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為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

為貫徹“房住不炒”的精神，各地政府出臺(tái)了不同的房屋限購(gòu)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

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但一些購(gòu)房人無視限購(gòu)政策，抱有僥幸心理，通過各種途徑規(guī)避限購(gòu)政策，殊不知其中隱藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。即使買受人與出賣人簽訂了房屋買賣合同、支付了購(gòu)房款，并實(shí)際占有了房屋，但因違反限購(gòu)政策，無法辦理房屋過戶手續(xù)，仍有可能導(dǎo)致購(gòu)房人“房財(cái)兩空”，所購(gòu)房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

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案情簡(jiǎn)介

2011年，常某作為出賣人與買受人俞某簽訂《北京市房屋買賣合同》約定，俞某購(gòu)買常某名下的位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的某房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋），并約定了購(gòu)房款的數(shù)額、支付方式和支付時(shí)間，以及辦理過戶手續(xù)等內(nèi)容。合同簽訂后俞某支付了部分價(jià)款，常某向俞某交付了涉案房屋，但涉案房屋一直登記在常某名下，未能辦理過戶登記。俞某認(rèn)可其在與常某簽訂涉案房屋買賣合同時(shí)，其系非北京市戶籍且其在北京市已經(jīng)有一套住房，不符合北京市當(dāng)時(shí)的購(gòu)房政策。

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2017年，常某將涉案房屋抵押給丹某，并辦理了抵押登記，被擔(dān)保數(shù)額為40萬元。2019年，某仲裁委員會(huì)就丹某與常某等借款合同糾紛一案作出仲裁裁決書，裁決常某等向丹某償還借款本金40萬元及利息。該裁決書生效后，丹某向北京三中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，在該案執(zhí)行中，法院查封了涉案房屋。涉案房屋被查封后，俞某向法院提出執(zhí)行異議，法院作出執(zhí)行裁定書，裁定駁回案外人俞某的異議請(qǐng)求?，F(xiàn)俞某認(rèn)為涉案房屋系其合法取得，查封行為侵犯了其財(cái)產(chǎn)權(quán)益，故提起執(zhí)行異議之訴，要求停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行并解除對(duì)該房屋的查封。

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法院生效判決認(rèn)定：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！庇崮痴?qǐng)求停止執(zhí)行涉案房屋并解除對(duì)該房屋的查封，其應(yīng)舉證證明其對(duì)涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。在丹某對(duì)涉案房屋享有抵押權(quán)并已對(duì)涉案房屋申請(qǐng)執(zhí)行且法院已經(jīng)采取查封措施的情況下，判斷俞某就案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利，需審查其是否符合上述規(guī)定的條件，只有同時(shí)符合上述規(guī)定的條件才可以排除執(zhí)行。本案中，俞某雖在法院查封涉案房屋之前已與常某簽訂《北京市房屋買賣合同》并按合同約定支付了部分價(jià)款，但其在明知自己不符合購(gòu)房條件的情況下，仍然購(gòu)買涉案房屋導(dǎo)致無法及時(shí)辦理過戶手續(xù)，系其對(duì)政策限制的忽略，故其不符合“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”之情形。另外，俞某在簽訂案涉房屋買賣合同后，因其權(quán)利未公示，其享有的只是要求常某交付房屋、辦理過戶手續(xù)的請(qǐng)求權(quán)。丹某的抵押權(quán)登記時(shí)間雖在俞某簽訂合同并支付部分款項(xiàng)之后，但其抵押權(quán)經(jīng)過登記公示，成為具有對(duì)抗效力的物權(quán)。綜上所述，俞某要求停止執(zhí)行涉案房屋并解除對(duì)涉案房屋的查封的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。法院判決駁回俞某的訴訟請(qǐng)求。

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案件評(píng)析

01

未辦理過戶登記的房屋買受人是否一概不能排除法院對(duì)買受房屋的強(qiáng)制執(zhí)行？

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，除了繼承、征收等非因法律行為所取得的物權(quán)外，不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須經(jīng)依法登記，才能發(fā)生效力。但司法實(shí)踐中，部分當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)雖尚不享有《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)，但因其具備了物權(quán)的實(shí)質(zhì)性要素，依法可以合理預(yù)期通過辦理不動(dòng)產(chǎn)登記將該物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)化為《物權(quán)法》意義上的物權(quán)，即其享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記至其名下的期待。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，享有物權(quán)期待權(quán)的無過錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)買受人受法律保護(hù)，其所享有的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行，但必須同時(shí)具備以下條件：第一，申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)的債權(quán)限于金錢債權(quán)；第二，在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；第三，已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；第四，在法院查封前已經(jīng)合法占有不動(dòng)產(chǎn)；第五，非因買受人原因未辦理過戶登記。

02

違反限購(gòu)政策購(gòu)買的房屋，法院能否強(qiáng)制執(zhí)行？

根據(jù)一般生活經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房人在購(gòu)房前了解當(dāng)?shù)厣唐贩肯拶?gòu)政策，并不需要特殊的法律專業(yè)知識(shí)。購(gòu)房人在購(gòu)房前，應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房政策進(jìn)行了解并予以遵守，盡到合理的注意義務(wù)。若購(gòu)房人明知自己沒有購(gòu)房資格仍然購(gòu)房，導(dǎo)致無法辦理過戶手續(xù)，其對(duì)于所購(gòu)房屋無法辦理過戶登記存在過錯(cuò)，對(duì)所購(gòu)房屋不享有合法的物權(quán)期待權(quán)。買受人與出賣人雖簽訂房屋買賣合同，但買受人僅享有要求出賣人交付房屋、辦理過戶手續(xù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，基于公示公信效力和權(quán)利外觀主義，不能排除法院對(duì)所購(gòu)房屋的執(zhí)行行為。

03

法官提示

房屋限購(gòu)政策是政府為了調(diào)控住房?jī)r(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康房展而采取的一系列行政措施。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房前細(xì)致了解并嚴(yán)格遵守房屋限購(gòu)政策。如購(gòu)房人明知自身不符合購(gòu)房條件，仍與出賣人簽訂房屋買賣合同，將產(chǎn)生極大的交易風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，如本案中所示，買房人可能被卷入訴訟，其享有的權(quán)利無法排除執(zhí)行，而面臨“房財(cái)兩空、雞飛蛋打”的悲慘境遇。在此，法官提醒購(gòu)房人要嚴(yán)格遵守限購(gòu)政策，避免自身遭受損失。