行業(yè)資訊
虧本減持，割肉離場(chǎng)。時(shí)過境遷后，天平上的險(xiǎn)資和房企，都要謹(jǐn)慎思考來時(shí)與去路，梳理出一套安全穩(wěn)健的新發(fā)展邏輯。
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“任何投資都是為了回報(bào)。”剛剛結(jié)束的2021年，險(xiǎn)資“出逃”地產(chǎn)股的現(xiàn)象漸成風(fēng)潮。談及緣由，一位長(zhǎng)期浸潤(rùn)金融市場(chǎng)的人士言語間斬釘截鐵——“為什么撤？因?yàn)槲铱床坏轿磥砹恕！?/p>
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最近一次是在2021年12月27日，泰康系宣布，大幅減持陽光城股份。減持完成后，持股比例降至3.997%。在此三天前，大家人壽宣布減持金融街股份。權(quán)益變動(dòng)后，大家人壽所持金融街股權(quán)下降至10.11%。除金融街外，大家人壽還于近期大幅減持了金地集團(tuán)。
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不止泰康系和大家人壽，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年，包括君康人壽、和諧健康、華夏人壽、陽光人壽等在內(nèi)的多家知名險(xiǎn)資都曾拋售地產(chǎn)股份，且拋售對(duì)象不乏萬科、招商蛇口、華僑城等龍頭或知名房企。出逃地產(chǎn)股背后，是險(xiǎn)資對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)和收益的再權(quán)衡。
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《中國(guó)企業(yè)家》綜合Wind等多方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，到2016年年末，前十大流通股股東中，包含險(xiǎn)資的A股上市房企共有34家，數(shù)量上為近10年的最高點(diǎn)，之后便呈波動(dòng)下降趨勢(shì)。截至2021年年末，前十大流通股股東中含有險(xiǎn)資的A股上市房企僅有15家。五年之間，數(shù)字大幅縮減。
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而今，深度調(diào)整下的房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入發(fā)展新階段，調(diào)低目標(biāo)、提質(zhì)增效成為規(guī)模房企經(jīng)營(yíng)管理的主旋律。房企端相對(duì)保守的投資策略與態(tài)度，也影響著險(xiǎn)資的資產(chǎn)配置偏好與路徑選擇。在多位行業(yè)人士看來，未來險(xiǎn)資持有地產(chǎn)股將會(huì)更加謹(jǐn)慎。
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據(jù)申萬宏源證券測(cè)算，目前A股五大上市險(xiǎn)企“涉房”投資規(guī)模達(dá)4552億元。若加上非上市險(xiǎn)企對(duì)上市房企的持股市值，投資規(guī)模接近5000億元。不過，在一些險(xiǎn)資企業(yè)高層看來，這個(gè)數(shù)字相較于二十幾萬億元的總體保險(xiǎn)資金，占比并不高，因而不會(huì)形成較大的風(fēng)險(xiǎn)敞口。
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在資管新規(guī)和房地產(chǎn)去金融化的背景下，險(xiǎn)資自身也面臨新的成長(zhǎng)與抉擇機(jī)會(huì)。
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虧本減持，割肉離場(chǎng)
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“割肉撤離是險(xiǎn)資的最佳選擇。”談及險(xiǎn)資撤離房地產(chǎn)的緣由，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜這樣解釋。他強(qiáng)調(diào)，險(xiǎn)資不追求短期回報(bào)，但也不能接受長(zhǎng)時(shí)間的浮虧，而在地產(chǎn)股上的大面積浮虧已看不到未來，這才是險(xiǎn)資集體撤出地產(chǎn)股的直接原因。
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2021年12月份，泰康減持陽光城，就虧了不少錢。對(duì)比泰康系2020年的買入股價(jià)，如今陽光城每股3.05元的轉(zhuǎn)讓價(jià)，讓其浮虧近17億元。
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泰康方面在回應(yīng)減持行為時(shí)稱，2021年以來，整個(gè)A股房地產(chǎn)板塊受到多重因素影響，基本面走弱，業(yè)內(nèi)諸多企業(yè)均受到影響。陽光城股價(jià)也出現(xiàn)了較大波動(dòng)。泰康作為機(jī)構(gòu)投資者，對(duì)持倉股票做適時(shí)調(diào)整，決定對(duì)所持有的陽光城股票進(jìn)行減持，屬正常投資決策。
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泰康入股時(shí)，陽光城修改公司章程承諾分紅比例，雙方同時(shí)簽署業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議，如未達(dá)到約定業(yè)績(jī)，陽光城控股股東需要補(bǔ)齊差額。受制于全行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)，陽光城2021年第三季度業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)期，泰康大幅減持陽光城股份。有說法稱，當(dāng)初雙方簽訂的對(duì)賭協(xié)議或會(huì)解除。
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“折半價(jià)”減持后，泰康系從陽光城二股東變成持股5%以下的非重要股東。泰康之外，大家人壽也在調(diào)整地產(chǎn)板塊的股權(quán)投資。
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首次減持前，大家人壽持有金地集團(tuán)總股本的20.43%，位列第二大股東。自2021年9月開始，年內(nèi)大家人壽六次減持金地集團(tuán)。行至2021年底，大家人壽通過集合競(jìng)價(jià)和大宗交易方式，合計(jì)減持金地集團(tuán)約2.26億股，持股比例下降至5.43%。
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除了陽光城和金地，頭部房企萬科的盤子，也在一些險(xiǎn)資的“清算”計(jì)劃中。到2020年年報(bào)時(shí)，大家人壽已退出萬科A十大股東之列。2021年，中國(guó)人壽對(duì)萬科A連續(xù)5個(gè)季度進(jìn)行減持，持股比例從2.16%降至0.73%，接近清倉。
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2021年11月底，中國(guó)香港富豪劉鑾雄寧可巨虧百億也要拋售恒大股票的消息，至今仍令行業(yè)唏噓。在房地產(chǎn)“監(jiān)管史上最嚴(yán)”的2021年，房企累計(jì)違約債券規(guī)模超過500億元，10余家中國(guó)上市房企的信用評(píng)級(jí)級(jí)別或評(píng)級(jí)展望被接連下調(diào)，這在蓬勃了近20年房地產(chǎn)發(fā)展史上，可以說絕無僅有。
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險(xiǎn)資虧本減持、割肉離場(chǎng)，與房企經(jīng)營(yíng)情況持續(xù)低迷密切相關(guān)。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨利潤(rùn)下滑、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、增長(zhǎng)速度減緩等多方面的問題。多重因素交織影響，部分資金選擇退出正基于此。
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“險(xiǎn)資撤出房地產(chǎn)是當(dāng)前市場(chǎng)波動(dòng)形勢(shì)下的應(yīng)激反應(yīng)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示，短期內(nèi)部分房企發(fā)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)投資機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)情緒較重，甚至撤出房地產(chǎn)投資。長(zhǎng)期來看，國(guó)內(nèi)優(yōu)秀資產(chǎn)種類較少，房地產(chǎn)仍是比較優(yōu)良的投資標(biāo)的。
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“香餑餑”不香了
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過去七八年來，險(xiǎn)資與房地產(chǎn)的關(guān)系非常緊密。房地產(chǎn)股投資周期長(zhǎng)，抗通脹能力好，且在國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程的大力推動(dòng)下，消費(fèi)需求旺盛，一度備受險(xiǎn)資青睞，被視為“香餑餑”。回顧過往，險(xiǎn)資的下場(chǎng)方式主要有三種：認(rèn)購上市房企股票、買不動(dòng)產(chǎn)和認(rèn)購保債計(jì)劃。
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在柏文喜看來，險(xiǎn)資屬于長(zhǎng)期性、低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健型和財(cái)務(wù)型投資，上市房企的股份和優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)是險(xiǎn)資重要的資產(chǎn)配置之一。“因?yàn)榍罢咴诰邆漭^高流動(dòng)性的同時(shí)，還具有較好的成長(zhǎng)性，而后者除了現(xiàn)金流較好之外，還有較強(qiáng)的抗周期性。”
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當(dāng)?shù)禺a(chǎn)環(huán)境向好時(shí)，險(xiǎn)資頻頻舉牌地產(chǎn)股。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)環(huán)境惡化，險(xiǎn)資利益受損，安全訴求首當(dāng)其沖。盡管不排除有產(chǎn)業(yè)方面的合作，劉水認(rèn)為，險(xiǎn)資介入房地產(chǎn)的目的，主要還是獲取投資收益。撤出與否，受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)、行業(yè)投資策略等多種因素影響。
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2010年，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金可投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，不能投資商業(yè)住宅，不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)。自此，險(xiǎn)資在二級(jí)市場(chǎng)大肆掃貨，地產(chǎn)股很快成為險(xiǎn)資偏愛的投資標(biāo)的。
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2014年，以生命人壽舉牌金地集團(tuán)，原安邦保險(xiǎn)舉牌金融街為開端，刮起了一股險(xiǎn)資舉牌地產(chǎn)股的風(fēng)潮。2015年7月，保監(jiān)會(huì)松綁保險(xiǎn)公司投資藍(lán)籌股比例，將投資單一藍(lán)籌股票比例上限由上季末總資產(chǎn)的5%調(diào)整到10%。由此，2015年成為險(xiǎn)資大力入局房地產(chǎn)的元年。
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當(dāng)年底，通過一系列增持，鉅盛華及其一致行動(dòng)人前海人壽，取代華潤(rùn)成為萬科第一大股東。不久后，又成為華僑城第二大股東。這一年，險(xiǎn)資舉牌房企31次，動(dòng)用資金超過1100億元，到2016年1月底，整體浮盈超過150億元。
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除前海人壽，更多保險(xiǎn)類公司加入到“分食”房地產(chǎn)的行列中。中國(guó)平安就是其中的鮮明代表。身為碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、華夏幸福、旭輝、中國(guó)金茂等十多家知名房企的第二大股東，中國(guó)平安曾被稱為“中國(guó)最大的開發(fā)商”。
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2017年之后，隨著平安、太保壽險(xiǎn)、新華人壽、陽光保險(xiǎn)等險(xiǎn)資頻頻入股房地產(chǎn)，進(jìn)行財(cái)務(wù)投資之外，雙方合作、綁定發(fā)展的味道不斷加深。不過，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化和房企自身經(jīng)營(yíng)不善，已有險(xiǎn)資“踩雷”房地產(chǎn)。
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2018年~2019年，中國(guó)平安斥資180億元拿下華夏幸福25.25%的股份。這是迄今為止，中國(guó)平安對(duì)房企最大的一筆權(quán)益投資。然而，受華夏幸福2021年初爆發(fā)的債務(wù)問題拖累，公司原二股東、現(xiàn)第一大股東中國(guó)平安的巨額戰(zhàn)略投資產(chǎn)生大額減值計(jì)提，涉及金額達(dá)359億元。
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中國(guó)平安的財(cái)報(bào)顯示，此次計(jì)提資產(chǎn)減值減少公司2021年半年度稅后歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)208億元。受此影響，中國(guó)平安在2021年上半年成為A股五大上市險(xiǎn)企中唯一一個(gè)總投資收益率和歸母凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)下降的公司。
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另有消息稱，2021年7月，平安本來準(zhǔn)備入股央企招商蛇口，做它的第五大股東，但9月份卻終止了交易，原因是“目前資本市場(chǎng)環(huán)境的變化”。除了債務(wù)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，2021年以來的地產(chǎn)股價(jià)持續(xù)低迷。平安系入股的中國(guó)金茂、朗詩地產(chǎn)，近期股價(jià)相比入手之時(shí)，幾近腰斬。
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有行業(yè)人士總結(jié)稱，“防范性收縮已成為險(xiǎn)資的主流策略。”
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地產(chǎn)去金融化持續(xù)推進(jìn)
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華夏幸福的債務(wù)危機(jī)問題，也給投資者敲響了警鐘。
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“華夏幸福投資失利，除了宏觀環(huán)境改變和自身管理問題，我們也要反思，檢討我們的風(fēng)控流程。”2021年8月的中國(guó)平安半年報(bào)業(yè)績(jī)采訪會(huì)上，公司首席投資執(zhí)行官陳德賢表示。
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而在政策層面，“險(xiǎn)資減持地產(chǎn)股”的相關(guān)信號(hào)早有端倪。
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2020年11月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確提到，保險(xiǎn)資金開展財(cái)務(wù)性股權(quán)投資，所投標(biāo)的企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，包括開發(fā)或銷售商業(yè)住宅。此前，監(jiān)管層還針對(duì)保險(xiǎn)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)布通報(bào)。
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2021年上半年，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用，例行開展全面風(fēng)險(xiǎn)排查，并在2021年11月針對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患提出整改目標(biāo)。其中，在不動(dòng)產(chǎn)投資方面提出限期整改違規(guī)投向商業(yè)住宅、未上市房地產(chǎn)開發(fā)公司，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目公司違規(guī)融資、超限融資等問題。
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在潘浩看來，險(xiǎn)資撤離房地產(chǎn)的一個(gè)重要背景是，最近幾年，房地產(chǎn)去金融化的進(jìn)程正持續(xù)推進(jìn)。“2016年開始，房企發(fā)債只能用于借新還舊，2019年對(duì)房地產(chǎn)信托加強(qiáng)了監(jiān)管，2020年‘三線四檔和兩集中’出臺(tái)，2021年上半年嚴(yán)查違規(guī)資金入市。”潘浩對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》解釋稱，“現(xiàn)在來看，在企業(yè)和居民兩邊的金融（政策）都已經(jīng)收得比較緊了。”
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房企層面暴露出來的問題，逐漸“勸退”了險(xiǎn)資入局地產(chǎn)股的進(jìn)取心。時(shí)過境遷后，天平上的險(xiǎn)資和房企，都要謹(jǐn)慎思考來時(shí)與去路，梳理出一套新的、安全穩(wěn)健的發(fā)展邏輯。“經(jīng)濟(jì)下行期，不動(dòng)產(chǎn)具有較強(qiáng)的抗周期性，在房地產(chǎn)板塊整體不景氣的情況下，反而凸顯了一定的避險(xiǎn)效應(yīng)，因此成了險(xiǎn)資近期大舉進(jìn)入的領(lǐng)域。”柏文喜稱。
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2021年6月，平安花費(fèi)330億元收購凱德集團(tuán)在北京、上海、杭州等地6家來福士的控股權(quán)。陳德賢稱，長(zhǎng)期來看，像來福士這樣的物業(yè)具有兩大功能：和長(zhǎng)期負(fù)債匹配、可以穿越周期。
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2021年12月底，中國(guó)人壽與中國(guó)中鐵等成立基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，雙方均認(rèn)繳出資150億元，將重點(diǎn)聚焦契合長(zhǎng)三角一體化、粵港澳大灣區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)等國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的股份投資項(xiàng)目。
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公開數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，泰康人壽、平安人壽、和諧健康、太保壽險(xiǎn)等險(xiǎn)企分別披露了其對(duì)10余個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資進(jìn)展。比如，泰康人壽當(dāng)年10月披露的多條投資信息顯示，其投資的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目泰康北京燕園養(yǎng)老社區(qū)和泰康集團(tuán)大廈，均已進(jìn)入實(shí)際出資階段。
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陳德賢不認(rèn)可關(guān)于平安被視作“中國(guó)最大的開發(fā)商”、不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資存在風(fēng)險(xiǎn)敞口等說法。他表示，“從我們多年險(xiǎn)資投資策略來看，我們都是偏向分紅及收租性資產(chǎn)。”平安保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)有明確準(zhǔn)則，符合國(guó)家政策和監(jiān)管規(guī)定，而且整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資占保險(xiǎn)資金的比例并不高，截至2021年一季度末，“占比不到4%”。
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目前監(jiān)管部門與上市險(xiǎn)企普遍未披露不動(dòng)產(chǎn)投資收益情況。據(jù)陳德賢透露，不動(dòng)產(chǎn)組合過去為平安險(xiǎn)資貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的投資收益，每年貢獻(xiàn)凈投資收益的比例大概在10%。
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房企端的“自救”亦在進(jìn)行。陽光城表示，面對(duì)行業(yè)寒冬和資金緊張，公司正努力度過短期流動(dòng)性危機(jī)。目前，陽光城已針對(duì)解決短期流動(dòng)性危機(jī)做好整體化解方案，將采取出售資產(chǎn)、項(xiàng)目股權(quán)等一切必要措施保障流動(dòng)性，依法維護(hù)各債權(quán)人合法權(quán)益，保全投資人本金和利息。
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（責(zé)任編輯：王惠綿）
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