行業(yè)資訊
2021年，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一番如三昧真火般的考驗(yàn)。
上半年的樓市熱火朝天，帶動(dòng)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額創(chuàng)下歷史同期新高。但在樓市調(diào)控的冷水下，房企銷(xiāo)售自7月開(kāi)啟了連續(xù)5個(gè)月的同比下降，遭遇了最冷“金九銀十”。
在銷(xiāo)售疾風(fēng)驟雨式的下降和去杠桿細(xì)水長(zhǎng)流的影響下，過(guò)去發(fā)展模式積累的弊病顯露，數(shù)家房企因流動(dòng)性危機(jī)出現(xiàn)債務(wù)違約。
事實(shí)上，早在2020年出臺(tái)的“三道紅線”融資新規(guī)，已經(jīng)注定了房地產(chǎn)企業(yè)依靠杠桿擴(kuò)張的歷史走向末路。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，其覆蓋的80家重點(diǎn)房企的有息負(fù)債增速?gòu)?017年的37.5%一路走低至2020年的5.4%，債務(wù)總額在2020年末達(dá)到了70879億元的高峰。截至2021年中期，有息負(fù)債規(guī)模增速已降至0.4%，TOP10房企則較期初下降了2.9%。
這意味著，地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“三高”發(fā)展模式已瀕臨終結(jié)，房企賴(lài)以生存的以有息負(fù)債撬動(dòng)銷(xiāo)售規(guī)模的方式行不通了，行業(yè)行將邁入低杠桿時(shí)代；未來(lái)新的發(fā)展邏輯，或許正如萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮所言，“好產(chǎn)品、好服務(wù)才有未來(lái)，才能保證活下去、活得好、活得久。”
去化艱難，行業(yè)規(guī)模觸頂回落
延續(xù)著2020年疫情修復(fù)后的熱度，2021年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)一派高昂，樓市的熱鬧在銷(xiāo)售端得到印證。第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企上半年累計(jì)全口徑銷(xiāo)售額達(dá)到70061億元，同比保持著約38%的增長(zhǎng)。
但是，銷(xiāo)售動(dòng)能減弱的信號(hào)也正是在年中出現(xiàn)，百?gòu)?qiáng)房企在6月單月的銷(xiāo)售同比增幅僅為2%。此后，隨著各地調(diào)控收緊，房企銷(xiāo)售在7月份跌落至冰窟，百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售同比下降7%，首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。彼時(shí)，許多地產(chǎn)從業(yè)人員對(duì)于市場(chǎng)溫度的驟降深感意外，“客戶(hù)突然就少了！”一位一線營(yíng)銷(xiāo)人員感慨。
隨著銷(xiāo)售的逐漸降溫，房企將促進(jìn)銷(xiāo)售回款、保現(xiàn)金流放在越來(lái)越重要的位置上。傳統(tǒng)的打折促銷(xiāo)早已不在話(huà)下，送車(chē)位、送家電、首付分期等手段層出不窮。房企甚至采用了更隱蔽的打折促銷(xiāo)方式——工抵房。據(jù)了解，9月份以來(lái)，工抵房數(shù)量激增，從一線城市到三四線城市皆有出現(xiàn)，折扣力度亦是從9.5折到8.5折，乃至7折不等。
在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的樓市，打折促銷(xiāo)是一把雙刃劍，可以帶來(lái)銷(xiāo)售短暫增加，但也使得購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生改變。有購(gòu)房者向第一財(cái)經(jīng)記者表示，近期聽(tīng)到銷(xiāo)售或中介推銷(xiāo)期房時(shí)，她便不作考慮。
下半年，房企銷(xiāo)售境況一月不如一月。克而瑞發(fā)布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，11月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售全口徑金額8450.3億元，延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至39.3%。同時(shí)，單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)。
盡管少數(shù)城市以購(gòu)房補(bǔ)貼等形式提振購(gòu)房者情緒，但市場(chǎng)信心的修復(fù)短期未能顯現(xiàn)，房企普遍對(duì)12月的銷(xiāo)售表現(xiàn)不抱過(guò)高期望。
市場(chǎng)前端不景氣，使得不少房企開(kāi)啟了收縮戰(zhàn)略，裁員降薪變得普遍，減少土地購(gòu)買(mǎi)等資本性支出，也成為共識(shí)。某華東房企相關(guān)人士判斷，未來(lái)規(guī)模的縮小是可以預(yù)見(jiàn)的。
廣發(fā)證券亦判斷，2022年商品房銷(xiāo)售金額約在16.8萬(wàn)億的水平，同比下滑7.4%，是繼2008、2014年以后再次同比負(fù)增長(zhǎng)的一年。“僅有少數(shù)央企及經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)極其穩(wěn)定的民營(yíng)企業(yè)仍在進(jìn)行正常的經(jīng)營(yíng)拓展，也僅有這部分企業(yè)，依然具備2022年規(guī)模增長(zhǎng)的能力。”
信用危機(jī)，境內(nèi)外融資受阻
銷(xiāo)售端的壓力固然不小，但真正讓房企難受的，卻在資金端。
某房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，為了達(dá)到“三道紅線”監(jiān)管要求，大多數(shù)房企今年銷(xiāo)售增加回款、減少支出，以自有資金償債，以達(dá)成降杠桿的最終目標(biāo)。
克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2021年上半年，80家重點(diǎn)房企的現(xiàn)金持有量較2021年初微降0.2%，是近五年來(lái)首次下降；而2017、2018年時(shí)，現(xiàn)金持有量增速在20%以上，2019、2020年受到行業(yè)增速放緩影響，現(xiàn)金增速有所降低，但也保持在10%以上。
除了房企主動(dòng)降杠桿外，金融機(jī)構(gòu)方面也在2021年初的房地產(chǎn)貸款集中管理新規(guī)的影響下，從供給端大力壓縮涉房貸款，按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸也雙雙被限。疊加作用下，房企的債務(wù)規(guī)模增速明顯下降。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2021年中期，80家重點(diǎn)房企的總有息債規(guī)模較2021年初僅增0.4%。2018年~2020年末時(shí)，這一指標(biāo)分別為20.1%、15.7%、5.4%。
另?yè)?jù)東北證券研報(bào)數(shù)據(jù)，行業(yè)Top30房企整體有息負(fù)債增速回落至2021年上半年的-4.4%，是自有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的首度轉(zhuǎn)負(fù)。
銷(xiāo)售下滑、回款放緩、融資收緊，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入及融資性現(xiàn)金流入同期受限。于是，行業(yè)整體杠桿水平向下趨勢(shì)開(kāi)啟，在此過(guò)程中，債務(wù)總額較大的高杠桿房企感受到了空前的資金壓力，流動(dòng)性危機(jī)陸續(xù)爆發(fā)。
上半年，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展受困于此前經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)布局等因素，相繼宣布債務(wù)違約；而后，部分房企傳出商票無(wú)法兌付的傳聞，如恒 大、陽(yáng)光城、中梁、實(shí)地等，增加了市場(chǎng)對(duì)房企資金壓力的擔(dān)憂(yōu)。
下半年，企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)變得高發(fā)。如恒 大9月底美元債延期付息、花樣年在10月份的超預(yù)期違約，此后新力集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)、奧園等房企的流動(dòng)性危機(jī)也相繼公開(kāi)化。
這期間，境外投資者對(duì)房企的償付意愿和償付能力都產(chǎn)生了極大的疑慮，境外融資渠道對(duì)房企逐漸關(guān)閉，平安證券12月下旬發(fā)布的一份固收研報(bào)顯示，地產(chǎn)美元債發(fā)行同比下降150億美元，縮量明顯。
進(jìn)入10月份，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也展開(kāi)動(dòng)作，接連下調(diào)房企評(píng)級(jí)，加劇了企業(yè)債務(wù)兌付壓力。佳兆業(yè)、奧園在對(duì)外發(fā)布的公告中都曾表示，受到評(píng)級(jí)下調(diào)的影響，公司被要求提前兌付相關(guān)債務(wù)，對(duì)流動(dòng)性產(chǎn)生了極大的壓力。
目前，流動(dòng)性緊張的格局仍未消除，部分資金壓力較大的房企亦不得不加強(qiáng)與債權(quán)人的溝通，試圖獲得展期諒解。
“三高”終結(jié)，行業(yè)邏輯生變
9月下旬以來(lái)，國(guó)家高層便接連發(fā)聲，釋放維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)。
第一財(cái)經(jīng)從多家房企內(nèi)部人士處了解到，銷(xiāo)售回款近期明顯增快。身處廣東佛山某項(xiàng)目的房企人士向第一財(cái)經(jīng)表示，“最近按揭件突然多了，項(xiàng)目都連夜加班搞，往年12月15日銀行就截止不做件了，今年說(shuō)可以做到最后一周。”
企業(yè)融資端的積極信號(hào)也在出現(xiàn)，部分優(yōu)質(zhì)房企已有發(fā)債的動(dòng)作。日前，金科、龍湖相繼完成債券發(fā)行，碧桂園擬發(fā)行規(guī)模為50億元的中期票據(jù)已在“反饋中”；包括招商蛇口、融創(chuàng)、金科等在內(nèi)的多家公司ABS陸續(xù)得到交易所反饋。
但這并不意味著金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的徹底開(kāi)閘。近日，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪時(shí)表示，過(guò)去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式不可持續(xù)，并提到要堅(jiān)持“房住不炒”定位。
在國(guó)泰君安分析師謝皓宇看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的“三高”再次被提及，并強(qiáng)調(diào)房住不炒，房企去金融化仍是長(zhǎng)期之路，而短期的滿(mǎn)足合理購(gòu)房需求，也在強(qiáng)調(diào)對(duì)需求側(cè)的松綁，平穩(wěn)過(guò)渡將是主旋律。
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生改變，無(wú)法再通過(guò)高負(fù)債支持高增長(zhǎng)的背景下，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)向著制造業(yè)回歸靠攏，企業(yè)的產(chǎn)品、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)等綜合能力成為關(guān)鍵。
中金公司認(rèn)為，未來(lái)房企需以產(chǎn)品力、成本管理和物業(yè)服務(wù)為核心抓手，以支撐靈活的推盤(pán)銷(xiāo)售策略，實(shí)現(xiàn)拿地后早開(kāi)盤(pán)、早售罄、早回款，即高效的“供銷(xiāo)存”管理和資金周轉(zhuǎn)效率，賺取合理利潤(rùn)率，最終獲得合理的資產(chǎn)回報(bào)率和ROE。
2021年初，郁亮就曾提及，房地產(chǎn)走過(guò)了土地紅利和金融紅利，現(xiàn)在已進(jìn)入管理紅利，“唯有好產(chǎn)品、好服務(wù)才有未來(lái)，才能保證活下去、活得好、活得久。”
不過(guò)，聚焦于眼前，在融資受阻、銷(xiāo)售降速、拿地減少的前提下，對(duì)于不少透過(guò)高杠桿模式運(yùn)作起來(lái)的房企，未來(lái)在持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表、注重產(chǎn)品力、提升運(yùn)營(yíng)效率、向管理要效益的同時(shí)，轉(zhuǎn)向與國(guó)企合作或也將成為一個(gè)新的方向。
太平洋證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師徐超便提出，最近兩輪集中供地中，城投大規(guī)模拿地，“城投公司在自己所在的城市有很多優(yōu)勢(shì)，比如地方政府可以通過(guò)土地出讓金返還的形式降低土地成本，減輕資金壓力。如果操盤(pán)能力不足的話(huà)，可以選擇跟輕資產(chǎn)的代建公司合作。”
“這些企業(yè)(城投公司等)中有些開(kāi)發(fā)能力不足，但它們有資金和成本優(yōu)勢(shì)，拿地便宜，民企可以利用自身的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)與之合作，”某華東房企人士表示，“對(duì)政府來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可控；對(duì)民企來(lái)說(shuō)，借合作也可實(shí)現(xiàn)降杠桿，身份如同代建商。”
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