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作者：彭? ?微? ?尹志蕓? ? 作者單位：江西省南豐法院

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案情

2019年底，陳某與揭某簽訂了一份《房屋買賣合同》，并約定了房屋交易價款、費用承擔、房屋交付時間、產權過戶、違約責任等事項。簽訂合同時，陳某就向揭某支付定金2萬元，之后又給付揭某20萬元，揭某向陳某出具了收條。后，陳某多次找揭某辦理房屋過戶登記，揭某避而不見。這時，陳某發現該房屋早已向銀行貸款做抵押，并已被法院查封。

分歧

對于陳某與揭某簽訂的《房屋買賣合同》是否有效這一問題，存在下列不同意見：

第一種意見認為，該房屋買賣合同有效。陳某與揭某都是完全民事行為能力人，當時簽訂合同都是基于雙方真實的意思表示，所簽訂的合同條款也不違反法律及其行政法規的強制性規定，合同標的明確為該房屋，該房屋買賣合同也具備法律所要求的形式，該合同生效要件全部滿足。雖然該房屋已被法院查封，但只是不能過戶，并不影響合同效力，只要揭某償還完銀行貸款，法院查封即可解除，該房屋仍能過戶。故合同有效。

第二種意見認為，該房屋買賣合同可撤銷。因為揭某在與陳某簽訂該房屋買賣合同之前就知道該房屋因沒能還清銀行貸款而被法院查封這一事實，但揭某并沒有將這一事實如實告訴買受人陳某。揭某為了將該房屋賣出去，獲得房款，隱瞞了這一事實，對于陳某來說這是一種欺詐行為。根據《民法總則》第一百四十八條規定：一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。故該買賣合同可撤銷。

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第三種意見認為，該房屋買賣合同無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》規定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產，不得轉讓。陳某與揭某約定的房屋買賣合同中有關于房屋過戶轉讓的事項，因此違反了我國法律強制性規定，屬于合同無效情形之一。故該合同無效。

辨析

筆者贊成第二種意見，該《房屋買賣合同》可撤銷。

根據《民法總則》第一百四十八條規定：一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

本案中，揭某作為房屋所有人，清楚地知道自己的房屋因未還清銀行貸款而被法院查封，不得轉讓不能過戶，但仍與陳某簽訂房屋買賣合同。使陳某基于錯誤的認知，在違背真實意思的情況下與揭某簽訂了房屋買賣合同，并支付了房款22萬元。陳某得知該房屋已被法院查封是在揭某多次過戶不能的情況下，我們可推定，若陳某沒有發現，揭某將會一直隱瞞欺詐下去。因此，根據揭某所表現出的行為，筆者認為，揭某的行為屬于合同欺詐行為，故意隱瞞該房屋已被法院查封的這一事實，與陳某簽訂房屋買賣合同，惡意騙取陳某的錢款。

綜上，筆者認為，該房屋買賣合同可撤銷。

轉自 兌誠法律人