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裁判要旨

1. 業(yè)主委員會作為代表業(yè)主的利益和監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的業(yè)主自治組織，其權(quán)利行使范圍應(yīng)限于物業(yè)管理活動。業(yè)主委員會雖取得業(yè)主大會有關(guān)對侵害業(yè)主共同利益或存在與業(yè)主共同權(quán)益糾紛的任何單位、組織和個人進(jìn)行交涉或提起訴訟的權(quán)利，但此權(quán)利亦應(yīng)限于物業(yè)管理活動范圍內(nèi)。

2. 行政機(jī)關(guān)作出的行政行為是否涉及業(yè)主共有利益是判斷業(yè)主委員會是否具有行政訴訟原告主體資格的重要標(biāo)準(zhǔn)。在《商品房預(yù)售許可證》的核發(fā)階段，涉及的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人的權(quán)益，此時尚未形成業(yè)主群體，亦未形成業(yè)主共有利益，房屋承購人的利益也不能等同于業(yè)主共有利益。

3. 業(yè)主委員會并非預(yù)售許可行為的行政相對人，且與《商品房預(yù)售許可證》無其他法律上的利害關(guān)系，故業(yè)主委員會并不具有以自己名義請求對房地產(chǎn)開發(fā)公司違法取得《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行查處并要求撤銷該《商品房預(yù)售許可證》而提起訴訟的請求權(quán)基礎(chǔ)。

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裁判文書

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文書標(biāo)題及案號

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標(biāo)題：北京市第三中級人民法院行政裁定書

案號：（2020）京03行終776號

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當(dāng)事人信息

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上訴人（一審原告）北京市海淀區(qū)長遠(yuǎn)天地大廈業(yè)主委員會，住所地北京市海淀區(qū)蘇州街18號長遠(yuǎn)天地大廈B1座一層。

法定代表人紀(jì)曉翠，主任。

委托代理人張洪昌，北京市中唐律師事務(wù)所律師。

委托代理人馮蘇言，北京市中唐律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告）北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，住所地北京市通州區(qū)達(dá)濟(jì)街9號。

法定代表人王飛，主任。

委托代理人郭劍鋒，男，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會干部。

委托代理人周勤華，北京市惠誠律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審第三人）北京長遠(yuǎn)天地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地北京市西城區(qū)廣安門南濱河路1號高新大廈401室。

法定代表人張志永，總經(jīng)理。

委托代理人張蕾，男，北京長遠(yuǎn)天地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工作人員。

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訴訟記錄

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上訴人北京市海淀區(qū)長遠(yuǎn)天地大廈業(yè)主委員會（以下簡稱長遠(yuǎn)天地業(yè)委會）因要求被上訴人北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱市住建委）履行法定職責(zé)一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112行初246號行政裁定，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。

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案件基本情況

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長遠(yuǎn)天地業(yè)委會訴請一審法院撤銷市住建委2020年1月19日作出的京建信辦[2020]62號《信訪事項(xiàng)答復(fù)意見書》（以下簡稱62號《答復(fù)》）；判令市住建委依法對北京長遠(yuǎn)天地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱長遠(yuǎn)天地公司）違法取得《商品房預(yù)售許可證》的行為進(jìn)行查處。

一審法院裁定認(rèn)為，長遠(yuǎn)天地業(yè)委會的起訴應(yīng)予駁回，理由如下：

一、長遠(yuǎn)天地業(yè)委會不具有提起本案訴訟的原告主體資格。

首先，長遠(yuǎn)天地業(yè)委會提起本案訴訟超越了行政法規(guī)為其設(shè)定的職責(zé)范圍。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會履行的職責(zé)包括：（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第十九條第一款規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主委員會作為代表業(yè)主的利益和監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的業(yè)主自治組織，其權(quán)利行使范圍應(yīng)限于物業(yè)管理活動。本案中長遠(yuǎn)天地業(yè)委會雖取得業(yè)主大會有關(guān)對侵害業(yè)主共同利益或存在與業(yè)主共同權(quán)益糾紛的任何單位、組織和個人進(jìn)行交涉或提起訴訟的權(quán)利，但此權(quán)利亦應(yīng)限于物業(yè)管理活動范圍內(nèi)。長遠(yuǎn)天地業(yè)委會向市住建委申請查處長遠(yuǎn)天地公司違法取得京房售證字1038號《商品房預(yù)售許可證》（以下簡稱1038號《商品房預(yù)售許可證》）的行為，要求撤銷該《商品房預(yù)售許可證》并對市住建委作出的62號《答復(fù)》提起本案訴訟，上述行為均不屬于物業(yè)管理活動的范疇，長遠(yuǎn)天地業(yè)委會提起本案訴訟超越了《物業(yè)管理?xiàng)l例》為其設(shè)定的職責(zé)范圍。

其次，業(yè)主委員會作為原告提起行政訴訟應(yīng)符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第十八條第一款的規(guī)定，即業(yè)主委員會對于行政機(jī)關(guān)作出的涉及業(yè)主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴訟。因此，行政機(jī)關(guān)作出的行政行為是否涉及業(yè)主共有利益是判斷業(yè)主委員會是否具有行政訴訟原告主體資格的重要標(biāo)準(zhǔn)。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第一條的規(guī)定可以看出，《城市商品房預(yù)售管理辦法》的立法目的在于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，也即維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房屋承購人的合法權(quán)益。在商品房預(yù)售許可證的核發(fā)階段，尚未形成業(yè)主群體，亦未形成業(yè)主共有利益，房屋承購人的利益也不能等同于業(yè)主共有利益，本案中的1038號《商品房預(yù)售許可證》亦涉及業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅等專有部分的權(quán)益，長遠(yuǎn)天地業(yè)委會以自己的名義提起本案訴訟不符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第十八條第一款的規(guī)定。

再次，長遠(yuǎn)天地業(yè)委會與1038號《商品房預(yù)售許可證》并無利害關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟，其中為維護(hù)自身合法權(quán)益向行政機(jī)關(guān)投訴，具有處理投訴職責(zé)的行政機(jī)關(guān)作出或者未作出處理的，屬于與行政行為有利害關(guān)系。1038號《商品房預(yù)售許可證》是原北京市國土資源和房屋管理局向長遠(yuǎn)天地公司頒發(fā)，長遠(yuǎn)天地業(yè)委會并非預(yù)售許可行為的行政相對人，且與1038號《商品房預(yù)售許可證》無其他利害關(guān)系，故長遠(yuǎn)天地業(yè)委員并不具有提起本案訴訟的請求權(quán)基礎(chǔ)。

二、長遠(yuǎn)天地業(yè)委會提起本案訴訟，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。長遠(yuǎn)天地業(yè)委會向市住建委申請查處長遠(yuǎn)天地公司違法取得1038號《商品房預(yù)售許可證》的行為并要求撤銷該《商品房預(yù)售許可證》的請求事項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上是要求市住建委行使內(nèi)部監(jiān)督職責(zé)，進(jìn)行自我糾錯，市住建委作出的62號《答復(fù)》未支持長遠(yuǎn)天地業(yè)委會的請求事項(xiàng)，屬于重復(fù)處理行為，對長遠(yuǎn)天地業(yè)委會的權(quán)利義務(wù)未產(chǎn)生實(shí)際影響。

三、長遠(yuǎn)天地業(yè)委會提起本案訴訟缺乏相應(yīng)的事實(shí)根據(jù)。根據(jù)查明的事實(shí)，市住建委向長遠(yuǎn)天地公司頒發(fā)1038號《商品房預(yù)售許可證》時長遠(yuǎn)天地公司已經(jīng)取得了京海國用（2002出）字第1893號《中華人民共和國國有土地使用證》、2001規(guī)建字1865號《中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及編號為施0020020259（建）的《建筑工程施工許可證》等材料，而長遠(yuǎn)天地業(yè)委會卻認(rèn)為長遠(yuǎn)天地公司違法取得1038號《商品房預(yù)售許可證》，提起訴訟要求撤銷62號《答復(fù)》并要求市住建委對長遠(yuǎn)天地公司進(jìn)行查處，明顯缺乏事實(shí)根據(jù)。

綜上所述，長遠(yuǎn)天地業(yè)委會提起本案訴訟不符合提起訴訟的法定條件，一審法院依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款、第四十九條第（一）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一條第二款第（十）項(xiàng)、第十二條第（五）項(xiàng)、第十八條第一款、第六十九條第一款第（一）項(xiàng)、第（八）項(xiàng)之規(guī)定，裁定駁回長遠(yuǎn)天地業(yè)委會的起訴。

長遠(yuǎn)天地業(yè)委會不服一審裁定，持如下理由提起上訴：一、一審法院以上訴人不具備提起本案訴訟的主體資格，與本案被訴行政行為沒有利害關(guān)系為由，駁回上訴人的起訴，存在事實(shí)認(rèn)定錯誤和法律適用錯誤的情形。上訴人為長遠(yuǎn)天地大廈業(yè)主通過業(yè)主大會決議選舉出的合法有效的業(yè)主委員會，有資格代表全體業(yè)主，維護(hù)業(yè)主權(quán)利。上訴人為市住建委行政行為的行政相對人，上訴人雖以自己的名義提起訴訟，但代表全體業(yè)主的共有利益，符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第十八條第一款之規(guī)定。一審法院將業(yè)主委員會的權(quán)利行使范圍僅僅認(rèn)定為物業(yè)管理相關(guān)活動，限縮了上訴人作為業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)具有的合法權(quán)利，有悖于業(yè)主委員會作為維護(hù)業(yè)主權(quán)利的自治組織的立法本意，不利于業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益。《商品房預(yù)售許可證》取得過程合法與否，直接關(guān)系全體業(yè)主的合法權(quán)益，一審法院錯誤認(rèn)定涉案《商品房預(yù)售許可證》與全體業(yè)主無利害關(guān)系，存在明顯事實(shí)認(rèn)定錯誤。二、上訴人作為行政相對人針對市住建委的行政行為提起行政訴訟，屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。三、上訴人提起本案訴訟完全具有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，一審判決存在自相矛盾的情形，依法應(yīng)當(dāng)撤銷。請求二審法院撤銷一審裁定，指令一審法院繼續(xù)審理。

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裁判分析過程

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本院認(rèn)為，公民、法人或其他組織提起行政訴訟，應(yīng)當(dāng)符合法定的起訴條件。不符合法定起訴條件，已經(jīng)立案的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。首先，長遠(yuǎn)天地業(yè)委會沒有原告訴訟主體資格。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第十八條第一款規(guī)定，業(yè)主委員會對于行政機(jī)關(guān)作出的涉及業(yè)主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴訟。本案中，長遠(yuǎn)天地業(yè)委會認(rèn)為長遠(yuǎn)天地公司違法取得涉案《商品房預(yù)售許可證》，要求市住建委予以查處，但根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第一條規(guī)定的“加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益”立法目的，在涉案《商品房預(yù)售許可證》核發(fā)時，涉及的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人的權(quán)益，此時尚未形成業(yè)主群體，并未形成業(yè)主共有利益。故長遠(yuǎn)天地業(yè)委會與涉案《商品房預(yù)售許可證》的頒發(fā)以及其要求市住建委查處長遠(yuǎn)天地公司違法取得涉案《商品房預(yù)售許可證》行為的履責(zé)事項(xiàng)并無法律上的利害關(guān)系，其不能以自己名義提起本案訴訟。其次，長遠(yuǎn)天地業(yè)委會要求市住建委撤銷涉案《商品房預(yù)售許可證》，實(shí)質(zhì)為要求市住建委自我糾錯，而市住建委自我糾錯是其內(nèi)部自行監(jiān)督職能的行使，不屬于人民法院行政訴訟受案范圍。同時，涉案《商品房預(yù)售許可證》作出于2002年7月，針對其提起撤銷之訴顯然已經(jīng)超過法定起訴期限，長遠(yuǎn)天地業(yè)委會向市住建委提出撤銷涉案《商品房預(yù)售許可證》的申請并提起本案訴訟，屬于規(guī)避行政訴訟起訴期限規(guī)定的情形。綜上，長遠(yuǎn)天地業(yè)委會所提本案訴訟不符合法定起訴條件，一審法院裁定駁回其起訴并無不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，裁定如下：

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裁判結(jié)果

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駁回上訴，維持一審裁定。

本裁定為終審裁定。

審 判 長　賈志剛

審 判 員　胡蘭芳

審 判 員　馮秋麗

二〇二〇年十月十六日

法官助理　劉　毅

書 記 員　張　怡