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　后房地產時代，棚改貨幣化一直較受關注，棚改龍頭北京城建在此前1年半時間已經拿下5個棚改項目，總貨值822.65億元。而近日，公司再添新單后，與集團聯手拿下總投資139.59億元懷柔區城中村棚戶區改造項目。目前，北京(樓盤)城建在手棚改項目已達6個，總貨值達962.24億元。
　　在手總貨值近千億元
　　住建部提出，2018年—2020年再改造棚戶區1500萬套，其中2018年棚改目標580萬套，較此前市場預期的500萬套，上升16%。
　　在房地產去庫存的大背景下，棚改貨幣化超預期推進，棚改龍頭北京城建也吸引了市場的關注。
　　根據公告，北京城建新獲取的城中村項目總占地面積約122.22公頃，其中包含國有土地約9.75公頃，集體土地約112.47公頃，規劃總建筑面積約116.29萬平方米(含回遷房建筑面積43.41萬平方米)。本次城中村項目總投資預計為139.59億元。
　　實際上，此前，北京城建已經有5個棚改項目，包括康莊鎮棚改項目、臨河村棚改項目、懷柔新城棚改項目、懷柔城中村棚改項目、黃村鎮棚改項目。
　　根據《證券日報》記者粗略統計，截至目前，北京城建在手棚改項目共6個，在手棚改貨值總計962.24億元。
　　項目收益率12%-15%
　　棚改項目運作模式如何?在手的近千億元棚改貨值，會對北京城建帶來何種影響?
　　對此，有地產行業的券商分析師向《證券日報》記者表示，北京市棚戶區改造項目按總投資額加成收益率的方式給予企業利潤，收益率在12%-15%之間，其中總投資主要包括：一級開發的征地、拆遷及基建，二級開發的建安、配套、銷售，以及貸款所產生的財務費用等。
　　對于北京市棚改項目的一、二級聯動模式，廣發證券(000776,股吧)的研究報告稱，北京目前的一級開發主要有兩種模式：其一是一次性招標，即一、二級開發由一家企業來做;其二是一、二級開發分開，先做一級開發整理，二級需要在政府土地收儲后進行公開招拍掛。
　　而關于北京城建棚改項目的收益率，上述券商分析師進一步解釋道，北京城建的棚改項目中，望壇、張儀村等國有土地項目采用一、二級聯動模式，加成收益率為15%;臨河村、懷柔、康莊鎮等集體土地項目，采用一級開發加安置房建設模式加成收益率為12%-13%。棚改項目主要的資金來源為貸款資金，貸款資金利息是計入總投資中的，所以棚改項目加成收益率扣除稅務成本及自有資金的財務成本后，基本上貢獻的是凈利潤。
　　因在手棚改項目體量大，為加速資金周轉，提升資金使用效率，在自有資金層面，北京城建先后于2017年7月份和2017年11月份，設立了北京城建興潤基金管理合伙企業、北京城建興瑞基金管理合伙企業等地產基金。
　　對于北京城建的棚改項目，上海(樓盤)一位券商研究員表示，棚改項目最大的風險在于拆遷，拆遷時間過長，將明顯增加各方面的成本，在2017年動工的棚改項目中，北京城建臨河村棚改項目僅用時15天即完成100%拆遷簽約，被業內稱為“臨河速度”，懷柔棚改項目也快速的完成了100%拆遷簽約。根據北京城建披露的懷柔城中村棚改項目、黃村鎮棚改項目可知，棚改項目總的投資時間是3.5年—4年，所以預計之前總貨值822.65億元的5個棚改項目，在2018年-2020年之間，將先后完工，進入結算期。