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●摘要
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法院實踐對商品房買賣“雙合同”中“裝修合同”效力認(rèn)定不一，并呈現(xiàn)對當(dāng)事人交易安排加以更多規(guī)制的傾向。在合同有效語境之下，裝修造價差額返還糾紛較為常見且所涉復(fù)雜。合同程序正義應(yīng)是差價返還裁判考量的重要因素。對于違約金基數(shù)及承擔(dān)主體的司法認(rèn)定，則以遵循合同真意為原則。商事仲裁作為注重合同自治和行業(yè)習(xí)慣的爭議解決方式，對于否定合同效力、認(rèn)定法律責(zé)任持更為審慎態(tài)度。
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●關(guān)鍵詞
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房屋買賣“雙合同” 商品房限價政策 裁判價值權(quán)衡
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一、引言
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近年來，多地房管部門出臺限價調(diào)控政策，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品住宅接受房管部門的價格指導(dǎo)。由于政府指導(dǎo)價與開發(fā)商實際成本及市場利潤的差距，催生了商品房買賣“雙合同”。所謂“雙合同”，即購房者與開發(fā)商或其授意的第三方在購房過程中簽署兩份合同，其一為符合政府指導(dǎo)價的房屋買賣合同，其二為裝修等名義的相關(guān)合同，后者約定的合同價款或部分價款實質(zhì)構(gòu)成房屋買賣價款的一部分。
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在法院訴訟及仲裁實踐中，出現(xiàn)諸多“雙合同”糾紛，案件類型復(fù)雜多樣，裁判機關(guān)觀點也并非同一。且該等糾紛與時下政策密切相關(guān)，牽涉當(dāng)事各方重大利益，引發(fā)了社會各界廣泛關(guān)注。鑒此，本文擬基于實踐視角，對房屋買賣“雙合同”所涉及法律風(fēng)險及爭議解決要點進(jìn)行梳理和分析，以期對相關(guān)糾紛的防范和解決有所助益。
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二、關(guān)于“雙合同”法律效力問題
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雖在形式上，房屋買賣合同與裝修合同因締約主體或合同標(biāo)的不同而互為獨立，但二者在內(nèi)容（尤其是價款）上關(guān)聯(lián)甚密，有的購房者甚至?xí)娲_認(rèn)知悉并同意“雙合同”安排。這也能解釋為何在有的司法實踐中未基于表象將“雙合同”糾紛分拆為“房屋買賣合同糾紛之訴”和“裝修合同糾紛之訴”，若非如此，將可能使當(dāng)事人增加訴訟成本，并可能使糾紛解決陷入困境。
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（一）基于合同是否無效的分析
1.認(rèn)定“合同有效”的司法實踐
通過對各地房屋買賣“雙合同”糾紛司法案例的梳理，筆者發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)爭議在于裝修合同的法律效力，其中通過主張裝修合同無效而不再繼續(xù)支付或要求退還“裝修款”者不在少數(shù)。
該等當(dāng)事人主張裝修合同無效的理由，主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)商采用的“雙合同”模式規(guī)避調(diào)控規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的；“雙合同”安排違反法律強制性規(guī)定，損害公共利益。對此等主張，法院或以當(dāng)事人簽約時知悉“雙合同”安排，且實際銷售價格高于政府指導(dǎo)價格并不必然導(dǎo)致銷售目的不符合法律規(guī)定，或以當(dāng)事人未提交充分有效證據(jù)證明違反強制性法律規(guī)定、損害社會公共利益為由未予支持。
探究法院裁判思路，核心在于：“雙合同”安排并不違“法”，蓋因“法律、行政法規(guī)”限定為全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)，各地土地房管部門出臺的限價政策非屬《合同法》第52條項下“法”之范疇；購房者與開發(fā)商訂立相關(guān)合同，其核心目的仍在于房屋買賣，并不能構(gòu)成“非法目的”；而在購房者知悉并同意“雙合同”安排的情形下，也無法認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成搭售行為或設(shè)置不合理交易條件；至于“損害社會公共利益”的認(rèn)定，法院在個案裁判中普遍對此持謹(jǐn)慎態(tài)度。
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2.“合同有效”司法實踐的突破???
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與此同時，筆者注意到，隨著房地產(chǎn)限價等調(diào)控政策的持續(xù)甚至加壓，“雙合同”效力認(rèn)定也出現(xiàn)了與前述不同的司法實踐。
如在“黃某與廣州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛”中，法院便認(rèn)定裝修合同無效。在該案中，法院認(rèn)為，買賣合同除房屋交易價款外，其他內(nèi)容是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，未違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。然而裝修合同并非合同雙方當(dāng)事人的真實意思表示，依照《民法總則》第146條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂的裝修合同為虛假意思表示，且并未真正履行，應(yīng)為無效。
筆者認(rèn)為，作為法院解決“雙合同”問題的一種思路，“虛假意思表示”規(guī)則適用的妥當(dāng)性存在商榷空間。申言之，在以虛假意思表示成立民事法律行為的情形中，本文討論的“雙合同”指向“基于雙方意思表示成立法律行為”。這要求其中一方為虛假意思表示，另外一方對此明知或者雙方串通，學(xué)說上稱此為通謀虛假意思表示。在虛假意思表示中，雙方當(dāng)事人雖然有意思表示的外觀，但不具有意思表示中的效果意思。當(dāng)事人不想使其表示發(fā)生法律效果，這不僅包括依其性質(zhì)產(chǎn)生應(yīng)有的法律效果，也包括其他的法律效果。如果當(dāng)事人具有效果意思，即使其內(nèi)心的效果意思與外部表示的效果意思不盡一致，也不能認(rèn)為存在虛假意思表示。而在“雙合同”安排下，購房者對于裝修合同有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容有所預(yù)期，即使其中約定的裝修價款或反映的標(biāo)準(zhǔn)與實際裝修造價有所偏差（甚至偏差較大），恐也難以認(rèn)定當(dāng)事人締約時合意希望裝修合同不發(fā)生任何法律效果。此外，在“雙合同”實務(wù)中，不乏當(dāng)事人在系列合同中明確約定裝修合同并非獨立于房屋買賣合同，其效力不得單獨終止。前述法院將裝修合同獨立進(jìn)行認(rèn)定，有罔顧當(dāng)事人意思自治之嫌，同時將導(dǎo)致購房者與開發(fā)商在房屋買賣合同中的整體權(quán)利義務(wù)失衡。
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3.認(rèn)定“合同無效”的其他討論
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在《民法總則》所創(chuàng)設(shè)的“虛假意思表示”規(guī)則之外，認(rèn)定裝修合同無效還存在其他可能，有必要簡要展開討論。
其一，關(guān)于“以合法形式掩蓋非法目的”的再討論。合同因“以合法形式掩蓋非法目的”而無效的核心在于認(rèn)定是否構(gòu)成“目的非法”。因被掩蓋的目的非法，在后果上損害了國家、集體或者第三人的利益。較之前述“虛假意思表示”“以合法形式掩蓋非法目的”對雙方當(dāng)事人主觀要件的要求相對寬松。考慮到締約合同目的往往具有多元性，司法機關(guān)將訂立“雙合同”目的解釋為規(guī)避調(diào)控政策，在后果上認(rèn)為損及公共利益，并非毫無空間。
其二，關(guān)于“違反社會公共利益”的再分析。前已舉例說明，法院對于當(dāng)事人以違反公共利益為由訴請認(rèn)定合同無效的主張，多以無證據(jù)證明為由概括性不予支持。筆者以為，司法實踐對于違反公共利益的謹(jǐn)慎認(rèn)定，一方面是因違反公共利益所導(dǎo)致的法律后果嚴(yán)重，另一方面也因公共利益本身概念寬泛、不易界定。正如學(xué)者所言：“公共利益是一個模糊性概念，具有很強的適應(yīng)性，其內(nèi)涵會隨著時空背景的不同而有所不同，法院需要針對具體案件對其內(nèi)涵進(jìn)行闡述。”在“雙合同”模式下，限價調(diào)控政策因具有普遍約束力、反復(fù)適用性等特點，具備相當(dāng)程度的公共利益屬性。在前述“黃某與廣州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛”中，二審法院便認(rèn)為：“房屋交易價款拆分為兩部分，有規(guī)避地方政府房地產(chǎn)調(diào)控限價政策、逃避稅收的嫌疑，損害了社會公共利益。”在筆者看來，法院此處界定的公共利益系指向行政管制的違反，但在另一維度上，“合同自由”作為商事活動的根本性規(guī)則，亦是社會主義市場經(jīng)濟所應(yīng)保障的公共利益。在此語境下，對于“雙合同”效力的裁判需在市場經(jīng)濟合同自由與違反行政管制的利益價值之間作出衡量。
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（二）基于合同是否可撤銷的分析
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在主張合同無效之外，不乏訂立“雙合同”的購房者向法院訴請撤銷合同的實例。如在“彭某等與長沙某置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛”中，購房者主張開發(fā)商將購房與裝修捆綁銷售，存在欺詐行為，請求法院撤銷裝修合同。在“郭某與廣州某建筑安裝工程有限公司等裝飾裝修合同糾紛”中，購房者主張開發(fā)商利用優(yōu)勢地位、利用房屋購房者沒有經(jīng)驗致使雙方權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則，構(gòu)成顯失公平，要求撤銷裝修合同。法院對于該等主張未予支持，裁判要旨可歸納為：裝修合同并非獨立于商品房買賣合同，購房者簽約時明知購買房屋所支付總價款包含房屋裝修費用；裝修合同明確約定裝修價格較通常市場價格偏高，結(jié)合締約時房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀背景，購房者應(yīng)知或明知“雙合同”安排真實意圖。
購房者主張撤銷裝修合同，理由無論是重大誤解、受脅迫、被欺詐，抑或構(gòu)成乘人之危（《民法總則》施行后，重大誤解、受欺詐、受脅迫仍屬合同可撤銷事由，乘人之危則在顯失公平中進(jìn)行規(guī)定），核心都在于舉證意思表示不真實，而在開發(fā)商出于風(fēng)險防范普遍通過明顯方式或書面文件使購房者知悉或同意“雙合同”安排的情況下，購房者該等訴請難以獲得支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第109條之規(guī)定，欺詐、脅迫等事實的證明，顯著高于民事舉證一般的“高度蓋然性”規(guī)則，需達(dá)“確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑”標(biāo)準(zhǔn)。至于司法實踐中被購房者頻繁提及的顯失公平，即便是在《民法總則》施行之前，法院認(rèn)定顯失公平需要同時檢視主觀要件和客觀要件，而《民法總則》對此司法立場進(jìn)行了明確，對于《民法通則》及《合同法》區(qū)分乘人之危與顯失公平的做法作出改變，規(guī)定了主客觀兩方面的構(gòu)成要件。因此，以顯失公平為由撤銷裝修合同，需首先認(rèn)定開發(fā)商利用購房者處于危困狀態(tài)或缺乏判斷能力等情形，該等情節(jié)的舉證無疑也難度極大。
但轉(zhuǎn)換角度來看，商品房買賣市場的“賣方市場”特征明顯，尤其在房價持續(xù)走高的語境下，購房者比之開發(fā)商的議價能力和專業(yè)經(jīng)驗相對不足，在某些特殊實例中認(rèn)定滿足主觀要件也并非不可能。而至于客觀要件的審查，如將裝修合同獨立審查，其恐怕難以契合“公平”“等價有償”等判斷標(biāo)準(zhǔn)，雖然筆者對此持保留意見，但司法實踐中已出現(xiàn)的將房屋買賣合同與裝修合同效力獨立認(rèn)定的案例，說明該等風(fēng)險確實存在。
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（三）“雙合同”效力認(rèn)定的仲裁實踐
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仲裁作為房地產(chǎn)行業(yè)爭議解決的另一重要手段，以尊重當(dāng)事人意思自治、注重行業(yè)商事慣例為顯著特點。此外，仲裁機構(gòu)受理案件基于當(dāng)事人合意，不受層級或地域管轄限制，更能免于地方保護(hù)主義影響而恪守中立。反映在房屋買賣“雙合同”糾紛處理關(guān)于合同效力的認(rèn)定上，便是仲裁庭充分踐行“合同自治”原則，注重對于商業(yè)交易模式的理解。
以北京仲裁委員會/北京國際仲裁中心受理的王某與北京某裝飾工程有限公司的涉“雙合同”糾紛為例，仲裁庭經(jīng)審理認(rèn)為，結(jié)合合同約定及締約背景，購房者與其他相關(guān)方簽訂的商品房買賣合同以及裝修合同，是為實現(xiàn)案涉房屋買賣之交易目的而設(shè)計的一系列交易合同的組成部分；裝修合同作為房屋買賣合同之附屬協(xié)議，是購買案涉房屋交易合同一部分。故此，對于裝修合同效力不作單獨區(qū)分判斷，并基于當(dāng)事人真實締約意思認(rèn)定裝修合同有效；而裝修合同約定的裝修款，則視作購買房屋總價款的組成部分。
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三、關(guān)于“雙合同”違約責(zé)任問題
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整體而言，在“雙合同”模式下，雖然裝修合同（甚至房屋買賣合同價款部分）存在被認(rèn)定為無效或者被撤銷的風(fēng)險，但維持合同效力似更能彰顯當(dāng)事人的真實締約意思。下文將要討論的是，在認(rèn)定合同有效前提下，相關(guān)違約責(zé)任的處理問題。
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（一）減價責(zé)任的討論
1.基于司法實踐的分析
房屋裝修性質(zhì)上屬于承攬，《合同法》第262條明確規(guī)定承攬人交付的工作成果不符合質(zhì)量要求，定作人可以要求承攬人承擔(dān)減少報酬等違約責(zé)任。在本文討論的“雙合同”模式下，購房者以實際交付房屋的裝修價值不符合約定裝修標(biāo)準(zhǔn)為由要求開發(fā)商或第三方退還裝修款差價的案件為數(shù)眾多。
如在“蔣某等上訴北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等商品房預(yù)售合同糾紛”及“李某與廣州某物業(yè)發(fā)展有限公司等商品房預(yù)售合同糾紛”中，購房者主張實際交付房屋的裝修造價與約定標(biāo)準(zhǔn)不符，故而要求退還裝修差價。法院裁判要旨可歸納為：裝修合同約定費用并非單純?yōu)榉课菔覂?nèi)裝修價值，應(yīng)客觀理解為包含房屋自身價值，屬于房款一部分，故對購房者要求返還差價的訴請不予支持。該等裁判意見，無疑是基于對“雙合同”模式真實締約意圖的反映。但在此之外，也有法院判例并非持此裁判思路，如在“翟某與南京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛”中，購房者認(rèn)為開發(fā)商交付的房屋不達(dá)標(biāo)，要求開發(fā)商按照實際裝修價值與約定裝修標(biāo)準(zhǔn)的差價向其賠償。法院認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)受裝修標(biāo)準(zhǔn)約束，并基于造價鑒定結(jié)果判令開發(fā)商向購房者支付裝修款差價。
就法院對于一般的帶裝修商品房銷售合同糾紛處理而言，如若房屋買賣合同僅約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，而未約定裝修所用材料的具體品牌、型號、數(shù)量等，購房者主張裝修不達(dá)標(biāo)而要求退還差價，一般基于兩個維度判斷裝修價值標(biāo)準(zhǔn)。其一是“主觀價值”，即價值經(jīng)由當(dāng)事人在自由市場中的實際選擇得到體現(xiàn)，只要當(dāng)事人主觀上認(rèn)為具有等值性即可，客觀上價值是否對等在所不問。其二是“客觀價值”，即認(rèn)為商品價值客觀存在，需檢視客觀價值是否對等。如果當(dāng)事人在締約過程中地位平等、意思自由，滿足“締約程序正義”，則采“主觀價值”標(biāo)準(zhǔn)，尊重當(dāng)事人談判的結(jié)果；如果締約程序正義無法保障，則采用“客觀價值”標(biāo)準(zhǔn)，需要判斷合同的內(nèi)容是否平等、均衡。對于“客觀價值”的界定，在司法實踐中通常需以司法鑒定方式進(jìn)行判斷。
在“雙合同”模式下，裝修合同的實際意義更多表現(xiàn)在價款層面，故其對裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定往往較為粗略。以前述帶裝修商品房銷售合同糾紛處理思路來看，如認(rèn)為訂立“雙合同”的購房者與開發(fā)商締約地位平等、意思自由，則不宜認(rèn)定裝修標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)進(jìn)而裁判返還差價。如裁判者通過當(dāng)事人舉證或基于綜合情況認(rèn)為，合同程序正義未獲得保障，則可能以“客觀價值”認(rèn)定裝修標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)，進(jìn)而支持購房者差價返還主張，啟動造價鑒定便是較為明顯的信號。
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2.關(guān)于仲裁實踐的分析
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前已述及，仲裁處理房屋買賣“雙合同”糾紛充分探尋當(dāng)事人締約真意，這不僅表現(xiàn)在合同效力認(rèn)定層面，也表現(xiàn)在合同履行判斷層面。在仲裁實踐中，也有為數(shù)眾多的當(dāng)事人基于裝修標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)而要求開發(fā)商或相關(guān)合同主體返還裝修差價。一方面，仲裁庭對于裝修款和裝修標(biāo)準(zhǔn)的理解，以當(dāng)事人商事交易模式為基礎(chǔ)。有仲裁庭明確指出：裝修合同約定的裝修款本質(zhì)上是購買房屋總價款的組成部分；裝修款不能僅理解為案涉房屋裝修施工成本的狹義對價，進(jìn)而不應(yīng)構(gòu)成案涉房屋裝修交付標(biāo)準(zhǔn)或者衡量裝修標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到約定要求的標(biāo)準(zhǔn)。故而，對于購房者要求返還裝修差價的主張，一般不予支持。
另一方面，在個別仲裁案件中，開發(fā)商或相關(guān)主體存在明顯與合同約定不符的履約行為，如未進(jìn)行裝修或裝修標(biāo)準(zhǔn)根本性違反房屋買賣合同及裝修合同約定，仲裁庭基于公允原則經(jīng)審理也會裁決差價之返還。如在“李某與北京某裝飾工程有限公司的爭議仲裁案”中，仲裁庭指出，案涉房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照裝修合同約定的裝修方案、裝修內(nèi)容等技術(shù)要求予以理解，而不能將實際裝修工程造價是否達(dá)到購房款中包含的裝修款金額作為對裝修標(biāo)準(zhǔn)的定義，或判斷實際裝修是否達(dá)到約定的衡量標(biāo)準(zhǔn)。故該案仲裁庭限于“裝修標(biāo)準(zhǔn)明顯不一致項目”及“未施工項目”委托造價鑒定，部分支持了購房者返還裝修差價的仲裁請求。
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（二）違約金責(zé)任的承擔(dān)
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在房屋買賣過程中，購房者未依約支付房款，開發(fā)商未依約交付房屋或辦理房產(chǎn)證，都可能導(dǎo)致違約金支付責(zé)任。如果當(dāng)事方存在違約情形，依約或者依法應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金，并無爭議。在“雙合同”模式下，需重點注意的是違約金基數(shù)的認(rèn)定。
在“黃某與廣州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛”中，開發(fā)商未能在合同約定期限辦妥房地產(chǎn)權(quán)證，其僅愿以房屋買賣合同所載價款為基數(shù)向購房者支付違約金。一審法院在認(rèn)定違約金計算基數(shù)時，未將裝修款計入房屋交易總價款；二審法院則認(rèn)為房屋實際交易價款應(yīng)為買賣合同價款與裝修價款之和，并以此為基數(shù)支持購房者的違約金訴請。在“廣州某物業(yè)發(fā)展有限公司與雷某商品房預(yù)售合同糾紛”中，因購房者未能依約支付房屋價款，法院判決購房者向開發(fā)商支付以房屋買賣合同和裝修合同總價款為基數(shù)計算的逾期違約金。
在“雙合同”模式下，購房者與開發(fā)商權(quán)利義務(wù)需作統(tǒng)籌考慮，否則將產(chǎn)生權(quán)利救濟的錯位，也將導(dǎo)致實質(zhì)上的不公允。購房者與開發(fā)商因遲延履行主要義務(wù)所產(chǎn)生的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)對等平衡，體現(xiàn)在違約金計算上，便是均以房屋買賣總價款為基數(shù)。
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（三）其他相關(guān)責(zé)任的分析
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既然房屋買賣價款宜認(rèn)定為房屋買賣合同與裝修合同二者價款之和，如若購房者在支付房屋買賣合同價款后未依約支付裝修合同價款，開發(fā)商可否據(jù)此遲延交付房屋？
在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)項目所占用資金量龐大，及時回籠資金對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言十分迫切和重要，故而一般都明確約定購房者需在較短期限內(nèi)付清房款。即使合同未作專門約定，支付購房款是購房者的主給付義務(wù)，購房者若遲延履行，開發(fā)商可基于“先履行抗辯權(quán)”遲延交付房屋。如在“孫某與增城某物業(yè)發(fā)展有限公司等商品房預(yù)售合同糾紛”中，購房者已經(jīng)支付房屋買賣合同價款及第一期裝修款，裝修余款未支付。法院認(rèn)為，裝修款實為總購房款一部分，購房者在未付清總購房款的情況下訴請開發(fā)商交付涉案房屋并支付逾期違約金不符合法律規(guī)定。
“雙合同”的訂立，除了購房者與開發(fā)商，往往涉及第三方裝修公司。可作探討的是，購房者在尋求權(quán)利救濟過程中可否要求第三方裝修公司承擔(dān)共同責(zé)任？
雖然在合同表象上，第三方裝修公司作為合同當(dāng)事方，但在“雙合同”安排中并不承擔(dān)實質(zhì)權(quán)利義務(wù)，也無需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。以法律關(guān)系相近的“借名購房”作比，后者的裁判規(guī)則便是查明房屋的真正權(quán)利人，由其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。更何況，購房者明知甚至同意“雙合同”模式下第三方裝修公司的實際地位，在此意義上也不存在保護(hù)善意的法益。司法實踐中，有購房者主張由裝修公司承擔(dān)共同責(zé)任，法院基于裝修合同與房屋買賣合同密切關(guān)聯(lián)性及裝修公司法律地位獨立性等考慮未予支持。當(dāng)然，此裁判思路并非盡然適用所有“雙合同”糾紛，如裝修公司在合同項下實質(zhì)性地承擔(dān)裝修義務(wù)，其交付的成果不符合要求，也可能涉及責(zé)任的承擔(dān)；至于是否承擔(dān)共同責(zé)任，則需視有無合同及法律依據(jù)。
四、結(jié)語
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在房地產(chǎn)限價政策之下，房屋買賣“雙合同”作為購房者、開發(fā)商及相關(guān)主體之間的特殊安排，涉及法律、政策、行業(yè)等多層次問題，因而在糾紛解決層面存在復(fù)雜性和不確定性。通過前述裁判案例分析不難看出，關(guān)于房屋買賣“雙合同”糾紛的處理，無論是合同效力的認(rèn)定，抑或違約責(zé)任的承擔(dān)，核心都在于裁判者的價值權(quán)衡，以及必要的個案考量。
就合同效力而言，在“雙合同”安排下，裝修合同是否構(gòu)成虛假意思表示、是否存在非法目的或者違反公共利益而應(yīng)被認(rèn)定為無效；以及是否構(gòu)成雙方締約能力不平等且顯失公平情形而可以被撤銷，都難謂有確切定論，既有判例也存在可推敲的空間。在合同有效的語境下，購房者是否可要求返還裝修差價、要求裝修公司承擔(dān)違約責(zé)任，也無統(tǒng)一裁判意見，個案風(fēng)險較為突出。
在政策壓力之下，法院司法實踐可能從爭議解決后端對當(dāng)事人“雙合同”交易安排加以更多規(guī)制；而作為房地產(chǎn)爭議解決另一重要方式的商事仲裁，關(guān)注行業(yè)實務(wù)操作并注重當(dāng)事人意思自治，在否定合同效力、認(rèn)定違約責(zé)任等方面持更為審慎態(tài)度。、
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本文原載于《北京仲裁》2020年第2輯，總第112輯，本期責(zé)任編輯沈韻秋。
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