行業(yè)資訊
編者按：2021年，世界、中國、各行各業(yè)乃至每一個人，都深切感受到“百年未有之變局”。
“不畏懼寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的驕陽”，新的一年到來，我們深信，中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)仍將克服所有困難，從容面對任何局面，取得更加矚目的成績。
有鑒于此，觀點新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧并總結(jié)標桿房企過去一年的調(diào)整與改變，尋找全新一年的機會所在。
同時，我們邀請了多位具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學家進行了深度對話，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)的前行之路。
尤其當我們了解到時代中國的業(yè)務(wù)布局是多么地集中。
截至2021年半年度，土地儲備89%位于粵港澳大灣區(qū)（加上清遠），城市更新方面72%儲備面積位于廣佛兩城。
這引申到目前時代中國面臨著的三個主要問題：土儲集中在廣東省內(nèi)面臨著特定區(qū)域的銷售風險+部分項目和城市更新轉(zhuǎn)化問題+表外負債或多。據(jù)了解，時代中國在拓展項目時較多地引入了非標融資和表外融資。
沒有壞消息就是好消息，時代中國在過去一年詮釋了這條道理。
沒有什么特別大的新聞事件，沒有大宗資產(chǎn)處置、沒有債務(wù)違約、沒有裁員降薪……這家偏安南國的開發(fā)商在行業(yè)寒冬中顯得極為低調(diào)。
只是在這風平浪靜背后，卻暗含考驗。
區(qū)域型布局
時代中國并沒有像部分華南房企那樣，在過去幾年開展真正意義上的全國擴張。盡管在2011年后提出了全國布局的模式，并付出了行動。但實際上時代中國絕大部分土地儲備仍位于廣東省境內(nèi)，且土地集中度極高。
縱觀時代中國的發(fā)展歷史，該公司1999年創(chuàng)立至2005年立足廣州，開發(fā)有廣州翠逸家園、廣州時代花園等項目。2006年開始走出廣州，隨后一直深耕珠三角，接連進入了佛山、中山、珠海和清遠等地市場，2009年入局舊改。
2011年起，以進軍長沙為標志，時代中國開啟全國化布局階段，但實際上還是圍繞珠三角布局，包括2016年進入深圳、惠州和東莞，2017年進入江門。
而2011年首入長沙市場后，時代于2018年10月才拓展第二座廣東省境外城市成都，以3.07億元價格拿下位于成都市郫都區(qū)一宗占地面積3.04萬平方米的純住宅用地。
隨后，時代在2019年3月通過杭州土拍首入華東，同年12月首入武漢。2021年2月首入南京。由于進入時間較早，長沙亦是時代在廣東以外土地儲備最多的城市，但也僅有142.13萬平方米。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
按城市能級來看，時代土地儲備分布偏向高能級，一線、二線、三四線城市項目占比分別為23.3%、45.4%、31.3%，高能級城市和低能級城市比例約為7：3。
馬后炮地看時代中國的布局策略，這種堅守經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，無論本土深耕抑或外拓過程中不過多進入三四線城市的打法，在過去幾年可能被詬病為“不進取”，但在如今境況中看來，反而風險會更小。
另外，應(yīng)該注意到時代中國與同體量企業(yè)對比，拿地節(jié)奏是比較獨特。自2018年以來，當別的房企大規(guī)模擴儲時，時代拿地銷售比卻一直保持在較低水平。
那么，時代中國的土地集中程度有多高？
截至2021年上半年，按項目集中度，時代中國土儲布局于5個城市圈、17個城市，但土儲面積TOP1/3/5/10城市土儲占比分別為23.3%、57.8%、71.4%、94.7%。同時，69.5%土地集中于粵港澳大灣區(qū)。?
類似大多數(shù)區(qū)域型房企，它們通常會挑選區(qū)域內(nèi)不超過5座城市實施深度布局，放在時代身上則是--廣州、佛山和清遠，這三座連在一起的城市。
廣州是一線城市，對人口極具吸引力。而佛山本身是強二線城市，亦同時分流來自廣州的購買力。作為廣州后花園，清遠的道理亦相當。
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期末，時代中國在廣州擁有503.85萬平方米土地，占總土地儲備比例23.3%；該公司在清遠擁有403.06萬平方米土地，占總土地儲備比例18.6%；佛山則擁有334.82萬平方米土地，占比達15.9%。
資料顯示，截至2021年半年度，時代土地儲備中89%位于粵港澳大灣區(qū)（加上清遠），57.8%土地位于廣佛清，城市更新方面則72%的儲備面積位于廣佛兩城。
時代中國的業(yè)務(wù)基本上與廣佛清三座城市綁定。
而從過往銷售情況看，廣佛項目是時代中國合約銷售的支柱。其在廣佛兩城豐富的項目儲備，亦為公司銷售增長保持25%以上的較高增速打下基礎(chǔ)。
2017年以來，時代在廣州銷售超過453.4萬平方米物業(yè)，攬金1022.89億元，在佛山銷售了536.3萬平方米物業(yè)，銷售金額921.38億元。4年半以來，兩城合約銷售金額及面積分別占總銷售的59.57%和47.16%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
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期內(nèi)，廣佛兩城合約銷售均價分別為23041元/平方米及17797元/平方米，這對時代中國近年來的毛利率起到一個支撐作用。盡管行業(yè)整體利潤率下降已是不可逆的趨勢，而時代毛利率還能維持在約30%左右的水平，不至于大幅下跌。
因此，岑釗雄在2021年年中舉辦的業(yè)績會上亦繼續(xù)強調(diào)了聚焦大灣區(qū)是策略：“讓投資更加聚焦、更加簡單，這是我們一個很重要的策略。”
廣佛與清遠
那么清遠呢？
從過去4年半表現(xiàn)看，清遠的表現(xiàn)比廣佛要遜色得多，期內(nèi)共取得銷售金額169.45億元，對應(yīng)面積194.6萬平方米，分別占總銷售比例5.19%和9.27%，銷售單價僅8707.6元/平方米。
要知道，時代中國2021年半年度前兩大重倉城市第一為廣州，第二是清遠。
一年前情況還是倒轉(zhuǎn)的，第一大重倉城市是清遠。
時代在清遠可謂根深蒂固，但為什么銷售會如此低迷？這就涉及到時代中國經(jīng)營中的一大問題--周轉(zhuǎn)。
這不是時代所有地產(chǎn)項目的問題，該公司在廣州、佛山兩地項目的去化是沒有問題的，畢竟需求暢旺，但在清遠情況就沒有太樂觀。
如果用土儲銷售比來觀察（年初年末平均土地儲備/當年合同銷售面積），2017年該數(shù)據(jù)為9.61年，即時代在當?shù)氐乃许椖看蟾乓?.61年才能賣完。2018年，時代在清遠的土儲銷售比增長到16.75年，2019年11.14年，2020年6.8年。
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據(jù)了解，時代在2013年末上市前就在清遠有布局。上市后，分別在2014年、2016年-2019年有拿地動作，其中高峰是2017年，當年時代將清遠153萬平方米土地收入囊中。
此外，時代中國清遠項目主要分布于清城區(qū)和佛岡縣，截至2021年半年度項目總數(shù)為12個，但占總土地儲備面積相當大，因為其中有不少超過40萬平方米建筑面積的大盤項目。
雖然時代在2020年開始已有意識地停止在清遠這種低線城市拿地，但大抵上已積重難返。尤其時代在清遠的部分項目是“地王”，慢周轉(zhuǎn)對時代整體收入和利潤的侵蝕，就更加明顯。
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一個例子是，2017年3月9日，時代同樣在飛來湖畔、萬達廣場西側(cè)以9.1億元拍下一宗住宅地塊，折合樓面地價3659元/平方米，創(chuàng)下單價紀錄。
同年10月，時代中國旗下清遠時代宏景投資有限公司，以4.81億元競得清城區(qū)飛來南路清新路段旁地塊，溢價率高達150.4%。地塊占地面積23137.48平方米，折合樓面地價約6708元/平方米，成為清遠“地王”。
該項目最初定案時代外灘，但目前名字是時代云來，在報表中則列為飛來南路項目（清遠）。項目規(guī)劃6棟高層住宅，2019年開工，報表中預(yù)計2022年落成，但截至目前未有任何推盤信息。
另一方面，清遠這座城市本身市場需求并不算太好。按2020年數(shù)據(jù)，清遠GDP1777.15億元，在全省范圍排14位。人口被區(qū)域內(nèi)其他城市吸引，屬于人口輸出型城市。
雖然在粵港澳大灣區(qū)概念帶動下廣清一體化陸續(xù)推進，對清遠未來發(fā)展帶來一定想象力，但在目前這種行業(yè)氛圍之下，清遠樓市狀況肯定沒有辦法與廣佛這種核心城市相比，而且高庫存也是不可忽視的因素。
2020年，清遠樓市新建商品房成交88616套，比2019年微跌1.02%，成交面積801.6萬平方米，同比下跌1.1%；全市新房均價7004元/平方米，同比下跌8.72%。
疲弱預(yù)期之下，2021年清遠樓市去化壓力可想而知。值得注意的是，時代2021年上半年在清遠僅實現(xiàn)8萬平方米去化。
相反，2021年廣州樓市在經(jīng)歷年中冷意后，年末有所回暖，全年新房網(wǎng)簽量再度突破10萬大關(guān)，達到109906套，同比上漲9%。網(wǎng)簽量為近10年第二高，僅次于2016年12萬套。
舊改與儲備
同樣面臨考驗的還有城市更新項目。
城市更新是時代中國三條業(yè)務(wù)主線之一，截至2021年半年度，在國內(nèi)7個城市擁有160個處于不同階段的舊改項目，且全部位于廣東省境內(nèi)。廣州、佛山占72%，擁有118個項目及4048.4萬平方米儲備面積，其余則分布在珠海、中山、深圳、東莞和惠州。
在目前招拍掛或收并購越來越不劃算的情況下，時代中國對舊改的依賴將越來越大。2021年上半年，該公司一共新增了7幅土地，總建面約153萬平方米，城市更新轉(zhuǎn)化為2幅，面積51萬平方米，占比達到三分之一。
時代從2018年開始披露舊改數(shù)據(jù)，以突顯業(yè)務(wù)的重要性。當年，時代城市更新轉(zhuǎn)化的土儲占新增土儲的28%，翌年該數(shù)據(jù)升至46%。到2020年，時代利用城市更新轉(zhuǎn)化的土儲占新增土儲比例達到六成以上。
押寶舊改多年，自前年開始，時代舊改業(yè)務(wù)開始作出貢獻。2018年，時代中國城市更新業(yè)務(wù)收入27.76億元，占營業(yè)收入8.1%。2019年收入21.67億元，占比5.1%。
2020年該部分收入提升至54.53億元，占比躍升到14.1%。2021年半年度數(shù)據(jù)為24.07億元和13.2%。
但舊改轉(zhuǎn)化的速度和可行性是個問題，時代中國目前參與的城市更新以舊廠房搭配舊村項目兩方面同時著手，其中舊廠房改造主要用非協(xié)議出讓，舊村改造主要是協(xié)議出讓模式。
資料顯示，在協(xié)議出讓模式下，房企整理好的土地直接按協(xié)議轉(zhuǎn)化為土儲，確定性高，拆遷轉(zhuǎn)化基本上靠房企獨自完成，可控程度高。而協(xié)議出讓，容易出現(xiàn)負責一級整理的房企拍不到地塊的可能。
目前時代中國也愿意賺一級土地整理的錢。
例如2021年上半年，時代成功轉(zhuǎn)化了4個舊改項目，面積71萬平方米，其中僅2個轉(zhuǎn)化為土儲面積51萬平方米。其余兩個，時代與廣州市政府平攤了收成。
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這種模式令時代在城市更新項目漫長的開發(fā)周期內(nèi)，能回流一部分現(xiàn)錢，不至于沉淀大量的資金。
只是政策的改變，令時代舊改之路蒙上一層陰影。
以廣州市場為例，時代中國是2009年進入舊改市場，當年正值中國城市更新歷史中的探索時期，廣州發(fā)布《關(guān)于加快“三舊”改造工作的意見》，正式推動了城市更新的起步。隨后2015年的“1+3”政策體系，2020年的“1+1+N”政策體系則為此再點了兩把火。
2014-2015年期間，岑釗雄稱要在舊改領(lǐng)域“大干一場”。2017年開始，時代拿地結(jié)構(gòu)向舊改傾斜，年內(nèi)累計獲取舊改數(shù)量68個，2018年獲取80個，潛在建面2500萬平方米。
2019年底，時代中國累計擁有舊改數(shù)量120個，潛在建面4300萬平方米。到2021年中期，該公司城市更新項目數(shù)量達到160個。
而最新的政策，令時代旗下舊改短期轉(zhuǎn)化的難度加大。最近半年就有傳言稱，時代正退出黃埔金坑銀嶺舊村改造項目。
這不能不被視為一個信號。
而且時代中國目前由于政策、融資等方面的各種原因，2018年以來在拿地上一直處于審慎的狀態(tài)，低于同行水平。更不用說2020年疫情爆發(fā)后兩年，2020年拿地銷售比降至17.05%，到2021年上半年則只有7.8%。
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據(jù)了解，2021年上半年時代中國一共新增了7幅土地，總建面約153萬平方米，土地購置成本約為35.43億元。截至期末，時代中國共擁有土儲總建面約為2166萬平方米，管理層稱約能維持3年的銷售。
總的來說，時代中國目前最大亮點仍是較優(yōu)質(zhì)的土儲，包括重倉粵港澳大灣區(qū)(尤其是廣州)以及大量的城市更新。
目前，該公司合約銷售均價已達到19407元/平方米，這將是時代面對行業(yè)寒冬的支撐之一。
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而且時代中國在2020年突破千億銷售，也是增加了一定的安全系數(shù)。2021年全年合約銷售則為955.9億元，與2020年相比減少4.77%，也在可接受范圍內(nèi)。
只是在未來，如果緊縮環(huán)境導(dǎo)致拿地能力下降一直持續(xù)，勢必將帶來時代在銷售上的萎縮。
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