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2021年全國樓市整體呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑、先高后低”走勢。上半年，房地產(chǎn)市場量價齊升，部分城市市場熱度較高；下半年以來，受調(diào)控政策和信貸環(huán)境持續(xù)收緊等因素影響，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，新房、二手房價格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。在傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”接連失約后，11月房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建及二手住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年11月，百城新建住宅平均價格為16183元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，為2015年5月以來的第二次下跌（第一次下跌出現(xiàn)在新冠疫情初期的2020年2月）；同比上漲2.72%，漲幅較上月收窄0.36個百分點(diǎn)。百城二手住宅平均價格為16013元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月擴(kuò)大0.04個百分點(diǎn)；同比上漲3.66%，漲幅較上月收窄0.38個百分點(diǎn)。(文末附百城新建、二手住宅價格指數(shù)數(shù)據(jù))

圖：2020年1月至2021年11月百城新建住宅均價及環(huán)比變化

圖：2020年6月至2021年11月百城二手住宅均價及環(huán)比變化

百城新房及二手房價格下跌城市數(shù)量均創(chuàng)新高。新建住宅方面，11月環(huán)比下跌城市共53個，自2020年3月以來首次突破50城；二手住宅方面，68個城市環(huán)比下跌。

圖：2020年6月至2021年11月百城新房及二手房價格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化

各主要城市群新房、二手房齊降溫，長三角二手房價年內(nèi)首跌

臨近年底，雖然房企采取多種優(yōu)惠促銷手段，但購房者入市動力不足，各主要城市群新房、二手房市場齊降溫。新建住宅方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，長三角城市群新房價格連續(xù)兩個月下跌，11月環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月擴(kuò)大0.05個百分點(diǎn)，溫州、昆山、寧波等9城均由漲轉(zhuǎn)跌，南京環(huán)比跌幅擴(kuò)大，上海延續(xù)下跌態(tài)勢。京津冀城市群內(nèi)多數(shù)城市新房價格環(huán)比下跌，價格環(huán)比由上月上漲0.28%轉(zhuǎn)為下跌0.02%，廊坊、張家口等部分城市自年初以來持續(xù)處于下跌狀態(tài)。

表：2021年以來長三角、京津冀區(qū)域內(nèi)部分城市新建住宅價格環(huán)比漲跌變化

二手住宅方面，四大主要城市群11月均呈下跌態(tài)勢。長三角城市群年內(nèi)首次下跌，環(huán)比由上月上漲0.02%轉(zhuǎn)為下跌0.05%，區(qū)域內(nèi)多個城市受“二手房成交參考價”影響，市場降溫明顯，如寧波、金華、溫州、上海環(huán)比繼續(xù)下跌，紹興由漲轉(zhuǎn)跌。珠三角城市群內(nèi)多數(shù)城市二手房價下跌，深圳、東莞、廣州受 “二手房成交參考價”政策影響，11月延續(xù)下跌態(tài)勢。京津冀領(lǐng)跌各主要城市群，二手住宅價格環(huán)比下跌0.21%，跌幅較上月擴(kuò)大0.09個百分點(diǎn)。山東半島城市群延續(xù)下跌態(tài)勢，跌幅為0.04%。

表：2021年以來部分出臺“二手房成交參考價”城市二手住宅價格環(huán)比漲跌變化

多地加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)購房者合法權(quán)益

近兩年，房企受經(jīng)濟(jì)下行、貨幣收緊、市場冷淡等多重因素影響，資金壓力凸顯，部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目爛尾風(fēng)險有所提高。為積極響應(yīng)中央“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”主基調(diào)，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期交付風(fēng)險，充分維護(hù)購房者合法權(quán)益，11月多地加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。北京、廈門、漳州等城市在預(yù)售資金監(jiān)管方面進(jìn)行升級；石家莊提高預(yù)售取證條件。此外，天津、惠州、三亞等加強(qiáng)價格監(jiān)管，其中三亞發(fā)文二手房掛牌價超出參考價不得辦理網(wǎng)簽。

表：11月部分城市出臺樓市調(diào)控政策

資料來源：中指研究院綜合整理

市場下行預(yù)期短期內(nèi)恐難改變，房價仍面臨下行壓力

11月24日，《人民日報(bào)》刊發(fā)劉鶴副總理文章《必須實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展（學(xué)習(xí)貫徹黨的十九屆六中全會精神）》，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)。

展望未來，樓市調(diào)控政策邊際調(diào)整預(yù)期增強(qiáng)，短期內(nèi)各地或?qū)⑷媛鋵?shí)“因城施策”，扶持類政策有望加速落地。但臨近年末，房企的銷售壓力和資金壓力仍難以緩解，促銷回款力度或?qū)⒓哟?。市場下行預(yù)期短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)的可能性不大，預(yù)計(jì)12月市場整體仍將維持低位運(yùn)行，房價仍面臨下行壓力。

城市典型樣本項(xiàng)目

2021年11月，全國房地產(chǎn)市場延續(xù)較為冷靜的氛圍，疊加個別企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約，需求入市明顯謹(jǐn)慎，購房者對市場整體信心略顯不足。在此背景下，中指研究院在中房指數(shù)系統(tǒng)理論體系和架構(gòu)的基礎(chǔ)上，從百城價格指數(shù)樣本項(xiàng)目中選取城市中有較強(qiáng)知名度和廣泛影響力的典型樣本項(xiàng)目，以“典型性”為基本原則，從銷售表現(xiàn)、項(xiàng)目品質(zhì)、品牌實(shí)力等維度出發(fā)，對主要城市的樣本項(xiàng)目進(jìn)行研究，得出“2021-2022城市典型樣本項(xiàng)目”，為行業(yè)提供學(xué)習(xí)和借鑒的標(biāo)桿。

從“2021-2022城市典型樣本項(xiàng)目”來看，項(xiàng)目多為不同區(qū)域的暢銷樓盤或在區(qū)域內(nèi)具有典型代表性的項(xiàng)目。各項(xiàng)目產(chǎn)品定位多樣，以客戶為中心，以高質(zhì)量為原則，為客戶提供全面、優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)，滿足客戶不同階段的居住需求。開發(fā)商以全國品牌房企以及地方知名企業(yè)為主，在當(dāng)前行業(yè)背景下，不僅為購房者提供了基本的信心保障，其對產(chǎn)品的不斷錘煉升級，也推動著行業(yè)的健康發(fā)展。

2021年11月中國百城新建住宅價格及環(huán)比漲跌幅

2021年11月中國百城二手住宅價格及環(huán)比漲跌幅