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2021年末，恒大集團總部正式退租深圳卓越后海中心，這距其2017年中期將總部從廣州喬遷至此處，時間過去五年有余。

這五年間，中國恒大(0333.HK)的總市值，曾經從不足700億港元暴漲至近3500億港元，再跌至僅200億港元，持股比例在7成左右的許家印家族，曾登頂《胡潤百富榜》成為首富，此后身家又經歷急遽縮水，在2021年跌落至50名開外。

地產行業那個蒙眼狂奔的階段，不僅成就了恒大和許家印家族，也成就了許許多多民營房企：房價上漲，樓市火熱，規模擴張，股價節節攀高，地產老板的財富水漲船高。而黃金時代逝去，銷售、投資、拿地、規模，全面遇阻，股價亦隨之凋落，財富泡沫一戳即破。

站在2022年初，回望2021年，第一財經記者以連續多年在《胡潤百富榜》上位列TOP50以內、各大銷售排行榜上位列TOP10以內的民營房企為例，選取了包括許家印家族、楊惠妍家族、孫宏斌家族、吳亞軍家族、許榮茂家族在內的五大家族，以其所持有的上市房企的市值為主要指標，細察五大地產家族在過去一輪周期中的財富變動。

數據顯示，截至2021年末，五大家族持有的上市房企市值較2021年初一口氣跌去近3000億港元，較持有總市值的歷史高位2017年末時，則跌去逾3400億港元。

時勢造英雄，這些曾經享受中國房地產發展紅利的富豪家族，亦經歷了財富跌宕沉浮的五年。

家族財富一年跌去3000億

第一財經記者梳理2015年-2020年的《胡潤百富榜》發現，財富總額的TOP50中，時常位列其中的地產豪門包括萬達的王健林家族、中國恒大的許家印家族、碧桂園的楊惠妍家族、融創的孫宏斌家族、龍湖的吳亞軍家族、世茂集團的許榮茂家族。

其中，除了萬達商業在2016年從港交所私有化之外，其他五大家族手中的地產業務皆在港交所上市，同時也是各大第三方咨詢機構中位列TOP10的民營房企。

第一財經以五大家族持有的上市房企市值為考量指標，對比發現，2021年全年，各家持有的市值皆大幅下挫。

其中，許家印及其夫人由于減持恒大股票套現，持股比例在2021年下降約10%，疊加恒大股價在2021年的持續下挫，許家印家族持有恒大股票的市值急遽縮水超1300億港元，縮水額度額也位列五大家族之首，接近余下四大家族持有市值蒸發額度之和。

除了許家印家族之外，余下四大家族在上市地產公司的持股比例并無太大波動，但因為股價下跌，致使所持市值各自都蒸發了約350億港元-450億港元左右。綜合起來，五大家族持有的上市房企市值在2021年合計跌去2954億港元，相當于跌去了一個萬科的市值。

過去五年，地產股從大牛起步，至大熊收場，坐了一個曲線十分陡峭的過山車。僅2021年，地產股的下跌幅度就十分驚人。其中，恒大的股價在年初曾觸及17港元的階段高點，此后受到各種負面消息困擾，股價“跌跌不休”，截至2021年最后一個交易日，恒大的股價已經跌到了1.59港元，總市值早已蒸發近90%。

同樣地，世茂集團的股價也從2021年初逾20港元的高位，一路震蕩下行至年末僅5港元左右，總市值也跌去了逾7成。融創中國股價在2021年初時最高曾超過30港元，最終也是一路向下至年末的11港元，市值蒸發超6成。

相較而言，在2021年的經營仍保持較為穩健狀態的碧桂園和龍湖，總市值整體跌幅在2-3成左右，相對于另外三家而言只算受了輕傷。

除了五大家族，其他地產公司股價表現大體一致。Wind數據顯示，截至2021年12月31日，Top30房企中僅有包括華潤置地、中海地產、濱江集團等7家股價上漲，祥生控股、佳兆業、禹洲等房企的跌幅超7成。

財富的膨脹與崩塌

2015年以來，地產行業進入了快速擴張時期，第三方機構克而瑞研究中心的數據顯示，2015年-2020年間，百強房企的全口徑銷售額從3.5萬億元暴漲至13.05萬億元，復合增長率約為25%。

行業銷售榜TOP10的門檻也從2015年的725億元，疾速增長至2020年的近2800億元；行業TOP1的銷售額也從不足2700億元，增長至逼近7900億元。

在此過程中，房企老板的財富迅速膨脹。

2013年，萬達王健林首次登上胡潤百富榜的首富之位，彼時，其財富總額為1350億元；兩年之后的2015年，他再次回歸這一位置時，財富總額已達到了2200億元；2016年，這一數值盡管稍有縮水至2150億元，但仍身居排行榜首位。彼時，風頭正盛的王健林，帶領萬達展開諸多跨國并購，將美國世界鐵人公司、美國傳奇影業、西班牙大廈等資產收入囊中。

此后，命運之輪開始轉動。2017年，時年59歲的許家印坐上了當年胡潤百富榜的頭把交椅，成為新晉首富。據胡潤百富榜數據，許家印的從2016年的780億元增長至2017年的2900億元。“許家印的財富半年漲了2000億，平均一天漲10億。”胡潤百富董事長兼首席調研官胡潤表示。

2017年正是內房股騰飛的一年。

中國恒大2017年股價走勢

Wind數據顯示，2017年，中國恒大的股價從4港元一路上漲至22港元以上，最高觸及27港元的高點，區間漲幅近460%，恒大的總市值也從660億港元的規模膨脹至3500億港元以上。以許家印家族彼時77%的持股比例粗略計算，截至2017年末，其持有的恒大市值已達到了近2700億港元。

融創中國2017年股價走勢

彼時的內房股“漲”聲一片。Wind數據顯示，融創中國2017年漲幅逾400%、碧桂園也超250%，前者的總市值從不到250億港元跨越至1400億港元，后者的總市值也從不足1000億港元沖到逾3100億港元，兩大家族的身家也迅速膨脹。同期，雅居樂、龍光、佳兆業的漲幅也在200%左右。

胡潤研究院數據顯示，彼時36歲的楊惠妍財富增長1000多億，以1600億元從2016年的第22名迅速上升，重回前十到第四；孫宏斌的財富也增長到2016年的7倍多，以720億排名榜單第19位。

這正是地產行業階段性鼎盛的時期。“地王拿得，好像不需要自己掏錢一樣。”有房企人士回憶。

站在2018年初，曾有市場人士認為，內房股2017年的普漲將在2018年的A股地產板塊上演，但這一年起，房地產行業調控收緊，中原地產研究中心統計數據顯示，調控次數共約450次，較2017年增多了38%。由此影響，內房股在2018年就開始掉頭向下，全年佳兆業、綠城、遠洋跌幅超3成，碧桂園、富力跌幅在2成以上，融創、建業、雅居樂、萬科全年跌幅在10%以上。

在2021年10月發布的胡潤百富榜上，許家印財富下降最為明顯，較2020年大幅減少1620億元至730億元，排名驟降至第70；王健林家族的身家也縮水到了1050億，較榮登首富之時已近腰斬。

2021年的百富榜上，地產背景的富豪獲得的最高排名是第11位，由楊惠妍家族摘取，這意味著，曾經霸屏各大財富榜的地產豪門，跌出了10強。

真是，世事何足問，財富如云煙。