行業資訊
董添
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1618萬平方米
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今年前5個月，20個代表城市商品住宅月均供應面積約1618萬平方米，同比增幅近兩成，絕對規模創歷史同期新高。
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今年前5個月，在房企普遍面臨降杠桿、“兩集中”土地出讓政策密集發布的背景下，房企快速調整策略，積極營銷搶收回款，熱點城市商品住宅供應面積創歷史同期新高。
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供應量走高
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據中指研究院初步估算，今年前5個月，20個代表城市商品住宅月均供應面積約1618萬平方米，同比增幅近兩成，較2019年同期增長超一成，絕對規模創歷史同期新高。
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在重點城市供應量持續走高的影響下，重點城市商品住宅成交保持一定活躍度。1-5月，20個代表城市商品住宅月均成交約3649萬平方米，受去年低基數影響，同比增長61%，與2019年同期相比，增幅近三成，絕對規模達近五年最高水平，在歷史同期中僅次于2016年。其中，5月50城商品住宅成交面積在4100萬平方米左右，同比增長超兩成。
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從一線城市表現看，在調控趨嚴的背景下，熱點一線城市成交量出現一定下滑。以北京為例，中原地產研究中心統計數據顯示，5月北京新建住宅網簽4195套，二手房住宅網簽18838套，成交總量相比3月、4月出現輕微下調，市場基本保持平穩態勢。
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中原地產首席分析師張大偉表示，北京樓市保持穩定。但是，新建住宅方面，限競房等中低價房源成交明顯集中，這主要和購房者對北京市場近期成交多宗不限價地塊、購房者對未來入市的房源均價預期較高有關。
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國內融資規模下降
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值得注意的是，在房企面臨普遍降杠桿的背景下，國內融資規模出現明顯下降。
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中指研究院統計顯示，5月房地產信用債發行規模為284.5億元，相較于4月的660.4億元出現大幅下降。而海外債發行方面，5月房企海外融資規模合計約257.1億元，相較于4月的144.7億元，增長77.67%。總體來看，房企融資規模出現一定下滑。
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從融資成本來看，信用債與海外債融資成本保持穩定。其中，信用債平均利率為4.15%，環比下降0.15個百分點；海外債平均利率為6.17%，環比增加0.27個百分點。
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從單個房企融資規模看，很少有前期動輒幾十億元、上百億元的規模。5月28日，上清所披露，建發房地產集團有限公司于5月26日發行了建發房地產集團有限公司2021年度第四期中期票據，發行規模3億元，票面利率4.5%。
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從融資利率看，不少房企境內融資成本較高，票面利率超過7%。5月31日上交所披露，景瑞地產（集團）有限公司2021年公開發行公司債券（第一期）最終確定票面利率為7.2%。募集說明書顯示，本期債券發行規模不超過人民幣13.5億元（含），發行期限為3年期，在第2年末附發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，債券簡稱為“21景瑞01”，債券代碼為“188191”。債券主承銷商、簿記管理人、受托管理人為國泰君安證券。起息日2021年5月31日。本期債券募集資金擬用于置換前期已償還到期的“16景瑞01”公司債券。
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依然積極拿地
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今年前5個月，房企拿地依然積極，土地市場熱度持續提升。
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張大偉指出，房企積極拿地主要是為了追求市場規模，特別是很多近年拿地很少的企業也開始積極拿地。今年4月以來，已有超過14家企業拿地超過百億元。部分房企判斷市場會快速企穩，拿地積極性明顯提高。此外，2021年以來，熱點城市開始實行“兩集中”拿地模式，多地出讓規模同比大幅增長，房企搶購優質地塊的積極性普遍較高。
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從土地出讓金額看，第一批集中入市地塊起始競拍價已經超過7000億元。
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通過對“兩集中”供地城市的土拍政策進行梳理可發現，北京、廣州、深圳、杭州等城市土拍政策基本都實行“限地價+限房價+競自持/配建”的土地出讓規則，重慶、天津、長春、青島等城市土拍規則基本只有限地價或競自持/配建或無嚴格要求。值得注意的是，北京、上海、南京、重慶等城市土拍政策較為靈活。其中，北京在達到最高限價及配建后，通過高標準商品住宅建設方案評選決定最終競標者；南京、重慶實行“一地一策”，對不同地塊差異化區分，設置了不同的競拍規則。
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從拿地房企性質看，本土化房企則更有優勢。此次參與杭州集中土拍并拿地的房企里，主要包括深耕杭州及周邊的房企，比如濱江、融創、融信、祥生等。總體來看，這輪土拍對國企、央企和資金鏈充足的優秀房企利好較大。
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（責任編輯：王婉瑩）
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