行業資訊
10月30日，由明源地產研究院主辦的“2020年中國房地產總裁峰會”在上海盛大開幕，明源地產研究院徐穎出席了本次盛會。
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??徐穎表示，房企做數字化分四個層次：
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??第一層是聚焦在地產開發業務的創新，從工具、流程、能力上全面改造現有業務。
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??第二層是地產開發和其他板塊的互聯互通，相互賦能。
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??第三層是有多元化的板塊之后，沉淀客戶數據、供應商數據、房源數據、資產數據。
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??第四層是基于大數據的基礎，基于互聯網的思維，去暢想更多的商業空間。
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??以下是根據明源地產研究院徐穎的現場演講整理出的金句：
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??1. 中美科技脫鉤背景下，各類資源一定會加速轉移到高科技含量比較高的產業當中，“控地產、保產業”的政策基調將持續強化，地產行業面臨的挑戰加劇。
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??2. 中國對于超大城市，限制人口流入，同時嚴格限制新增建設用地指標，所以超大城市土地供給很少，導致房價上漲壓力只增不減。為了不讓房價上漲，可能還會有嚴厲的暴風驟雨般的調控。
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??3. 地產面對的具體環境，以前是五限，現在是六限，限資金。未來，因為2021年會有大量的房子交付，如果房屋質量問題成為普遍現象，一定會招致政府強力的監管，所以七限也可預見，限預售和過程監管。
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??4. 整個行業發展模式都會發生根本性的變化。以前地產的高速增長靠的是三大引擎：凈利潤率、總資產周轉率，權益乘數。而現在，這三個引擎都在遭受不同程度的沖擊。第一個引擎受到了土地紅利下滑沖擊，第二個引擎受到了整個市場的流速下滑的沖擊，第三個引擎受到了三條紅線的沖擊。
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??5.? “6+2模型”，是房企當下有效應對沖擊的核心戰略方向。比如適度規模，規模不再是第一追求，而要追求規模、利潤和質量三者的平衡，未來普通的增長可能在15%-25%，千億房企可能要適應未來10%的增長。
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??6. 將來所有的企業都應該圍繞兩個中心，一個以客戶為中心做產品，一個以企業為中心保利潤。這兩者缺一不可。
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??7.? 布局模式方面，現在主流布局趨勢是，把城市布局的能級往上提，加大二線、強三線的布局力度。不管能不能掙錢，至少企業的流量和規模還是有保障的。
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??8.? 控制開發流速，摸清楚最近五年內的供需情況，供了多少貨出來，銷售的流速，最終留存的本市居民持有的存量房產有多少。
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??9.? 我們覺得要練好內功，行業目前流行的做法是打好幾場戰役。第一是庫存，第二是集采，第三費用，第四變更，第五利息，第六稅負。
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??10. 產品及服務的提升，要有區域深耕作為基礎，產品和服務不是一味的材料堆砌，不是一味地向客戶屈服，我們要追求企業、客戶、專業多維的平衡。
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??11. 合作開發最大的問題，是基因問題。不同房企算賬模式不同，有的看凈利潤，有的看IRR，但凡降價，兩個企業就會打起來。
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??12. 產業布局可以首先通過項目級的合作，先切入進去，來解決產業地產模式拓展的問題。
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