行業(yè)資訊
新年伊始，萬物煥新。但樓市緊張的氣氛，始終沒有消散。
在全國各地紛紛推出限跌令后，花式自救，登臺亮相。
高校大學(xué)生、進城農(nóng)民、多娃家庭……凡是跟宏觀戰(zhàn)略有關(guān)的群體，都要刺激一遍。
數(shù)據(jù)顯示，截止到12月，三四線城市的新房庫存已經(jīng)達到了2.24億平方米，在連續(xù)37個月同比增長的推動下，創(chuàng)下近5年的新高。
新的一輪大庫存問題，又?jǐn)[在面前。
2015年，我們還可以通過“貨幣化棚改”去庫存，但7年后的今天，樓市已經(jīng)不具備大規(guī)模房價上漲的條件。
不是不想“去”，是真的沒法“去”。
所以你會看到，黑龍江、吉林等地雖然在自救，但從未提到過棚改，降低首付比例、放松限購等內(nèi)容。
2022年當(dāng)局還會堅守“房住不炒”大基調(diào)，而新一輪的庫存問題，就像頭頂巨石，壓得三四線城市喘不過氣，2022年，“橫盤陰跌”將成為三四線城市的主基調(diào)。
新房賣不掉，會影響開發(fā)商拿地?zé)崆椋g接影響地方財政。東北、新疆、內(nèi)蒙、山西、河北這些經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)，最為煎熬。
比如山西太原，對房地產(chǎn)經(jīng)濟依賴度高達54.63%，然而今年前10月的土地收入同比下降了75.38%，接下來只能勒緊褲腰帶過苦日子。
城市沒有經(jīng)濟增長動能，房價就不可能上漲的基礎(chǔ)，這一點一定要清晰。
而一二線呢？
我調(diào)查了一圈后發(fā)現(xiàn)，近期在放水、信貸放松的利好下，很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的“躁動”趨勢。
接下來子木著重盤點幾大主要城市，希望它們的故事可以讓你的判斷邏輯更加精準(zhǔn)。
1
成 都
成都，川渝城市群龍頭，新一線頭部城市，2000萬人口大市，近幾年樓市風(fēng)風(fēng)火火，被政策重點關(guān)注。
2021上半年被史上最嚴(yán)調(diào)控沖擊后，一夜冰封，但現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)筑底反彈趨勢。
11月份，二手房成交5600套，12月突破1萬套，相對于之前月均3000套的成交量，數(shù)值驚人，甚至刷新了近2年來的最高點。
當(dāng)然，11月-12月數(shù)據(jù)，參雜了前期因銀行延期貸款積壓的成交，但縱使剝離這層因素，11-12也是一個明顯的翹尾效應(yīng)。
成都的一個中介朋友跟我說，之前沒成交，愁得都要轉(zhuǎn)行了，但近期帶看明顯多了起來，樓市回暖挺明顯的。
主要是因為信貸放松了，房貸下款快，而且利率調(diào)低不少，資質(zhì)好的話，最低能拿到5.61%的貸款，看房的人變多了，一傳百百傳千，普遍預(yù)期就起來了。
而新房市場，又是不一樣的風(fēng)景。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月29日至12月26日，大成都區(qū)域就有105個項目取證，樓市供應(yīng)量大增，幾乎翻倍。
供應(yīng)井噴，內(nèi)卷嚴(yán)重，為了搶收，開發(fā)商們紛紛選擇打折讓利，這段時間，送家電、物業(yè)費、車位……變相降價換來了量的增長。
總之，按照當(dāng)下成都的成交趨勢，明年成都樓市3月小陽春是大概率事件。剛需在年底這段時間能上車就上，撿個漏，不然議價空間會越來越小。
至于成都接下來會不會大漲，夠嗆。
二手房指導(dǎo)價+信貸調(diào)控，分分鐘澆滅樓市，如果明年3月成都太熱，又會被政策繼續(xù)打擊，銀行只要延長放貸周期，提高利率，行情自然消散。
2
杭州
杭州2021年樓市行情非常熱，數(shù)據(jù)統(tǒng)計，新房總成交達到20萬套，二手房成交8萬套，總共28萬套，甚至超越一線北京。
其中新二手房市場分化明顯，二手房市場呈現(xiàn)跌宕起伏之勢，前高后低，從月均1萬套成交跌到如今的3000套左右。
而新房市場卻硬是走出了獨立行情，全年成交20萬套，呈一路高歌姿態(tài)。
其中熱門的申花、奧體等地段，購房者搖號拼殺出現(xiàn)頂格社保，近郊的房子也出現(xiàn)過熱的行情。
前幾天杭州第三輪供地結(jié)束，36塊地24塊封頂搖號，搶收761億，全年三輪供地共賣出3100億元，羨煞旁人，不出意外，杭州今年就是全國賣地第一大戶。
在這背后，是資本市場對杭州強信心的表現(xiàn)。
在10月信貸放松下，杭州目前二手房也在觸底反彈，10月成交1900套，11月2600套，12月3400套，尤其2021年最后一周的成交量達到1190套。
對于杭州來說，明年還有亞運會重大利好，各大基建陸續(xù)上線，上半年行情不會差。
值得注意的是，亞運會前，全市工地要停工3個月。
這意味著，新盤供應(yīng)節(jié)奏被打斷，購房需求會涌入二手房市場。想買二手房的這段時間要抓緊時間了。
3
2021年的杭州新房市場很強，但還是不敵武漢。
據(jù)統(tǒng)計武漢全年新房成交高達21.6萬套，新房房價上漲12％，坐穩(wěn)中部第一城的地位。
由于上半年樓市太熱，7月后，武漢遭遇最嚴(yán)信貸調(diào)控，銀行斷貸，直接抽離對樓市的支撐，行情一路下墜。
極熱到極冷，一房難求到降價搶收，一場魔幻的表演出現(xiàn)在武漢樓市，這不得不讓我們更加確定，調(diào)控政策的威力。
不過短短幾個月后，武漢樓市信貸開始慢慢放開，成交也開始回暖。11月新房成交近2萬套，12月接近3萬套，創(chuàng)下全年新高。
同時二手房也在筑底反彈，11月成交反彈至7100套，環(huán)比上升35.4%。
預(yù)計明年武漢小陽春也會如期而至，光谷、漢口等核心區(qū)域又會進入新一輪周期。
4
2021年的鄭州樓市挺慘的。
3月，管南房價上漲，引爆行情，全城出現(xiàn)小陽春行情，結(jié)束了連續(xù)幾年的陰跌之勢。
然而“720”暴雨疊加8月疫情，打破了平靜，讓鄭州樓市再次陷入沼澤，市場被迫凍結(jié)。8月新房成交跌破1萬套，9月新二手房價格再次下探。
三環(huán)內(nèi)一長江路的樓盤，2019年能賣到1.6萬/平米，而2021年10月份，價格下調(diào)到1.4萬/平米依然無人問津。
甚至有樓盤推出買一套送一套的優(yōu)惠活動。
那時候我對鄭州的評價是，連續(xù)幾年調(diào)整，房價泡沫基本被打掉，暴雨+疫情更是把鄭州房價打到“地板價”，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)價值低估的情況。
可惜樓市這東西，永遠是買漲不買跌，市場預(yù)期差，買房人寥寥無幾。
10月以后，鄭州信貸放松，樓市開始修復(fù)預(yù)期，再次筑底。新房由于庫存太大，降價搶收還是常態(tài)，但二手房已經(jīng)在肉眼可見的回暖。
剛需的話，年前可以看房上車，核心區(qū)域的房價已經(jīng)很實際了，見好就收，不賺最后一個銅板。
但是不得不說，鄭州樓市未來的漲幅很艱難，天花板很低，尤其第三輪土拍走涼，加速了資本的看空情緒。所以對于投資來說，想在鄭州變現(xiàn)，是一個相對漫長的過程。
5
2021年年中的時候，我在文章里給出預(yù)測，西安會在“大會”之后，行情掉頭向下，進行深度調(diào)整，結(jié)束連續(xù)幾年的漲勢。
原因是，這個城市雖然前途無量，但長期的漲幅已經(jīng)過分透支了居民購買力，需求難以支撐。
然而，二手房指導(dǎo)價出臺，成交量跳水，市場冰封，讓這種趨勢提前了好幾個月。
一般二手房指導(dǎo)價對樓市的影響，會持續(xù)半年到一年，不出意外，西安會在明年年中“筑底”。
然而，疫情的出現(xiàn)，再次打破了走勢預(yù)演。
樓市就是這樣，有些東西觸不及防，讓一切數(shù)據(jù)和論據(jù)失效，其一就是調(diào)控，其二就是疫情。
疫情的出現(xiàn)，會讓樓市加速探底，跟鄭州一樣，西安房價接下來會進行深度調(diào)整。所以我們大概在明年3月后就能看出西安樓市的具體走勢。
在這之前，二手房還是以觀望為主，新房如果有降價力度較大的，或者倒掛力度比較狠的，可以上車。
6
規(guī)律
通過對這幾個核心的城市的研究，你會發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律。
1、很多城市都會出現(xiàn)“前高后低”的行情走勢，這并未是偶然事件。
明年上半年，降準(zhǔn)+信貸放松+購房需求釋放，一些核心城市都會出現(xiàn)小陽春，但漲得比較厲害的城市，還會被政策嚴(yán)控，房價回落調(diào)整。
現(xiàn)在當(dāng)局的調(diào)控思路很清晰，“一二線城市防漲，三四線防跌”，防漲有“二手房指導(dǎo)價+信貸收縮”兩大殺器，防跌有“限跌令+信貸放松”。
但我認(rèn)為，后者的難度會更大一些。
2、房價走勢不會等待剛需。
很多讀者跟我反映，成都、杭州房價還沒跌多少，為啥又要蓄勢上漲。
觀察一個城市的樓市，永遠不要從一個群體去入手，而是升到高處，俯瞰全局。
成都有存量購房者，也有增量購房者。成都是川渝城市群幾千萬人口的核心聚集地，杭州是長三角僅次于上海的存在，我們觀察的是一個城市財富的“均值”。
成都下半年房價下跌了一陣，但很快年底成交又在反彈，說明需求生生不息，有人離場、有人入場，機會窗口稍縱即逝。
優(yōu)質(zhì)城市的樓市，就像定時高速列車，隔斷時間停下來接人，然后繼續(xù)向前飛奔，想通這個道理，自然就坦然了。
3、不要放過年底。
很多人把買房的時間放在過年3月份，但我一直強調(diào)買房最好在年底，起碼這段時間你要把房子“找好”。
因為年底，買房人最少，開發(fā)商愿意打折，二手房業(yè)主也愿意砍價，整體屬于買方市場。而3月，買房人多了起來，市場又會移交給賣方。
這段時間有事沒事都要去附近的二手房門店看一看，觀察流量，如果看房的人變多，自己又在一二線城市，不要有所疑慮，抓緊上車。
前段時間降準(zhǔn)，全國房貸利率都在下調(diào)，接下來，應(yīng)該還會放一輪水，一二線城市，起碼一多半都會受益，這點一定要注意。
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