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曾經(jīng)有人說，未來十年，房地產(chǎn)是閩系攪局、逐鹿中原的時代。

不得不承認(rèn)，桐花萬里丹山路，雛鳳清于老鳳聲。在最輝煌的時候，地產(chǎn)50強榜單，閩系幾近三分天下。

然而，輝煌過后的短短兩年內(nèi)，閩系中的眾多標(biāo)桿房企，紛紛陷入資金鏈危機。

1996年，前廣州從化最年輕的鎮(zhèn)長潘偉明，已經(jīng)創(chuàng)立云星集團(tuán)3年，在從化開發(fā)了多個項目；

前廈門財政系統(tǒng)的林龍安，靠著禹洲新村項目，成功挖到第一桶金，混得風(fēng)生水起。

正當(dāng)而立之年的黃其森，看到地產(chǎn)大潮的風(fēng)聲，也離開了當(dāng)時人人羨慕的銀行事業(yè)單位，轉(zhuǎn)而組建了一家名為泰禾的地產(chǎn)公司。

從新加坡留學(xué)歸來不久的林騰蛟，則在廈門開發(fā)了首個地產(chǎn)項目“陽鴻新城”，陽光城正式起航。

在這時期，閩系房企當(dāng)之無愧的老大，便是世茂了。作為第一個全國擴(kuò)張、進(jìn)京開發(fā)豪宅的閩系房企，世茂已經(jīng)家大業(yè)大，話事人許榮茂甚至多次要求福布斯排行榜不要寫他的名字......

10年之后，憑借著大膽超前的眼光，潘偉明帶著在云星賺到的數(shù)億資金，前往福建締造了福晟集團(tuán)，同時成功收購了福建六建集團(tuán)，進(jìn)一步拓展了自己在地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈。

他將風(fēng)行華南市場的建筑理念引入福州，實現(xiàn)異地創(chuàng)新，引領(lǐng)福州房地產(chǎn)市場，這也使得福晟的項目比周邊項目單價貴上一千到兩千多元。

而黃其森，作為閩系里第一個進(jìn)軍北京的“吃螃蟹者”，在這10年內(nèi)開發(fā)了“運河岸上的院子”，后更名中國院子。對此，黃其森曾說：“中國院子，就是中國第一豪宅別墅！”

果不其然，泰禾院子系大獲成功，讓泰禾譽滿京城，成龍、馮小剛、王剛、章子怡、范冰冰、孫紅雷等都成了黃其森的座上賓。

陽光城的林騰蛟，此時也開始嘗試走出福建，在上海著手建設(shè)天驕大廈，并最終在2012年成功把總部搬到上海。

三分天注定，七分靠打拼，愛拼才會贏，為了擴(kuò)大規(guī)模，林騰蛟挖來時任龍湖運營總經(jīng)理的陳凱，僅僅兩年，陽光城實現(xiàn)了23億到220億的10倍增長。

此后，林老板的墻腳挖掘機越開越猛，萬科張海民、碧桂園朱榮斌和吳建斌…陽光城成為地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人最頂級的秀場。

至于世茂，在許榮茂的精心安排和培養(yǎng)下，兒子許世壇已經(jīng)逐漸當(dāng)家。作為世茂銷售總監(jiān)，許世壇提煉出“濱江模式”，又以梁朝偉代言產(chǎn)品形象，在全國乃至全世界限量發(fā)售，最終，世茂連續(xù)4年都榮獲上海房地產(chǎn)銷售排名第一。

不得不說，這一段時間，閩系房企生根發(fā)芽、各展神通、艱苦創(chuàng)業(yè)，一切看起來都很美好。閩系，也初步在中國地產(chǎn)圈有了一席之地。

轉(zhuǎn)眼間，又一個10年過去了。2016年，閩系房企在30強榜單里占了6席，且增長勢頭遠(yuǎn)超其他派系房企。

但顯然，不做到第一，閩系不會說自己愛拼才會贏。為了繼續(xù)高歌猛進(jìn)，陽光城和福晟，不約而同采用了收并購大法。

對此，時任陽光城總裁的張海民，就笑談自己一共坐了113次飛機，而且過去1年，不是在并購，就是在并購的路上……截至2016年底，陽光城總土儲規(guī)模已達(dá)2285.2萬平方米，其中，有超過一半的土地儲備來自并購。新增貨值儲備約千億，可支撐其未來3年發(fā)展。

然而，與陽光城相比，福晟的并購和土儲擴(kuò)張可謂更加迅速。2017年，銷售額僅400億的福晟，僅是在公開的渠道，就獵獲土地1786.9萬平，貨值3199億元，排在全國房企第7位。

操作如此之猛，得益于潘偉明成立了一支專門拿地，有著300多人規(guī)模的飛虎隊，并且潘偉明自己親任總司令，下設(shè)區(qū)域大隊。

▲飛虎隊設(shè)有機動大隊和支援大隊，支援大隊和機動大隊從事項目拓展外的支持性、服務(wù)性工作，如稅務(wù)籌劃、交易結(jié)構(gòu)設(shè)置、盡職調(diào)查等，并直接將董事會的意見帶至項目收購的第一線。

在拿地飛虎隊的帶領(lǐng)下，2016年福晟做十年戰(zhàn)略規(guī)劃，明確提出2016-2025年十年銷售收入累計要達(dá)1.68萬億元，其中地產(chǎn)板塊8800億，建筑板塊8000億，品牌價值100億元以上，企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)1000億元。這里的168、8800、8000都是吉利數(shù)字。

而泰禾，雖然在并購賽道上不像福晟那樣“狠”，然其擴(kuò)張也絕對是狂飆突進(jìn)式的。2011年黃其森借殼上市的泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)僅為82.28億元，截至2019年末，總資產(chǎn)為2251.75億元，不到8年，勁增27.36倍。同期，作為激進(jìn)擴(kuò)張標(biāo)志的負(fù)債，也增長到了將近2000億。

與此同時，泰禾還開拓了多元板塊，尤其是醫(yī)療等燒錢的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。黃其森豪情萬丈地說，虧損幾個小目標(biāo)不算啥，但泰禾一定要好好做醫(yī)療.....

還記得《教父》里的馬龍·白蘭度曾說，我花了一輩子，只學(xué)會了小心。

到了2018年，面對層層加碼的地產(chǎn)調(diào)控，狂飆突進(jìn)的閩系終于意識到了問題的嚴(yán)重性。然而，為時已晚。

最先暴雷的是福晟和泰禾。作為閩系房企中激進(jìn)擴(kuò)張的代表，福晟和泰禾加的杠桿實在太高，最終率先崩盤。

一時間，員工業(yè)主維權(quán)，項目延期、債務(wù)逾期、追討跟投款等，這讓福晟、泰禾債務(wù)危機的形勢走向更加布滿迷霧。

所幸，閩系還有個好大哥世茂。在泰禾和福晟出事后，世茂積極并購，先后接盤泰禾多個項目，如南昌茵夢湖等，并與東方、信達(dá)一起，為福晟組建了紓困平臺。

雪上加霜的是，2020年，史無前例的新冠疫情爆發(fā)。剛開始，人們認(rèn)為疫情很快會過去，且國家為防范疫情推出的融資貸款政策不啻于放水，絕大部分房企并沒有什么危機感。

然而，隨著國家房產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步加深，特別是三道紅線的出臺，直接打擊了房企的高杠桿；加上疫情持久不散，很多人兜里漸漸沒有了余錢，高周轉(zhuǎn)也開始降速成為“慢周轉(zhuǎn)”，依賴高周轉(zhuǎn)和高杠桿的房企，開始大面積出現(xiàn)現(xiàn)金流困難。

到了2021年，隨著房企巨頭恒大的暴雷，地方政府為了保交房、避免擦屁股，進(jìn)一步加大了預(yù)售資金的監(jiān)管。

而此時，陽光城已經(jīng)承壓到了極限。預(yù)售資金監(jiān)管導(dǎo)致回款嚴(yán)重困難，例如他們的一個項目剩余造價只有1個億，但資金卻監(jiān)管了7個億，這無疑是一種人為的危機。

甚至于，就連閩系大哥世茂，也開始傳出一些風(fēng)聲。1月6日，中誠信托發(fā)布通告，說世茂出現(xiàn)違約。

但實際上，世茂作為閩系的大哥，資產(chǎn)質(zhì)量和運營還是相當(dāng)可以的。這一次的羅生門，其實主要是中誠信托要求提前還款、雙方溝通不暢所致。

但是，無論是從禹洲賣子給華潤，陽光城物業(yè)換股萬科，還是從世茂與中誠信托的違約羅生門，以及福晟、泰禾等房企的實質(zhì)暴雷，高歌猛進(jìn)的閩系房企，20多年的積累，毀于5年的狂飆突進(jìn)，也確實處于一個風(fēng)暴眼中。

曾經(jīng)的《上海灘》，許文強與丁力第一次合作，失敗后逃命時說，“在上海就是這樣，一夜之間什么都有，但一夜之間也可以一無所有”。

如今，浪花淘盡英雄。閩系房企相較于其余派系房企，確實更具膽識，在過去一輪房地產(chǎn)高增長周期里敢于加足杠桿，重倉一二線城市，以此獲得可觀的市場份額。

然而，當(dāng)浪潮褪去，“愛拼才會贏”卻并不一定會贏。隨著樓市調(diào)控的深入，閩系房企高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的運營模式已無法繼續(xù)。

事實上，閩系房企的激進(jìn)與穩(wěn)健，都與中國房地產(chǎn)市場的大環(huán)境深深捆綁。在三條紅線下，閩系房企再難出現(xiàn)黑馬，產(chǎn)品力、精準(zhǔn)投資及現(xiàn)金流管理，才是閩系房企的下一程比拼方向。