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??“期待萬物陽光。”

??8月5日20點(diǎn)29分，萬物云首席執(zhí)行官朱保全在微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了一則官方新聞，標(biāo)題為《萬物云、陽光城達(dá)成換股協(xié)議》。

??核心內(nèi)容是，陽光城拿陽光智博100%股權(quán)換取萬物云4.8%股權(quán)，并將組建合資公司“萬物陽光”。言外之意，陽光智博放棄單獨(dú)上市，距離它向港交所遞表不到60天。詳見《萬物云里透出了“陽光”》

??這種做法，與已上市的藍(lán)光嘉寶服務(wù)被全盤賣身大相徑庭。兩者都是“賣”，陽光城老板林騰蛟看長期收益，而藍(lán)光發(fā)展老板楊鏗要迅速套現(xiàn)。

??世界很現(xiàn)實(shí)。陽光智博“小船換大船”，萬物云兌現(xiàn)“開放”之言。這筆交易，更深層次的邏輯在于，IPO已不是物企資本化唯一路徑。

??從2014年彩生活上市至今，已有54家物企登陸資本市場，估值也在逐漸回歸，但中小型物企的焦慮和內(nèi)卷，從來沒有改變。

??若沒有一個(gè)“富爸爸”，很多中小物企即使進(jìn)入上市之列，大多會陷入估值低靡、成交量不振，幾近仙股或已淪為仙股。林騰蛟很清楚這一點(diǎn)，而這也是朱保全做平臺的機(jī)會。

??“物業(yè)行業(yè)已經(jīng)從藍(lán)海變成紅海。”彩生活首任CEO唐學(xué)斌對樂居財(cái)經(jīng)表示。他在靜觀自己曾經(jīng)引領(lǐng)的這個(gè)行業(yè)。

??賽道越分越細(xì)

??當(dāng)浪潮褪去，物企應(yīng)該怎么活？陽光智博給了一種新方法，而彩生活也在探索另一個(gè)方向。

??同是物管行業(yè)“第一”操作，林騰蛟換股合并“向外”找依靠，潘軍選擇從“內(nèi)”找機(jī)會。

??7月26日，花樣年（1777.HK）與彩生活（1778.HK）發(fā)布公告稱，正考慮將其商業(yè)板塊的物業(yè)管理和營運(yùn)服務(wù)業(yè)務(wù)拆分去聯(lián)交所主板單獨(dú)上市。樂居財(cái)經(jīng)獲悉，這間要分拆上市公司的主體，是深圳市美易家商務(wù)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司。詳見《潘軍：物管“局中局”》

??布物業(yè)上市“雙子局”，相隔7年，潘軍又是“第一個(gè)吃螃蟹者”。“純靠物管收入的企業(yè)，正常的PE在12至15倍左右。想維持一個(gè)較高的PE，它的服務(wù)就要變得立體。”

??靠收物業(yè)管理費(fèi)，很難賺錢，這基本已經(jīng)成了行業(yè)共識。近兩年，房企分拆物業(yè)造上市平臺，商管板塊逐漸成為一大風(fēng)口。

??
? ? ? ?除了主打“商管”牌的寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)、卓越商企、華潤萬象生活、中駿商管等，目前在港交所排隊(duì)IPO的富力物業(yè)、禹佳生活服務(wù)、融匯悅生活等紛紛打包了“物業(yè)+商管”。

??據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，今年內(nèi)完成港交所登陸的8家物企，跌破發(fā)行價(jià)者眾多，而帶“商管”更受資本看好。以8月6日收盤價(jià)計(jì)算，中駿商管報(bào)4.05港元/股，市盈率(TTM)維持在45.47倍的高位，上市以來區(qū)間漲幅9.46%。再看華潤萬象生活與寶龍商業(yè)，上市以來的股價(jià)漲幅分別達(dá)93.27%、131.03%，其中華潤萬象生活的市盈率(TTM)更是高達(dá)101.02倍。

??除了住宅、商業(yè)，物管賽道正在變得越來越細(xì)分。如世茂服務(wù)進(jìn)入高校，越秀服務(wù)獨(dú)特的TOD服務(wù)模式，新希望服務(wù)主打“民生服務(wù)”。根據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，有12家物企在上市之初或之后，就已切入到不同的細(xì)分賽道。

??這點(diǎn)，在今年遞表謀上市的物企中體現(xiàn)尤為明顯，涉及的有社區(qū)康養(yǎng)、醫(yī)院物業(yè)、城市公建、公共物業(yè)等，服務(wù)范疇已超出社區(qū)，面向整個(gè)城市。萬物云、龍湖智慧服務(wù)等未上市物企，也將觸角伸到城市基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)維、綠化園林養(yǎng)護(hù)、道路維護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、秩序管理、應(yīng)急管理、城市創(chuàng)新功能等。

??去年，非住宅物業(yè)領(lǐng)域的擴(kuò)張速度遠(yuǎn)超住宅物業(yè)。有統(tǒng)計(jì)顯示，8成以上的百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，7成以上的企業(yè)進(jìn)入辦公物業(yè)領(lǐng)域，5成左右企業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等。

??今年上半年，這種趨勢仍在加深。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上半年物企公建項(xiàng)目拓展增速最快，期內(nèi)共有106家企業(yè)有公建項(xiàng)目的拓展，獲取超過10個(gè)項(xiàng)目以上的企業(yè)16家。其中，雅生活集團(tuán)、招商積余、新大正、明喆物業(yè)、綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)獲項(xiàng)目超20個(gè)。

??流動(dòng)性差強(qiáng)人意

??“我們還沒有想清楚模式。”一次簡短的交流中，郁亮說出了萬物云一直沒有上市的原因。

??自從松口說會上市，每逢萬物云參加的會議或活動(dòng)，時(shí)間表幾乎都會被問，但萬物云一直給的答案是待定。似乎并不擔(dān)心錯(cuò)過所謂的“風(fēng)口”。

??“物業(yè)這個(gè)賽道現(xiàn)在已經(jīng)很擁擠了，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)由藍(lán)海徹底變成了又一個(gè)紅海。”浮躁、焦慮的情緒充斥在物企心頭，小型物企尤甚。

??小物業(yè)的生存全看房企“臉色”。要么成為房企變現(xiàn)的工具，例如九鼎投資以364萬元?jiǎng)冸x物業(yè)資產(chǎn)；要么成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向，例如合生創(chuàng)展以114萬元收購瑞特物業(yè)100%股權(quán)。

??一旦有機(jī)會，都想著能將物業(yè)推到資本市場，來融資擴(kuò)規(guī)模，不靠地產(chǎn)“爸爸”來養(yǎng)著。然而，即便成功上市，小型物企的生存也很艱難，對資本的吸引力也較低。

??樂居財(cái)經(jīng)梳理了近一年的上市交易數(shù)據(jù)，2020年7月22日-2021年7月22日，54家上市物企的總成交額達(dá)到5315.91億元，平均成交額為98.44萬元。在同期的日均成交額上，日均成交額最高的恒大物業(yè)約1.72億元，其次為華潤萬象生活約1.26億元和融創(chuàng)服務(wù)約1.05億元。余下的物企，日均成交額均不足1億元。

??對比發(fā)現(xiàn)，日均成交額較高的物企，要么是有“爸爸”支撐，要么是有“個(gè)性”。54家物企的平均成交額約為2407.12萬元，只有14家物企高于平均值，1/4的低占比。

??此外，還有9家公司的日均成交額不到100萬元，分別是銀城生活服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、彩生活、燁星集團(tuán)、和泓服務(wù)、中奧到家、浦江中國、祈福生活服務(wù)、時(shí)時(shí)服務(wù)。這些物企，大部分規(guī)模較小，有些是獨(dú)立第三方，背后沒有地產(chǎn)公司支持，有地產(chǎn)支持的卻又不夠“富”。

??雖然成交額的問題擺在眼前，但是資本市場的路上參與者有增無減，后浪洶涌，一浪高過一浪。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有29家物企相繼首度或二次向港交所遞表，其中順利躋身港交所的已有8家。縱覽它們的在管規(guī)模，體量普遍“迷你”。

??雖然物企上市的熱情不減，但市場對物業(yè)股的反應(yīng)不如之前熱烈。

??7月份以來，中駿商管、朗詩綠色生活服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)、康橋悅生活、融信服務(wù)，6家物企先后登陸港交所。而它們的在管面積均在1000萬～3000萬平方米，屬于典型的中小型企業(yè)。

??除了中駿商管、朗詩綠色生活上市首日態(tài)勢良好之外，其余四家均遭破發(fā)，但朗詩綠色生活在首日增長后也未能避開下跌的命運(yùn)。

??“讓子彈飛一會兒，這么多家物企上市了，后面苦惱的事可能就很多。”唐學(xué)斌說。

??“不平等”的競爭

??人生而平等，但物企不是。

??“房地產(chǎn)和物業(yè)就像是父子關(guān)系，父親現(xiàn)在已經(jīng)70歲了，它基本上是要把自己的東西傳給兒子了。”有了“富爸爸”的資源，不花一分錢可以免費(fèi)取得管理規(guī)模，而那些沒有“好爹”的物企，要加速擴(kuò)張，必須花錢去收并購。否則，發(fā)展速度很慢。

??在物業(yè)行業(yè)，資本市場是看誰的“爹”更強(qiáng)大，核心指標(biāo)是看土儲面積和新房銷售額。樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，規(guī)模前10的物企中，有7家企業(yè)的對應(yīng)地產(chǎn)公司土儲排在前十；規(guī)模前20的物企中，有超六成的房企來自于土儲榜前20位。

??雖然物管行業(yè)不是“唯規(guī)模論”，但是規(guī)模就相當(dāng)于一張入場券。有背景的物企，不用大費(fèi)周章擴(kuò)面積，省出來的并購金，可以做點(diǎn)其他賺錢的營生；而沒生在富裕家庭的物企，卻還要從牙縫里擠點(diǎn)錢來補(bǔ)貼并購金。

??拿保利物業(yè)來舉例。它在管規(guī)模的基數(shù)足夠大，又有實(shí)力雄厚的母公司作支撐，兩度將募集的并購資金轉(zhuǎn)作他用，其中近20億元被放到增值服務(wù)的籃子里。上市以來，保利物業(yè)較少有收并購的規(guī)模攝入，而截至去年底，保利物業(yè)的在管面積已經(jīng)達(dá)到3.8億方，排在上市物企規(guī)模榜之首。

??而規(guī)模位于腰部的合景悠活，則相反，動(dòng)用募集的其他資金來填補(bǔ)收并購的花銷。今年6月，合景悠活并購雪松智聯(lián)花掉了13.16億元，還以近5億元的價(jià)格拿下上海申勤物業(yè)。賣力外拓的背后，其實(shí)是因?yàn)槠潢P(guān)聯(lián)地產(chǎn)合景泰富輸送的較少。

??相比地產(chǎn)商，物業(yè)企業(yè)的負(fù)債率更值得關(guān)注。“靠收物業(yè)費(fèi)賺得的錢，很難支撐規(guī)模較大的收并購，由此推升的高負(fù)債，會是很大一個(gè)問題。”一位資深物業(yè)行業(yè)人士分析。目前，大部分新上市物企對并購金都省著花，很多上市兩年多，并購金都還沒啟封。

??盲目的收并購有很多后遺癥，潘軍曾對樂居財(cái)經(jīng)表示，“要看企業(yè)本身有沒有消化能力，吞不吞得下去”。

??彩生活就是一個(gè)鮮活的例子。2015年和2018年，彩生活先后花3.3億元和20.12億元拿下開元國際和萬象美，面積迎來巨大突破。從2013年底到2016年底，彩生活的合約管理面積從6400萬方增長到3.9億方，整整翻了6倍。截至目前，彩生活5.6億平方米的在管面積，只有1.5%來自于母公司花樣年。而在2020年，碧桂園服務(wù)來自碧桂園輸送的合同管理面積占35.1%。

??“和碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)等相比，彩生活沒有一個(gè)‘富爸爸’。”早在彩生活2002年成立的那天開始，潘軍就立下一個(gè)規(guī)矩，不靠花樣年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)來補(bǔ)貼，而是按市場規(guī)則去自由搏擊。

??彩生活規(guī)模進(jìn)了第一梯隊(duì)，利潤和股價(jià)卻落后了。“靠收物業(yè)費(fèi)去還利息，是一件非常痛苦的事情。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。這也是一些物業(yè)企業(yè)估值低的原因之一。

??如今，為了提質(zhì)增效，彩生活一邊并購，一邊做“減法”。2020年，它主動(dòng)退出了900萬平方米的在管面積，拋棄了部分無效、低效的資產(chǎn)。不過，這一進(jìn)一出所繞“彎路”，港交所上市物企已經(jīng)從1到突破50家，而入場者還在增加。

??走向平臺型

??“社區(qū)服務(wù)是比房地產(chǎn)更大的市場。”上市之初，彩生活就看到了社區(qū)這座“礦”，并且先人一步鎖定“科技”。

??近段時(shí)間，和已經(jīng)離開彩生活兩年多的唐學(xué)斌閑聊，局內(nèi)局外兩個(gè)視角，老唐的看法很通透。他說，物業(yè)管理未來要到線上，要做平臺，這個(gè)平臺不是簡單的數(shù)字軟件和工具，核心在整合人、財(cái)、物、事的方式。

??“這個(gè)做不好，很容易整成兩張皮，一層是天上飛的這些平臺，另一層是地下行走的各類人群日常管理。”7年多的時(shí)間過去了，平臺仍是唐學(xué)斌眼中物業(yè)管理的一個(gè)方向。

??“未來物業(yè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，長期是平臺的搭建能力。”雅生活集團(tuán)執(zhí)行董事、總裁兼首席執(zhí)行官李大龍，也提到了“平臺”之爭。

??“萬物云的一大使命，就是革掉萬科物業(yè)的命。未來萬物云的競爭對手，不會是其他物業(yè)公司，而是下沉的科技公司。”萬物云有SPACE、GROW和TECH三大板塊，各自發(fā)展又可兩兩組合。朱保全說，“SPACE+GROW=新物業(yè)，SPACE+TECH=類貝殼，GROW+TECH=新物種”。

??這些話，跟當(dāng)年老唐不斷向人澄清介紹“彩生活是要把物業(yè)作為平臺的入口”一樣，帶著點(diǎn)執(zhí)著的“叛逆”。這些“線上”“科技”“平臺”看似很“虛”的東西，正在成為更多物企的增量和增值服務(wù)。“住宅物業(yè)收管理費(fèi)，受政策限制，價(jià)格基本固定，服務(wù)越好，投入成本大，其實(shí)虧得也越多。”

??碧桂園服務(wù)尤為具有代表性，今年上半年的花式擴(kuò)張，都指向“輕”投入下對平臺型資源的搶占。以戰(zhàn)投參股遞表上市物企，中梁百悅智佳、長城物業(yè)都有其身影，包括以債的方式拿下銀河物業(yè)，都是為了將他們納入到碧桂園服務(wù)的平臺之上。“只有獲得一個(gè)城市20%以上的用戶流量，才能真正做成平臺。”

??在中國物業(yè)行業(yè)，有可能做成平臺型的公司有碧桂園服務(wù)、萬物云和恒大物業(yè)，它們正在通過多元化并購織就一張立體的服務(wù)網(wǎng)。

??8月2日，碧桂園服務(wù)總裁李長江與世紀(jì)宏圖老板孫秀高簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，其目的是將它納入碧桂園服務(wù)平臺體系，通過管理數(shù)字化和服務(wù)數(shù)字化進(jìn)行賦能。“這條路，我們會走到底。”李長江說。詳見《碧桂園服務(wù)：搶“中介”！》

??大物業(yè)的生態(tài)布局，折射出中小物企未來的出路更加艱難。一家小型物業(yè)上市公司女CEO的朋友圈寫滿了焦慮：為了增加營業(yè)收入，她向業(yè)主們推銷迷你負(fù)離子機(jī)，賣黃天鵝雞蛋+火啤、青島小番茄、北京王麻子刀剪等，甚至包括賣二手房。

??她，正是小型物企的寫照。