理不動產抵押登記，不動產登記機構告知業主其所在小區宗地現處于查封狀態，無法辦理不動產抵押登記。
對策和建議：針對房地沒有一體登記的情況，除業主宜向辦理土地查封的法院反映情況并提出異議外，登記機構要及時向法院提出審查建議，明確告知法院土地權屬主體和房屋權屬主體不一致的情況及其原因，清楚陳述查封后可能會造成的相應后果，建議法院以保護權利人合法權益為出發點。如果法院在知曉上述情況后，仍然執意查封該宗土地，依據相關法律和司法解釋規定，不動產登記機構應協助法院執行。此外，不動產統一登記之前，權利人已取得房屋所有權證或者已辦理預告登記的，雖然整宗地被查封，但不應影響房屋權利人申請辦理不動產登記。
問題三：統一登記前，房、地分散登記導致不少房屋所有權首封法院與土地使用權首封法院不一致。2017年9月，焦作市不動產登記中心司法查封窗口收到某法院關于將某房地產開發有限公司名下共計9套房屋分別協助過戶的裁定。經工作人員核查，上述房屋對應的土地已于2016年4月被某公安分局查封，查封期限為兩年。
對策和建議：不動產登記機構應及時向該法院提出審查建議，明確告知房、地查封不一致的情況，待該法院與公安分局商妥并送達相關案件的移送執行函等依據后，再給予協助。
問題四：司法機關只查封房屋，而不查封該房屋所在土地。2017年11月，外省某法院要求辦理不動產協助過戶，裁定內容為：將焦作市某區5套房產過戶至競得人王某名下。經登記機構工作人員核實，所涉5套房產均有對應的國有建設用地使用證。根據相關規定，房屋應當與其所依附的土地一并辦理登記，保持權利一致。法院執行人員認為，國有建設用地使用權作為一項獨立的權利，非經處置就一并轉移并不符合規程，拒絕在執行通知書上添加“將國有建設用地使用權一并轉移”。
對策和建議：不動產登記機構應向司法機關建議，在拍賣房產時堅持房地一體的原則，將所拍房產與其所在土地一同拍賣，保障競得人的合法權益。
問題五：兩個或多個司法機關同時對同一不動產要求辦理查封登記。焦作市A法院一名工作人員來到不動產登記中心辦理查封登記，工作人員告知其辦理查封登記需至少兩名法院工作人員到場，在該工作人員電話通知其同事趕來時，B法院兩名工作人員也前來對同一不動產辦理查封登記，雙方對誰有首封權產生異議。
對策和建議：不動產登記機構可以采取如下措施：一是保持不動產現狀，對任何機關和個人提出的要求，都暫時擱置；二是不對任何司法機關和個人進行辯解，并立即將相關情況及時通報給提出不同要求的各司法機關；三是等待不同的司法機關的共同上級機關做出最終裁決之后，再依法進行協助工作。
此外，不動產登記機構應制定一項及時告知各司法機關和相關權利人的登記制度，以證明不動產登記機構已經履行了及時告知的義務，避免因被誤解而被錯誤地追究責任，產生不必要的麻煩。同時，建言司法機關建立相應工作規范，與不動產登記機構共同推進《不動產登記暫行條例》的實施。
問題六：銜接配合不夠。不動產統一登記運行時間不長，部門溝通銜接力度不夠、業務通融深度不夠等客觀存在，這對查封登記影響尤大。
對策和建議：建議加強協調溝通，進一步與房產、林業等部門對接，做好檔案資料的全面移交，涉及權屬糾紛時通過協調溝通妥善處理。
【來源】《中國不動產》2018年第7期 ??
【作者】河南省焦作市國土資源局 張濤 尚桂芳?
? ?轉自 房政在線
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