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楊先生欲購買張先生的一套別墅，該別墅地上三層為一個房產證，地下一層為一個房產證，楊先生與張先生就整棟別墅簽署了兩份房屋買賣合同。合同簽訂半個月后，楊先生得知自己并不具備購買涉案房屋的購房資格，便告知張先生無法繼續履行合同，后雙方發生糾紛。張先生認為楊先生違約，訴至法院，請求法院判決解除合同，并要求楊先生支付違約金411萬元。楊先生認為張先生房屋情況特殊，不具備購房資格不是其過錯，提出反訴要求張先生返還其定金20萬元。
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法院經審理，判決解除雙方的房屋買賣合同，楊先生支付張先生違約金20萬元，張先生返還楊先生房屋定金20萬元。
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原告張先生訴稱，2019年12月，其與楊先生約定出售其名下的一套別墅，該別墅確有兩個房產證，為了整套出售，雙方簽訂兩份合同。現楊先生因并不具備購買房屋的資格而要求解約，系楊先生自身原因導致的違約行為。該違約行為導致其無法盡快出售房屋、還清貸款等損失，故訴至法院，要求解除合同，楊先生支付其違約金411萬元。
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被告楊先生辯稱，簽訂合同前去看房，張先生并未告知房屋性質及兩個房產本的問題。中介方作為專業機構，沒有進行審查及必要提示便組織雙方簽訂合同。在簽訂合同后才得知自己沒有購買該房屋的資質，隨即向張先生提出解除合同，自己沒有主觀過錯，是客觀原因造成。雙方簽訂的合同應當解除，張先生應當返還其定金20萬元。
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法院經審理后認為，就買房資格問題，買受人應當盡到必要的注意義務。庭審中，各方均認可楊先生在簽訂合同時已知悉房屋存在兩個房產證，房產證上對房屋性質亦有明確記載。楊先生因無購房資格而無法繼續履行合同的行為構成違約，應當承擔違約賠償責任。但就賠償金額，張先生未能舉證自己的實際損失與其訴訟請求一致，且在訴訟過程中張先生出售涉案房屋的價款亦比出售給楊先生的價款高，故對張先生主張的違約金予以酌情減少。
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法律規定，定金與違約金條款不可同時適用，張先生已選擇適用違約金條款，故對楊先生提出張先生返還其20萬元定金的反訴請求，法院予以支持，最終法院作出上述判決。
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宣判后，楊先生提出上訴，二審維持原判，該案現已生效。
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【分析】
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房屋買賣交易中，應當由誰來審查核實購房人的購房資格？
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在房產交易中，出賣方應當向中介方、買受方全面告知房屋的各項情況，包括房屋性質、房產登記情況、共有權人情況、抵押貸款情況等，盡到必要的告知義務。對于購房資格問題，由于購房資格關系到合同能否履行的基本問題，且購房資格與買受方個人情況密切相關，對自身是否具備買房資格，買受方應當事前充分了解，盡到注意義務。中介方作為居間方，對房屋情況及資質審查應盡到提示義務，為合同雙方順利簽訂、履行合同提供便利。
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就賠償損失方面，根據《中華人民共和國民法典》第五百八十五條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法；約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
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根據《中華人民共和國民法典》第五百八十八條規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。違約金的性質為損失填補，當事人雙方在訂立合同時可以就違約金的適用情形、計算標準等具體規定，當事人主張違約金的，應當就其實際損失充分舉證，舉證不能的或者確實過高的，法院將根據案件實際情況酌情判定。當事人選擇適用違約金賠償的，定金應當退還。
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（責任編輯：施曉娟）
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