行業資訊
開發商與購房者簽訂購房合同后，
自己“舉報”自己無證售房
主張購房合同無效
這究竟是怎么回事呢？
一起來看看吧～
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案情簡介
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2014年1月，A開發商與小劉簽訂《商品房買賣合同》，購房款為67余萬元，小劉已全額支付。A開發商以系爭房屋并未取得商品房預售許可證為由，向法院起訴請求確認購房合同無效。小劉主張，對商品房預售的規定為“管理性規定”而非“效力性規定”，不應影響合同效力。雙方爭執不下。
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一審法院觀點
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根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定，出賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》所涉房屋至今未取得商品房預售許可證，依法應認定為無效。
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被告所稱的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條，規定“強制性規定”是指“效力性強制性規定”，是專指依據《中華人民共和國合同法》第五十二條認定合同無效時應遵循的基本原則。而未取得商品房預售許可證的情形下預售合同無效，已由《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條作出了明確的司法解釋，審理此類案件認定商品房銷售合同是否有效應依據該司法解釋的規定。因此，被告的主張不能成立。雙方的購房合同無效。被告因合同無效造成的損失可另行進行主張。
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上訴人訴稱
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一審判決后，小劉提起上訴。小劉認為：
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一、原審程序違法。原審未予受理其反訴請求，未將反訴與本訴合并審理，剝奪了小劉的反訴權利；
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二、原審認定事實不清。原審對涉案小區房屋各項手續正在完善、已經建成，基本滿足交付條件、被上訴人濫用訴權惡意逃避履行合同義務企圖獲取合同之外更大利益等事實認定不清；
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三、原審適用法律錯誤。1、簽訂購房合同是雙方真實意思表示。開發商在自身合同目的已經實現情形下，非但不積極履行應盡的合同義務，面對房地產價格大幅上漲，反而主張合同無效的做法，違背誠實信用原則，構成惡意訴訟，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條規定，應從實體上否定其權利請求。2、開發商簽訂合同時未取得預售許可證，但并不必然導致其簽訂購房合同的民事法律行為無效。按照新法高于舊法的原則，應當依據《中華人民共和國合同法》及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》依法確認合同有效。對此上訴人在庭審答辯中已充分闡明，但根本未被采信，原審仍錯誤引用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關條款作出不當判決。
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四、原審嚴重違背誠實信用原則。開發商以“自身未盡義務”為由，以追求不正當利益為目的，本身就是惡意訴訟行為，人民法院對此不應予以支持。原審法院不但對此惡意訴訟不予駁回反而縱容支持，這與社會普遍認可的契約精神、規則意識、公序良俗相背離，與社會主義核心價值觀及人民群眾對公平正義的認知相背離，與“讓人民群眾在每一個司法案件中都感受到公平正義”的要求相背離，二審法院應當對此錯誤判決堅決予以糾正，以彰顯司法公正，維護公平正義。
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據此，請求二審法院撤銷原判，發回重審或依法改判，支持上訴人的上訴請求。
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二審法院認為
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本院認為，本案在二審階段的焦點問題是：雙方簽訂的商品房買賣合同的效力應如何認定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。本案雙方當事人簽訂商品房買賣合同時，A開發商未取得商品房預售許可證明，且涉案房屋至今未取得商品房預售許可證明，根據上述司法解釋規定，A開發商與小劉簽訂的《商品房買賣合同》應當認定無效。
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小劉主張《城市房地產管理法》第四十五條對商品房預售的規定是“管理性規定”，不屬于“效力性強制規定”，對于未取得預售許可證而預售商品房的只承擔行政責任，而不影響預售合同本身的效力。但未取得商品房預售許可證的情形下預售合同效力，已由《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條作出了明確的規定，原審法院依據該司法解釋的規定判決認定涉案商品房買賣合同無效，并無不當。
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關于程序問題。因A開發商一審的訴訟請求為確認雙方簽訂的購房合同無效，為確認之訴；而小劉則請求A開發商支付逾期交房違約金、繼續履行合同，為給付之訴，不符合提起反訴的法定要件。原審法院未對小劉的請求作為反訴予以審理，程序并無違法之處。小劉因合同無效造成的損失，可另行主張權利。
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同類判決梳理
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1.開發商在未取得商品房預售許可證的情況下，即進行商品房預售，導致合同無效，屬于有過錯的一方，應當賠償對方因此所受到的損失。
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本院認為，上訴人與被上訴人在簽訂《商品房認購協議》時，被上訴人尚未取得商品房預售許可證，且在本案起訴至今亦未取得商品房預售許可證，故一審法院依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，認定上訴人與被上訴人簽訂的《商品房認購協議》違反法律強制性規定、為無效合同并無不當。被上訴人在未取得商品房預售許可證的情況下，即進行商品房預售，導致合同無效，屬于有過錯的一方，應當賠償對方因此所受到的損失。但上訴人只交納了小部分房款，且未提交證據證明其實際損失，一審法院按照上訴人向被上訴人交付購房定金10000.00元，雙倍返還其交付的定金符合客觀實際情況。
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案號：（2019）冀08民終2543號
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2.開發商簽約時未取得商品房預售許可證，并不必然導致其簽訂認購合同的民事法律行為無效。
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西安市中級人民法院認為，李某某在簽訂認購合同當日即支付了全額購房款，某房地產公司作為銷售方的合同目的已經實現，但其不積極履行己方合同義務，在房地產市場出現價格大幅上漲的情況下提起本案訴訟主張合同無效，違背誠實信用原則。某房地產公司簽約時未取得商品房預售許可證，雖然違反了商品房預售許可制度，但案涉樓盤在一審訴訟前已經取得了除預售許可證之外的“四證”，工程主體已經建成，在李某某上訴過程中，案涉樓盤也取得了商品房預售許可證，預售制度所欲避免的風險在本案中已經不存在。因此，該公司簽約時未取得商品房預售許可證的事實，并不必然導致其簽訂認購合同的民事法律行為無效。該公司為獲取超出合同預期的更大利益，違背合同約定，提起本案訴訟主張合同無效，顯然與社會價值導向和公眾認知相悖，人民法院不予支持。
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來源：《開發商“自我舉報”無證賣房毀約案——某房地產公司訴李某某確認合同無效案》
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結 語
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“同類判決梳理”中兩個案例的判決結果呈現出不同的裁判思路。第二個案例中，法院提到“在上訴過程中，案涉樓盤也取得了商品房預售許可證，預售制度所欲避免的風險在本案中已經不存在。”可見，最終是否取得預售許可證對于法院最終認定購房合同的效力具有一定影響。購房者無法預料開發商事后能否取得預售許可證，加上法院對于此類案件的裁判結果存在差異，為了避免自身權利受到損害，購房者在買房前應當仔細檢查包括預售許可證在內的重要文件，防患于未然。
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來源 | 聚法案例、中國法院網、最高人民法院，聚法案例綜合整理（本文僅供學習參考，侵權則刪）
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