行業(yè)資訊
來源：卓信律師? 文：陸暉 黃卉
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近年來，有房地產(chǎn)開發(fā)商推出“以租代售”的銷售模式引起了行業(yè)內(nèi)和購房者的關(guān)注，那什么是“以租代售”？就是開發(fā)商將空置的商品房進行出租，并與租房者簽訂合同，在合同期內(nèi)買所租的房，開發(fā)商即以租房時的價格賣給租房者，而租房者在租房期內(nèi)所交的房租，可以抵沖部分購房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部房產(chǎn)權(quán)；如果租房者在合同期限內(nèi)不購房，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產(chǎn)開發(fā)商收取的房租。
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由于房屋限購政策、房價上漲等多重因素影響，部分開發(fā)商通過在集體建設(shè)用地、工礦用地上加蓋物業(yè)，以低價、規(guī)避限購等噱頭吸引購房者。開發(fā)商與意向購房者簽訂名為租賃、實為買賣的以租代售合同，租戶以期通過以租代售合同獲得房屋的長期使用權(quán)甚至房屋所有權(quán)。然而，以租代售合同往往隱藏著或多或少租戶難以辨別的法律風險。基于此，本文將通過分析以租代售合同相關(guān)案例，淺述租戶簽訂以租代售合同的法律風險并對此作出相關(guān)風險防范提示。
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一、以租代售合同的法律效力
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（一）以租代售合同有效
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案情介紹 ：2017年11月30日，蘇某與A公司簽訂了《XX廣場認租書》，并支付定金200000元給A公司。2017年12月7日，A公司與蘇某就涉案房屋正式簽訂了《房屋租賃合同》（含雙方作出的《承諾函》《聲明書》以及《XX半山廣場A2棟交樓標準》），約定：A公司同意將座落在廣州市南沙區(qū)某村路段“XX半山廣場"項目A2棟5層24號出租給蘇某。租賃期限自2018年3月1日起至2037年11月10日止。租賃期滿并在蘇某無違約的前提下，本合同免租金自動延期5年。蘇某支付租賃款后，A公司向蘇某發(fā)出《租賃房屋交付使用通知書》，蘇某收到通知后并未辦理收樓手續(xù)。現(xiàn)蘇某以A公司未在約定的交樓日期前交付滿足交付條件的涉案房屋為由主張解除合同。
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法院認為：本案為房屋租賃合同糾紛。涉案的《房屋租賃合同》是當事人的真實意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，當事人應(yīng)當切實履行；承租房屋在于獲得房屋的使用收益權(quán)而非所有權(quán)，交付的標準不同于商品房交付條件，涉案房屋在交付前已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程竣工驗收報告》《建設(shè)工程消防驗收意見書》，具備交付條件。蘇某不享有約定解除權(quán)，雙方合同約定解除權(quán)條件尚不成就，亦不存在雙方合同目的無法實現(xiàn)的情形。
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（二）以租代售合同無效
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案情介紹：2018年8月25日，B公司（甲方、轉(zhuǎn)讓方）與王某（乙方、受讓方）簽訂《廣州市番禺區(qū)“X自由度"公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》），約定：甲方向乙方轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的公寓位于廣州市番禺區(qū)鐘村街鐘屏大道某公寓，其用途為商住；雙方確認在簽訂本合同前，甲方已將涉訟房屋的相關(guān)情況向乙方作出了詳細的解釋與說明，乙方對此完全認同沒有異議，自愿受讓物業(yè)使用權(quán)；甲方向乙方轉(zhuǎn)讓的物業(yè)使用權(quán)期限自物業(yè)交付乙方之時（不遲于2019年6月30日）起至2046年11月21日該物業(yè)土地使用權(quán)期限屆滿時止，土地使用權(quán)期限屆滿后，乙方有權(quán)依法繼續(xù)無償使用該物業(yè)。?
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法院認為：《轉(zhuǎn)讓合同》未約定受讓方有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利，不符合房屋買賣合同的基本要素；《轉(zhuǎn)讓合同》合同名稱明確為公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，約定了具體轉(zhuǎn)讓的物業(yè)、交付時間、轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)讓費用，并對轉(zhuǎn)讓期限到期后的使用期限進行了約定，還對受讓人的出租、分租權(quán)進行了限制，約定內(nèi)容符合合同法關(guān)于租賃合同為“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金"的定義，故雙方當事人簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》成立房屋租賃法律關(guān)系。
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因涉案房屋所在建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，《轉(zhuǎn)讓合同》屬無效合同，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)返還已收取受讓方的轉(zhuǎn)讓費并支付利息。
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（三）案例評析
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首先，關(guān)于以租代售合同性質(zhì)的認定。合同會否被法院認定為房屋買賣合同主要基于合同是否以交付不動產(chǎn)權(quán)為目的，是否具備買賣合同的必備條款，如交房時間、要求、相關(guān)手續(xù)辦理等。以租代售合同如無明確約定辦理不動產(chǎn)權(quán)證等相應(yīng)條款，法院一般不予認定為房屋買賣合同，買受方亦難以取得房屋產(chǎn)權(quán)。
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其次，關(guān)于以租代售合同法律效力的認定。上述案例中所涉及的期房租賃合同、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，本質(zhì)上仍屬于租賃合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體法律若干問題的解釋》第二、三條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋、未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。房屋如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程竣工驗收報告》《建設(shè)工程消防驗收意見書》等法定證照，則該房屋所簽訂的租賃合同屬于違反法律強制性規(guī)定而被認定為無效合同。
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以租代售合同在不存在法定無效情形且不構(gòu)成合同解除情形之下，法院出于維護、促進市場交易之目的，一般會認定以租代售合同合法有效；實際交易中以租代售合同鮮少提及房屋買賣、交易有關(guān)字眼，法院基于標的房屋是否具備所有權(quán)交付的現(xiàn)實可能，結(jié)合合同條款內(nèi)容通常認定以租代售合同為房屋租賃合同而非房屋買賣合同。有鑒于此，租戶在簽訂此類以租代售合同前，除明確合同所交付的系房屋所有權(quán)抑或房屋使用權(quán)外，還需了解房屋是否具備交付合法證件及條款的合法性等。
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二、以租代售合同簽訂的法律風險防范
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1.房屋證照是否齊全
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租戶簽訂以租代售合同前，應(yīng)主動要求開發(fā)商出示《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》及《建設(shè)工程消防驗收意見書》等，以確認房屋不 屬于違法建筑并且具備交付使用的條件。
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2.合同租賃期限是否超過20年或變相超過20年
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃合同的租賃期限不得超過20年，超過二十年的，超過部分無效。基于此，租戶應(yīng)謹慎核實合同中租賃期限的相關(guān)條款，切勿輕信開發(fā)商所宣稱的租賃期/使用期而簽訂變相超過法定租賃期限的合同。
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3.合同約定費用的構(gòu)成
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以租代售房屋的現(xiàn)實銷售中，開發(fā)商慣用拆分租戶所支付的費用以降低其自身的法律風險。開發(fā)商在交易時除與租戶簽訂租賃合同外，往往還摻雜認租書、服務(wù)協(xié)議等一系列協(xié)議，將租戶所支付的費用拆分成租金、服務(wù)費、簽約手續(xù)費、律師費等。即便租賃合同將來被認定為無效，租戶亦僅可主張開發(fā)商返還租金及利息，而對于服務(wù)費等其他已付費用，則因法律關(guān)系不同而難以要求費用收取方退還。
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4.合同租金與押金支付比例不應(yīng)過高
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根據(jù)《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》第十一條規(guī)定，住房租賃合同一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一，押金最高不超過月租金三倍。對此，租戶應(yīng)盡可能爭取降低一次性支付的租金及押金，以免因房屋拆遷、房屋不具備交付使用標準出現(xiàn)法律糾紛時承擔較大的經(jīng)濟損失風險。
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附：相關(guān)法律法規(guī)
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1.《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
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第三條規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。
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2.《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
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3.《中華人民共和國消防法》第十三條規(guī)定，依法應(yīng)當進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當停止使用。
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4.《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有法定情形有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
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5.《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。
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6.《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
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7.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條第一款規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
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第六十四條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。
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END
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