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受到多校劃片政策的影響，2021年7月份，西城學區房出現“震蕩”，高價學區房價格下跌。不過，記者近日走訪發現，2021年末，西城學區房價格恢復至高點，頂級學區房成交單價屢屢突破16萬元/平米。

2021年，北京學區房市場有過多次調整。海淀29個熱門小區實行二手房價格指導機制，再疊加多校劃片，海淀學區房價格明顯回調。同時，北京仍在嚴格管控二手房炒作、經營貸購房等違規行為，2021年開出罰單超過400起，處罰金額超過500萬元。

西城學區房價格重回高點

“西城片區的熱點學區房還是賣得很貴，‘老破小’賣出15萬元/平米價格的不在少數。”西城房產中介林歡（化名）對《華夏時報》記者表示。林歡對記者表示，在2021年7月份，西城學區房價格整體出現下跌，目前重點學區的房源價格已經恢復。

2020年4月底，西城發布文件表示，在2020年7月31日后取得房產證的家庭適齡子女入學時，全部以多校劃片的方式在學區或者相鄰學區內入學。市場沒有預料到西城執行多校劃片的力度如此之大，不少在新政后購入學區房的業主發現自己的孩子被調劑到其他學區。受到新政的影響，西城學區房的價格在2021年7月份之后出現過一段時間的下跌。

不過，西城學區房市場沒能冷靜多長時間，便重新回到“價格高地”。林歡向《華夏時報》記者提供的一份成交數據顯示，2021年12月份，西城德勝片區學區房成交火熱，月度成交量超過50套。《華夏時報》記者注意到，裕中西里的成交單價已經突破14萬元/平米，而六鋪炕二區的部分房源成交價則已經突破16萬元/平米。

《華夏時報》記者調查過程中了解到，裕中西里小區屬于德勝片區內較新的小區，以高層建筑為主，周邊遍布各類商鋪，十分繁華。“裕中西里也是比較搶手的學區房，對應的學校是三帆附小，這兩年的價格也是處于微漲的狀態。”林歡對《華夏時報》記者表示，一些戶型較好，建筑年齡較新的小區價格會更高。例如，陽光麗景小區的面積普遍較大，不少房源面積超過120平米。由于陽光麗景小區旁邊就配建了育翔小學陽光校區，該小區二手房價格也巨高不下，成交價格超過16萬元/平米的房源則是屢見不鮮。

學區房“震蕩”

“7月份的時候，市場恐慌情緒比較嚴重。嚴格執行多校劃片之后，很多業主覺得孩子不能再上理想的學校，市場因此出現了一些低價拋售房源的行為。”林歡對《華夏時報》記者說。林歡認為，西城仍然是北京教育資源最優質的區域之一，買房則是獲得學籍的主要方式。“只要那些名校還在西城，盡管多校劃片，西城學區房的價格也不會出現大幅的下跌。”林歡如此認為。

和西城一樣，海淀也執行多校劃片政策。“海淀的學區房價格也非常高，但是在2021年同樣出現了一輪調整。”林歡表示。2021年10月份，海淀29個熱門小區開始實行二手房指導價格機制。有中介向記者表示，受到指導價的影響，海淀學區房降價明顯，部分房源的降價幅度超過20%。

“海淀就是在多校劃片的基礎上又疊加了一個指導價格機制，就是多方面防止學區房炒作，降價效應肯定是要比多校劃片單一管控要明顯的。”林歡從市場的角度分析了兩大區域學區房市場的不同。

值得關注的是，北京一直都在嚴管學區房炒作。北京市住建委官方微信號“安居北京”發布的消息顯示，對2021年以來學區房價格快速上漲、經營貸違規流入樓市、住房租賃企業爆倉等重大問題，市區住建房管部門采取應急執法、專案執法等方式，快速出擊，集中組織開展了多輪次執法行動，嚴厲查處中介機構炒作學區房等違規問題。

據悉，2021年，北京市區住建房管部門共開展房地產經紀機構執法檢查5650項次，實施行政處罰457起，處罰金額達到575.5萬元。

二手房成交量全年上漲14%

和學區房一樣，北京二手房市場整體在年末迎來了“翹尾”行情。“2021年北京二手房成交量超過2020年，但是冷熱互現，只不過是在年初和年尾有兩波比較火熱的成交行情，大部分時間北京二手房的成交量呈現環比下跌的情況。”林歡對《華夏時報》記者說。中原地產研究中心發布的數據顯示，2021年12月份，北京二手房成交14265套，環比上漲20%。不過，這一數值仍難以與2020年同期相抗衡。2020年12月份，北京二手房成交量為20944套。

中原地產首席分析師張大偉總結認為，2021年北京二手房的成交量呈現“前高后低”的行情。整體來看，2021年北京二手房成交量達到19.25萬套，同比上升14%。不過，上半年北京二手房成較量超過11萬套，遠遠超過下半年。

北京市住房和城鄉建設委員會發布的數據顯示，2021年3月份，北京二手房市場出現“小陽春”，月度成交量突破22000套。隨后，北京二手房月度成交量逐漸下降。2021年10月份，北京二手房成交量為9340套，是年內月度最低值。

“就西城區來看，2021年11和12月份，北京二手房貸款放款期限縮短。之前，有些銀行對于學區房的審核非常嚴，導致西城部分購房者拿不到貸款，房源也無法成交。年底，這一現象明顯緩解，有些成交的房源也是之前積壓的需求。”