行業(yè)資訊
本文摘自：《各地法院裁判指導(dǎo)意見精粹：房屋買賣糾紛》，中國法制出版社最新出版。
?
?
?
北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要（2014年12月16日）【京高法發(fā)[2014]489號】
?
十二、商品房不符合交付條件的處理
?
買受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗收，并將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。
?
買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權(quán)要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實際損失。
?
商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”，出賣人實際逾期交付房屋的，買受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金；房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。
?
十三、買受人拒絕接收商品房的處理
?
出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。
?
?
?
天津市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干問題的審判委員會紀(jì)要津高法【2018】230號
（2018年11月26日）
?
一、商品房的預(yù)售與買賣相關(guān)問題
?
（三）商品房逾期交付的責(zé)任承擔(dān)問題
?
出賣人未按照《天津市商品房買賣合同》第三條第二款約定日期交付商品房，應(yīng)當(dāng)按照《天津市商品房買賣合同》第五條約定，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
?
如出賣人在《天津市商品房買賣合同》約定日期通知買受人辦理商品房交接手續(xù)，而該商品房于上述日期未經(jīng)竣工驗收合格，直至一審辯論終結(jié)前，方經(jīng)竣工驗收合格，買受人主張出賣人承擔(dān)逾期交付商品房違約責(zé)任的，應(yīng)區(qū)分以下情況處理：1.如買受人因商品房未經(jīng)竣工驗收合格而拒絕辦理交接手續(xù)，或者對商品房未經(jīng)竣工驗收合格并不知情而受領(lǐng)房屋，應(yīng)當(dāng)按照《天津市商品房買賣合同》第五條的約定，判令出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；2.如有證據(jù)證明買受人明知商品房未經(jīng)竣工驗收合格仍然選擇辦理交接手續(xù)，可以按照《天津市商品房買賣合同》第五條的約定，判令出賣人承擔(dān)70%的違約責(zé)任；3.前述兩種情形下，判令出賣人承擔(dān)的違約責(zé)任一般不應(yīng)超過總房款的30%。
?
如出賣人在約定日期通知買受人辦理商品房交接手續(xù)，而該商品房于上述日期雖經(jīng)竣工驗收合格但未取得《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》，直至一審法庭辯論終結(jié)前才取得《天津市新建商品房準(zhǔn)許交付使用證》，買受人主張出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，應(yīng)區(qū)分如下情況處理：1.如買受人因商品房未取得《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》而拒絕辦理交接手續(xù)，或者買受人對商品房未取得《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》并不知情而受領(lǐng)房屋，應(yīng)當(dāng)按照《天津市商品房買賣合同》第五條約定，判令出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。2.如有證據(jù)證明買受人明知商品房未取得《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》仍然選擇辦理交接手續(xù)，可以按照《天津市商品房買賣合同》第五條約定，判令出賣人承擔(dān)30%的違約責(zé)任；3.前述兩種情形下，判令出賣人承擔(dān)違約責(zé)任一般不超過總房款的15%。
?
（四）因停工令造成逾期交房的問題
?
因受政府有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)文件發(fā)布停工令的直接影響，商品房無法在合同約定時間交付買受人，一般應(yīng)認(rèn)定合同遲延履行屬于不可歸責(zé)于出賣人的情形，人民法院可以根據(jù)停工令確定的天數(shù)并結(jié)合案件實際情況，免除出賣人相應(yīng)的逾期交付商品房違約責(zé)任。
?
?
?
重慶市高級人民法院關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問題的指導(dǎo)意見（2007年11月22日重慶市高級人民法院審委會第564次會議通過））
?
36．商品房的交付。開發(fā)商交付商品房除了滿足約定的交房條件外，還應(yīng)當(dāng)通過消防驗收，未通過消防驗收的，買受人可以拒絕接收，并可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。但合同另有約定的除外。
?
買受人接收了未通過消防驗收的商品房，后商品房通過了消防驗收，買受人又以出賣人交付房屋時未通過消防驗收為由，請求判令出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，人民法院可以比照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》逾期辦證違約責(zé)任的規(guī)定酌定處理。
?
37．關(guān)于辦證義務(wù)。在合同沒有特別約定的情況下，開發(fā)商負(fù)有辦證義務(wù)。買受人在合同約定的或者法律規(guī)定的辦證期間內(nèi)未取得房屋權(quán)屬證書的，如開發(fā)商在此期間內(nèi)已完成房屋權(quán)屬初始登記并提供了相關(guān)的辦證資料，并通知買受人提交登記申請的，可認(rèn)定開發(fā)商已履行了辦證義務(wù)，不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
?
?
?
山東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會議紀(jì)要的通知（2011年12月2日【魯高法〔2011〕297號】）
?
二、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件
?
近年來，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，我國加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，先后采取了緊縮銀根、提高商品房首付比例、限制按揭貸款和控制購房數(shù)量等調(diào)控政策。這是黨和國家應(yīng)對國際金融危機(jī)的影響，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重大戰(zhàn)略決策，也是人民法院房地產(chǎn)糾紛案件審理工作面臨的全局大局。全省各級人民法院要深刻認(rèn)識當(dāng)前形勢下做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的重要意義，準(zhǔn)確把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生的客觀變化，在法律和國家政策規(guī)定的框架內(nèi)，妥善審理好各類房地產(chǎn)案件，為國家宏觀調(diào)控政策的實施提供司法保障。對國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施中發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛，要依法受理、妥善處理，對目前部分法院采取的因房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛案件不受理，受理后不審理等作法要認(rèn)真糾正，防止矛盾激化；對于因國家信貸政策變化導(dǎo)致買受人喪失履約能力、因限購措施導(dǎo)致合同無法履行的情形，應(yīng)依據(jù)合同法的規(guī)定和合同的約定，依法變更或者解除合同，并根據(jù)案件的具體情況，輔之以返還原物、折價補(bǔ)償和賠償損失等，切實保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益；對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。在國際金融危機(jī)影響尚未完全消退、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不斷強(qiáng)化的背景下，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對房地產(chǎn)市場的客觀變化，依法保護(hù)守法履約行為，制裁違約行為，保護(hù)消費者合法權(quán)益；依法規(guī)制房地產(chǎn)開發(fā)行為，制裁哄抬房價、捂盤惜售、欺詐消費者等違法行為。要充分發(fā)揮人民法院權(quán)利保障和糾紛終結(jié)的審判職能作用，注重運用原則性與靈活性相結(jié)合、社會效果與法律效果相結(jié)合、調(diào)解與判決相結(jié)合的方法，妥善化解房地產(chǎn)市場中發(fā)生的矛盾糾紛，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。要加強(qiáng)對當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)糾紛案件審判工作中新情況、新問題的調(diào)查研究，密切關(guān)切國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化對房地產(chǎn)業(yè)的影響以及可能引發(fā)的糾紛案件，及時提出應(yīng)對司法對策。
?
(六)關(guān)于房屋交付條件中驗收合格的理解與適用問題
?
依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。根據(jù)上述規(guī)定，驗收合格是房屋出賣人將房屋交付給買受人的法定條件，但對驗收合格的標(biāo)準(zhǔn)，司法實踐中認(rèn)識不盡相同。根據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T提出竣工驗收申請，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、環(huán)保等有關(guān)單位進(jìn)行驗收，因此，商品房交付時的驗收合格應(yīng)以有關(guān)行政主管部門完成綜合驗收為標(biāo)準(zhǔn)。因為，房屋的驗收合格，除要求房屋的質(zhì)量符合國家規(guī)定的強(qiáng)制性安全標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的標(biāo)準(zhǔn)外，還需要滿足買受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出賣人交付的房屋應(yīng)是完成了工程竣工驗收、消防、配套設(shè)施、綠化、環(huán)保等綜合驗收。
?
（七） 未取得商品房預(yù)售許可證明的商品房認(rèn)購書的效力問題
?
依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，出賣人預(yù)售商品房必須取得商品房預(yù)售許可證明，未取得預(yù)售許可證明的商品房買賣合同應(yīng)依法認(rèn)定為無效。商品房認(rèn)購書是一種預(yù)約合同，是雙方當(dāng)事人為將來簽訂作為本約合同的商品房買賣合同所作出的一種承諾，并非正式的商品房預(yù)售行為。由于商品房認(rèn)購書并非商品房買賣合同，故出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，不影響商品房認(rèn)購書的法律效力。但依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，如商品房認(rèn)購書已經(jīng)具備了商品房買賣合同的實質(zhì)性內(nèi)容，此種情形下，商品房認(rèn)購書不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)約合同，而是商品房買賣合同，出賣人未取得預(yù)售許可證明的，該商品房認(rèn)購書應(yīng)依法認(rèn)定無效。
?
?
?
安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（安徽省高級人民法院審判委員會民事執(zhí)行專業(yè)委員會2012年 3月5日第1次會議通過）
?
一、關(guān)于新建商品房買賣合同糾紛
?
4．房屋買賣格式合同約定以“該商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，一般應(yīng)以出賣人（建設(shè)單位）組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行工程竣工驗收并出具驗收合格的意見作為認(rèn)定房屋經(jīng)驗收合格的依據(jù)。但規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案管理等專門管理部門尚未出具認(rèn)可性意見的，不應(yīng)認(rèn)定房屋已經(jīng)驗收合格。
?
5．出賣人交付的房屋不符合本意見第4條規(guī)定的交付條件，買受人接收了房屋后以出賣人交付房屋時“未經(jīng)驗收合格”為由主張逾期交房違約責(zé)任的，在一審法庭辯論終結(jié)前出賣人能夠提供完整的《工程竣工驗收報告》，對買受人的訴訟請求一般不予支持。
?
6．房屋買賣合同約定出賣人在交付房屋時須提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》等文件，出賣人實際交付房屋時未能提供上述文件的，買受人有權(quán)拒絕接收房屋，但買受人接收房屋后又以出賣人未能依約提供上述文件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持。
?
7．買受人以出賣人逾期辦證為由主張違約責(zé)任的，出賣人舉證證明其已于房屋買賣合同約定或《解釋》規(guī)定的辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的最后期限30個工作日前向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)報送了辦證所需的文件和資料的，對買受人的訴訟請求一般不予支持。
?
8．房屋買賣合同的當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求對違約金進(jìn)行調(diào)整,但雙方當(dāng)事人均未舉證證明守約方因違約所造成的實際損失，人民法院可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，結(jié)合案件具體情況，在中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的范圍內(nèi)，對約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。
?
?
?
廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引【粵高法〔2017〕191 號】（2017年9月12日）
?
三十、根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）第十一條的規(guī)定，交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)過竣工驗收 合格并已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。
?
合同約定的交付條件高于前款標(biāo)準(zhǔn)的，以合同約定為準(zhǔn)；合同約定的交付條件低于前款標(biāo)準(zhǔn)的，按前款規(guī)定認(rèn)定。
?
三十一、出賣人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件，買受人以商品房質(zhì)量存在瑕疵為由拒絕接收，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持，但買受人有證據(jù)證明商品房在交付時存在嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題的除外。買受人接收商品房不影響出賣人對商品房質(zhì)量問題承擔(dān)保修義務(wù)。
?
商品房符合合同約定的交付條件，且合同約定的交付期限屆滿，出賣人已經(jīng)依約通知買受人接收商品房，買受人無正當(dāng)理由拒絕接收的，視為辦理交付手續(xù)的期限屆滿之日商品房已經(jīng)交付。
?
三十二、買受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房，又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。但買受人可以請求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或者合同約定完善商品房交付條件，并賠償因此造成的實際損失。
?
三十三、商品房出賣人以買受人沒有繳納公共維修基金、前期物業(yè)費等為由拒絕交付商品房的，不予支持。
?
三十四、商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦理所有權(quán)登記的，出賣人仍然負(fù)有協(xié)助義務(wù)。出賣人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)辦理初始登記，并將辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記所需要的材料提交登記機(jī)關(guān)，依照合同約定或者其他合理方式告知買受人可以自行申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。出賣人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
?
買受人起訴請求出賣人協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但一審法庭辯論終結(jié)前出賣人尚未辦理初始登記的，人民法院可以向買受人釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失。買受人不變更的，駁回其訴訟請求。
?
案例君補(bǔ)充：
?
解讀《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》
?
第三十條規(guī)定以商品房取得竣工驗收備案為最低交付條件。該條確立的最低交付標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過征求廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳意見，并經(jīng)反復(fù)討論后最終確立。根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》等的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗收備案制度是加強(qiáng)政府監(jiān)督管理，防止不合格工程交付使用的一個重要手段。在2002年國務(wù)院取消房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收行政審批項目這一背景下，強(qiáng)調(diào)竣工驗收以取得備案為標(biāo)準(zhǔn)，目的在于在房屋質(zhì)量這一關(guān)系廣大人民群眾人身和財產(chǎn)安全的重要環(huán)節(jié)，強(qiáng)化行政主管部門的監(jiān)督和管理色彩，切實維護(hù)民生利益。
第三十三條規(guī)定出賣人以買受人沒有繳納公共維修基金、前期物業(yè)費等為由拒絕交付商品房的，不予支持。其理由是，合同法第66條、第67條所規(guī)定的先履行抗辯權(quán)、同時履行抗辯權(quán)，其主要構(gòu)成要件是雙方互負(fù)對待給付義務(wù)，也即兩項債務(wù)互為對價。交付房屋是房屋買賣合同依其契約類型和性質(zhì)固有的主合同義務(wù)，繳納公共維修基金、前期物業(yè)費均屬于物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的內(nèi)容，不屬于前述兩項履行抗辯權(quán)的調(diào)整范圍。
第三十四條明確出賣人負(fù)有協(xié)助辦理所有權(quán)登記的法定義務(wù)，即使合同未約定，亦不影響出賣人應(yīng)合理、妥善地履行協(xié)助義務(wù)。
?
?
?
海南省高級人民法院關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見（試行）（2011年審判委員會第1次會議討論通過）
?
一、關(guān)于逾期辦證違約糾紛?
1．購房人以開發(fā)商逾期辦證為由請求其承擔(dān)違約責(zé)任的，依照下列情形分別處理：?
?
（1）開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記后，應(yīng)當(dāng)通知購房人提供辦證所需相關(guān)資料。經(jīng)開發(fā)商通知，購房人不予配合，不提供辦證所需相關(guān)資料，致使開發(fā)商辦證逾期，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。?
?
前款所稱房產(chǎn)初始登記，系指開發(fā)商取得房產(chǎn)項目的整體產(chǎn)權(quán)登記后，將房屋分套初始登記在自己名下。?
（2）開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記后，經(jīng)通知購房人，購房人依通知提供了辦證所需相關(guān)資料的，分別情況區(qū)別處理：?
①合同對開發(fā)商向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報送辦證資料的時間有約定，開發(fā)商在約定時間內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報送了辦證資料，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持；開發(fā)商未在約定期限內(nèi)報送，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。?
②合同對開發(fā)商向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報送辦證資料的時間沒有約定的，開發(fā)商應(yīng)在合理期限內(nèi)報送。開發(fā)商未報送，致使購房人自開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記之日起90日未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。?
2．合同對開發(fā)商向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報送辦證資料的時間有約定的，買房人請求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時效自合同約定時間的次日開始計算；合同未約定時間的，訴訟時效自開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記之日起90日之次日開始起算。?
?
訴訟時效期間內(nèi)，購房人要求開發(fā)商報送辦證資料的，訴訟時效中斷。?
3．開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記后，未通知購房人提供辦證所需相關(guān)資料，致使辦證逾期，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。?
?
合同對通知時間有約定的，從約定；沒有約定的，開發(fā)商應(yīng)于合理期限內(nèi)通知。開發(fā)商未通知，致使自開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記之日起逾90日，購房人未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。?
4．合同對開發(fā)商通知購房人提供辦證所需資料時間有約定的，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時效自合同約定時間的次日開始計算。合同未約定時間的，訴訟時效自開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記之日起90日之次日開始起算。?
?
訴訟時效期間內(nèi)，購房人要求開發(fā)商報送辦證資料的，訴訟時效中斷。?
5．對于違約責(zé)任的確定，合同有約定的，從約定；沒有約定，約定不明確，或損失數(shù)額難以確定的，可按已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。?
6．對房屋的交付使用，當(dāng)事人有約定的，從約定；沒有約定的，開發(fā)商將房屋實際交付買房人占有或?qū)⒎课蓁€匙交給買房人的均視為已實際交付使用。
?
?
?
上海市高級人民法院關(guān)于印發(fā)《關(guān)于民事案件審理的幾點具體意見》的通知【滬高法民[2000]44號】（2000年8月15日）
?
六、房地產(chǎn)糾紛案件
?
21．如何認(rèn)定房屋交付？
?
對房地產(chǎn)的交付條件、交付日期的認(rèn)定，長期以來存在較大爭議，有的法院看是否取得《住宅交付使用許可證》，有的法院看開發(fā)商有沒有取得《房地產(chǎn)權(quán)證》（大產(chǎn)證），還有的看開發(fā)商有沒有與買受人辦理房屋交接手續(xù)。究竟以何為準(zhǔn)？
?
我們認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》實施已逾五年，繼續(xù)從寬不利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，不利于樹立法律權(quán)威。目前嚴(yán)格依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定辦理的時機(jī)已成熟。因此我們考慮在商品房預(yù)、現(xiàn)售條件上，在商品房交付條件、交付時間認(rèn)定上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照法律法規(guī)處理。具體掌握為：
?
預(yù)售商品房出售人在約定的交房日應(yīng)當(dāng)取得《房地產(chǎn)權(quán)證》（大產(chǎn)證），并與買受人辦理房屋交接手續(xù)（俗稱交鑰匙），通知買受人辦理過戶手續(xù)。現(xiàn)售商品房出售人在約定的交房日也應(yīng)當(dāng)取得《房地產(chǎn)權(quán)證》（大產(chǎn)證）并與買受人辦理房屋交接手續(xù)（交鑰匙），通知買受人辦理過戶手續(xù)。違反其中一項的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。買受人遲延受領(lǐng)或拒絕受領(lǐng)的，開發(fā)商不負(fù)延期交付責(zé)任。當(dāng)事人在銷售合同中對違約金計付期限有約定的從約定，無約定的，違約金自約定履行期間屆滿之日起計付至所有義務(wù)中最遲一項完成之日止。
?
22．房屋有質(zhì)量缺陷，當(dāng)事人能否據(jù)此要求退房？
買賣合同的出賣方對所售物品負(fù)有質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)，開發(fā)商在出售房屋時應(yīng)當(dāng)保證售出的房屋無質(zhì)量瑕疵，否則即為違約。根據(jù)《民法通則》第一百三十四條之規(guī)定，開發(fā)商如有違約，承購人有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)修理、重作、更換；賠償損失；支付違約金的民事責(zé)任，違約致使合同無法履行的，承購人還可以要求解除合同。因此，當(dāng)房屋存在質(zhì)量缺陷時，承購人可以要求退房，但在具體掌握上，應(yīng)當(dāng)注意，能夠修復(fù)的應(yīng)先修復(fù)；無法修復(fù)，或因房屋主體質(zhì)量不合格影響居住安全的，可以解除合同。法院不能確定房屋質(zhì)量缺陷程度的，應(yīng)當(dāng)委托相關(guān)的房屋質(zhì)量檢測部門進(jìn)行檢測，不能出現(xiàn)因為法院的輕率認(rèn)定給當(dāng)事人造成不必要損失的情況。
?
?
?
貴州省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）（試行）（2005年8月1日）
?
14.商品房買賣合同中所指交付使用是指出賣人將房屋轉(zhuǎn)移買受人占有，但當(dāng)事人另有約定的除外。
?
合同雙方約定的交付時間、方式、條件具有法律約束力。如果出賣人違反約定條件交付，買受人可以拒絕接受，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。出賣人交付的房屋雖不符合約定交付條件，但買受人已經(jīng)實際接受的，應(yīng)視為交付使用，但并不免除出賣人房屋質(zhì)量責(zé)任。
?
?
?
江蘇省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答（征求意見稿）（2017年8月15日）
?
31．公共部分或公共設(shè)施交付不符合約定如何處理？
?
出賣人交付的綠地、消防等公共部分、公共設(shè)施不符合商品房買賣合同約定的，買受人依據(jù)商品房買賣合同的約定，請求 出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。
?
商品房買賣合同對公共部分、公共設(shè)施交付不符合約定的情形未明確約定違約責(zé)任的，且無法采取補(bǔ)救措施，買受人請求 出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持；可以采取補(bǔ)救措施的，買受人未與其他業(yè)主協(xié)商形成多數(shù)意見而直接請求出賣人賠償損失的，不予支持。
?
【說明】有觀點認(rèn)為，對于可以采取補(bǔ)救措施的，應(yīng)賦予單個業(yè)主起訴的權(quán)利，收益共享。本條認(rèn)為屬于業(yè)主共有的范疇，應(yīng)形成多數(shù)決。
?
32．土地使用權(quán)證使用年限縮水如何處理？
?
因出賣人變更了土地性質(zhì)、用途，導(dǎo)致商品房土地使用權(quán)年限明顯減少，出賣人未盡告知義務(wù)的，買受人請求出賣人承擔(dān)違 約或賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。
?
【說明】有觀點認(rèn)為，目前土地使用權(quán)到期后自動續(xù)期，故買受人沒有損失，對此不應(yīng)支持。本條認(rèn)為在目前法律沒有明確 自動無償續(xù)期的情況下，應(yīng)賦予買受人請求賠償?shù)臋?quán)利。
?
33．商品房交付標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
?
如果地方政府對于商品房交付有相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照地方政府的規(guī)定執(zhí)行。如果地方政府對此沒有規(guī)定，當(dāng)事人選擇了經(jīng) 竣工驗收合格，該交付標(biāo)準(zhǔn)只需設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理、施工四方驗收合格即可，無需經(jīng)過驗收備案。
?
34．商品房不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的如何處理？
?
出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，或出賣人不出示竣工驗收備案等法定交付證明文件的，買受人拒收，并請求出賣人承擔(dān)遲延交房責(zé)任的，應(yīng)予支持。
?
買受人明知出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，仍然接受房屋，買受人要求出賣人承擔(dān)遲延交付責(zé)任 的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，給買受人造成其他損失的，應(yīng)予賠償。
?
35．嚴(yán)重影響正常居住使用的情形如何判斷？
?
出賣人交付的房屋雖符合合同約定，但仍存在下列嚴(yán)重影響正常居住使用情形的，買受人可以拒絕接收，或在收房后一年 內(nèi)請求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持：
?
（1）出賣人擅自變更商品房的朝向、戶型等規(guī)劃、設(shè)計條件的；
（2）房屋存在滲漏、異響等，在合理期限內(nèi)無法查明原因或經(jīng)出賣人維修仍無法修復(fù)的；
（3）水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施無法實際投入使用的；
（4）消防設(shè)施未經(jīng)過驗收合格或無法實際投入使用的；
（5）訂立合同時出賣人未披露房屋存在違反善良風(fēng)俗情形的；
（6）其他嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。
?
44．商品房買賣合同逾期交房違約金調(diào)整如何處理？
?
商品房買賣合同中約定，開發(fā)商逾期交房應(yīng)向購房者支付違約金，一般約定的違約金為日萬分之三或日萬分之五，實際發(fā)生 逾期交房而訴至法院時，開發(fā)商主張約定的違約金過高要求調(diào)整的，按以下方式處理：
?
（1）合同對于違約金有明確約定的，按照約定處理，一般不輕易否定其效力。
（2）當(dāng)事人主張違約金過高，要求調(diào)整的，由違約方對損失過高進(jìn)行舉證，守約方對于其損失進(jìn)行反證，對于違約金的上 限參照民間借貸利率標(biāo)準(zhǔn)，最高不得超過已付購房款的 24%（案例君注：參照最高人民法院新民間借貸司法解釋關(guān)于利率司法保護(hù)上限的規(guī)定理解）。
（3）沒有明確約定的，違約金按照《商品房買賣司法解釋》第 17條標(biāo)準(zhǔn)確定，即按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門 公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金 標(biāo)準(zhǔn)確定。
?
?
?
?
?
聲明：本文轉(zhuǎn)載自“Wesley民商法”微信公眾號，在此致謝！
聯(lián)系電話：059187640886 / 059188968588
企點客服QQ：800054909
