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城里人也能繼承宅基地。

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　　近日，自然資源部對十三屆全國人大三次會議第3226號建議作出答復(fù)，明確提出，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。

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　　這頓時引起了各界的關(guān)注。宅基地繼承之后如何使用？能否再繼承？都成為了討論的焦點(diǎn)問題。

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　　宅基地不可單獨(dú)繼承

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　　自然資源部在答復(fù)中表示，根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨(dú)繼承。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。

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　　多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，這次答復(fù)，大體上依舊是基于現(xiàn)行法律制度的合理解釋，登記更多的是保障房屋部分按照房地一體原則下的合法使用，同時也再次明確了宅基地是不能單獨(dú)繼承的。

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　　早在2016年，原國土資源部就出臺了《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，其中明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。這也與此次回復(fù)中的提法一致。

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　　對此，武漢大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國表示，過去，對于農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)能否繼承給城鎮(zhèn)戶籍子女，沒有明確規(guī)定。但實(shí)際操作中，一般可以繼承。從2007年物權(quán)法將宅基地使用權(quán)定義為用益物權(quán)后，從法律上來講，就明確了城市居民可以通過繼承房屋所有權(quán)，而繼續(xù)使用宅基地。

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　　但孟勤國也指出，回復(fù)中之所以要專門提到“農(nóng)村宅基地不能被單獨(dú)繼承”，其實(shí)是指由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)是按照“房地一體”、“地隨人走”的原則被繼承的，因此對于沒有附著農(nóng)宅的空閑宅基地，就沒有辦法繼承。同時，如果繼承的房子崩塌、撤除兩年以上未康復(fù)運(yùn)用的，所有權(quán)自然滅失，村集體就有權(quán)將宅基地使用權(quán)無償收回。

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　　對此，孟勤國稱，繼承了宅基地使用權(quán)的城市居民，還要經(jīng)常回鄉(xiāng)維修，“千萬不能讓房子垮掉”。

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　　城市戶口居民繼承農(nóng)村房屋后，能不能改建或重建？

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　　三農(nóng)問題專家、成都市社科院原副院長陳家澤則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，目前對于城市居民繼承獲得的農(nóng)宅能否改建、重建的問題，沒有明確的法律或規(guī)定。實(shí)踐來看，不同的地方有不同的做法，但是修繕房屋則一般沒有限制。有一些地方，改建和重建需要進(jìn)行申請或者村集體同意。

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　　多數(shù)受訪者均認(rèn)為，隨著宅基地用益物權(quán)的不斷加強(qiáng)，未來可能能夠通過申請，對農(nóng)宅進(jìn)行改建和重建。

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　　陳家澤還認(rèn)為，從增強(qiáng)農(nóng)民宅基地用益物權(quán)的角度來說，應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)的政策，村集體在收回宅基地所有權(quán)時，也應(yīng)該告知相應(yīng)的繼承人，通過商討協(xié)議、有償退出等方式退出，而不是無償收回。

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　　原則上可以出租

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　　陳家澤指出，這次回復(fù)是在現(xiàn)行法律基礎(chǔ)上，再度重申了宅基地使用權(quán)能不能“繼承”的問題，但對于其應(yīng)用方式，則沒有更多提及。

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　　陳家澤所提到的應(yīng)用方式，除了上述已經(jīng)提到的翻建、改建、擴(kuò)建等以外，還包括房屋的出租、出賣以及再繼承等問題。

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　　這也是市場最為關(guān)注的問題。2019年9月，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》，通知明確提到，鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。

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　　而在北京等發(fā)達(dá)城市，農(nóng)宅租賃已經(jīng)是一個一直存在并且快速合法化發(fā)展的行業(yè)。2018年4月，北京首次官方明確閑置農(nóng)房可以對外出租。此后，北京的宅基地租賃市場開始飛速發(fā)展，一些租賃平臺甚至宣稱在北京周邊擁有上萬套閑置農(nóng)房資源。

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　　在這種背景下，城市居民繼承獲得的宅基地使用權(quán)，可否參與出租？

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　　有北京的農(nóng)宅租賃行業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，宅基地上附著的房屋，由城市人口繼承以后，原則上來說是可以合法出租的。但是，按照北京的現(xiàn)行規(guī)定，很難以城市人口為主體，對該類房屋進(jìn)行正常申請翻建與新建。而農(nóng)宅租賃，往往需要對房屋進(jìn)行一定改造，這與現(xiàn)行政策存在一定矛盾。

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　　而在收益層面，該負(fù)責(zé)人表示，從歷史的角度來看，關(guān)于出租以后的收益問題也存在不確定性。由于宅基地是無償取得，收益分配上也存在一定合理性上的探討空間，存在分配統(tǒng)籌優(yōu)化的可能。

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　　另外，對于城里人繼承宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)之后，能否再度繼承給其他城鎮(zhèn)居民的問題，盈科律師事務(wù)所全球合伙人律師郭韌和陳家澤等受訪人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，目前沒有明文規(guī)定。

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　　【來源】21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道? 房政在線

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　　【作者】宋興國