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出租人可以解除合同

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1.承租人人未按約定使用租賃物

第七百一十一條

【租賃人未按約定使用租賃物的責任】承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

參考案例：(2010)滬一中民二(民)終字第2524號

涉案開洞行為為結構樓板開洞，截斷板內部分鋼筋，改變結構受力狀況，屬拆改房屋結構。根據雙方合同約定，承租人擅自拆改房屋結構，出租人可提前終止合同并要求承租人承擔支付違約金的違約責任。

2.承租人未經出租人同意轉租

第七百一十六條

【承租人對租賃物轉租】承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

參考案例：（2001）滬一中經終字第521號

雙方簽訂的財產租賃合同為有效合同的，在承租期間，未經出租人同意，擅自轉租。根據《合同法》第二百二十四條的規定，轉租合同當屬非法轉租。但是，非法轉租合同并非當然無效，因為非法轉租主要涉及出租人的利益，而原、被告之間的租賃合同，為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立，也就是說，即使確表示不同意轉租，并行使了合同解除權，解除了租賃合同，也只能導致轉租合同關系因合同不能繼續履行而解除，并非必然導致轉租合同無效。

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3.違反租金支付義務

第七百二十二條

【承租人違反支付租金義務的法律后果】承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

參考案例：（2014）德中民初字第155號

《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。所以，在承租人未付租金，經出租人催告后承租人仍不支付的情況下，解除權是出租人法定的權利。本案承租人未支付租金，在出租人催告后仍不支付，出租人解除合同符合法律規定。

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承租人可以解除合同

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1.非因承租人原因致使租賃物無法使用

第七百二十四條

【非承租人構成根本性違約承租人可以解除合同】有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

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（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；

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（二）租賃物權屬有爭議；

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（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。

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2.租賃物部分或者全部毀損、滅失

第七百二十九條

【不可歸責于承租人的租賃物毀損、滅失的法律后果】因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

參考案例：（2008）宣中民二終字第72號

盡管氣象部門在先進的天氣預報技術的支持下，對天氣情況作出了一定的預見并及時向社會發布了相關信息，但是如果雪災地域廣、程度深、災情嚴重，超出了社會一般大眾的預見，并且不能避免并不能克服，則構成不可抗力。租賃合同中關于承租人維修保養租賃物義務的約定，只能是合同履行期間使用租賃物所需的正常合理義務，出租人并不能免除保證租賃物實現合同目的的義務，當租賃物部分或全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

3.租賃物危及承租人的安全或者健康

第七百三十一條

【租賃物質量不合格時承租人解除權】租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

上海高院參閱案例：七天快捷酒店管理（北京）有限公司等訴上海松甌實業有限公司等房屋租賃合同糾紛案

若強制性規定的意旨是加強行政管理，而非否定私法行為的效力；所規制的是合同履行前提條件，而非合同本身，則該強制性規定為管理性強制性規定，而非效力性強制性規定。據此，《建筑法》第61條第二款關于“建筑工程未經竣工驗收或者驗收不合格，不得交付使用”的規定應為管理性強制性規定。租賃房屋未經竣工驗收并不導致租賃合同無效；如承租人因此無法使用房屋的，承租人有合同解除權。

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雙方均可解除

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租賃期限沒有約定或約定不明確

第七百三十條

【租賃期限沒有約定或約定不明確時的法律后果】當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃；當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。