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??導(dǎo)讀：3月18日，21世紀經(jīng)濟報道記者獨家獲悉，今年春節(jié)后，四大行中有銀行對深圳地區(qū)房貸審批提出新要求，近6個月新增的消費貸、經(jīng)營貸、大額信用卡消費、分期或融資，必須結(jié)清并提供結(jié)清證明，否則不予審批。

??近期，深圳、廣州、東莞、佛山等地銀行均開始收緊經(jīng)營貸、消費貸貸前審批，并重點對存量貸款進行逐戶排查。為了切斷與信貸中介的灰色產(chǎn)業(yè)鏈條，各家銀行除了自查外，還重點排查與第三方業(yè)務(wù)機構(gòu)的業(yè)務(wù)合作情況。

??深圳等地銀行業(yè)排查防范經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市，全面規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。本報記者獲得深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行《關(guān)于轄內(nèi)銀行經(jīng)營性貸款有關(guān)問題的通報》（下稱《通報》），《通報》指出了銀行資金違規(guī)流入樓市的三種典型案例，包括銀行員工誤導(dǎo)客戶套取經(jīng)營性貸款買房、客戶經(jīng)理在微信公眾號不規(guī)范開展業(yè)務(wù)宣傳、個人套取經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??為防范經(jīng)營貸資金被違規(guī)挪用購房，深圳等地個人經(jīng)營貸、消費貸審批已全面趨嚴。3月18日，21世紀經(jīng)濟報道記者獨家獲悉，今年春節(jié)后，四大行中有銀行對深圳地區(qū)房貸審批提出新要求，近6個月新增的消費貸、經(jīng)營貸、大額信用卡消費、分期或融資，必須結(jié)清并提供結(jié)清證明，否則不予審批。

??深圳已提前收回5180萬涉嫌違規(guī)貸款

??3月18日，21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，針對2020年初輿情反映深圳經(jīng)營貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況，深圳銀保監(jiān)局會同央行召開中資銀行行長會議，明確加強借款主體資質(zhì)審查，不得向空殼企業(yè)發(fā)放貸款等要求。

??從銀行自查和監(jiān)督檢查結(jié)果看，深圳中資商業(yè)銀行對15.4萬筆、1771.73億元經(jīng)營貸業(yè)務(wù)進行全面排查，深圳銀保監(jiān)局選取6家銀行集中開展現(xiàn)場檢查，責(zé)令銀行提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風(fēng)險隱患較大的業(yè)務(wù)，處罰違規(guī)機構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計575萬元。

??繼深圳去年4月排查經(jīng)營貸資金流向后，今年2月以來深圳再次穿透排查經(jīng)營貸資金流向。

??今年2月，人民銀行深圳中心支行窗口指導(dǎo)轄內(nèi)商業(yè)銀行，嚴防經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，組織銀行開展快速排查，責(zé)令銀行提交自查報告和承諾函。今年3月，2021年度深圳市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融工作會、經(jīng)營貸專項核查工作會相繼召開，排查范圍包括房產(chǎn)持有時間短、貸款發(fā)放后有新增購房或房貸記錄的全量業(yè)務(wù)，穿透式追蹤資金流水。

??對于具體排查范圍，21世紀經(jīng)濟報道于3月12日獨家報道，監(jiān)管要求商業(yè)銀行自查2020年以來經(jīng)營貸資金流向，且需穿透檢查。排查范圍包括2020年以來獲批經(jīng)營貸的公司股東本人及其配偶在貸款前后的6個月內(nèi)購房行為，穿透了解資金流向；貸款抵押物過戶時間與貸款申請時間是否短于8個月等。

??實際上，廣東及深圳金融機構(gòu)為防范經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市，已采取進一步收緊措施。

??一位四大行深圳分行人士表示，房貸審批有消費貸的都要求先結(jié)清，去年末儲備的對公抵押貸客戶，有個別客戶暫緩用款計劃，與樓市調(diào)控措施有一定關(guān)系。另一大行人士表示，貸款涉及房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)報送工作近期大量增加，企業(yè)購房貸款情況也需上報。

??廣東發(fā)現(xiàn)問題貸款金額2.77億元，涉920戶

??3月17日，21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，廣東銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于防范“貸款中介”誘導(dǎo)購房者違規(guī)套取貸款的風(fēng)險提示》。

??風(fēng)險提示稱，近期，廣東銀保監(jiān)局接到群眾舉報，一些“貸款中介”冒用銀行名義，通過短信、電話等方式，以“利率低”“時限長”“放款快”等誘導(dǎo)購房者，推銷通過“經(jīng)營貸”“消費貸”等方式從銀行套取資金，讓貸款“曲線”流入樓市，并從中謀取高額中介服務(wù)費用，甚至非法套取和不當(dāng)使用個人信息等，侵害了消費者合法權(quán)益。

??為此提醒廣大金融消費者：要對此類行為提高警惕，選擇銀行業(yè)金融機構(gòu)和正規(guī)渠道獲取金融服務(wù)，警惕“貸款中介”誘導(dǎo)購房者違規(guī)套取貸款背后隱藏的風(fēng)險或陷阱。

??3月16日，記者從人民銀行廣州分行和廣東銀保監(jiān)局獲悉，截至目前，轄內(nèi)（不含深圳）銀行機構(gòu)已完成個人經(jīng)營性貸款自查的銀行網(wǎng)點共4501個，排查個人經(jīng)營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區(qū)銀行機構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。銀行機構(gòu)對違規(guī)貸款將進行終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等處理。

??如何穿透排查經(jīng)營貸

??此前，經(jīng)營貸、消費貸本是銀行的正常貸款品種，又是如何被挪用至樓市？

??3月18日，記者獲得的深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行《關(guān)于轄內(nèi)銀行經(jīng)營性貸款有關(guān)問題的通報》，《通報》指出，近期核查發(fā)現(xiàn)個別銀行仍然存在宣傳展業(yè)不規(guī)范、貸款審核不嚴格等問題。

??《通報》指出了銀行資金違規(guī)流入樓市的三種典型案例。一是，銀行員工誤導(dǎo)客戶套取經(jīng)營性貸款買房。例如，深圳農(nóng)商銀行光明支行員工李某營銷展業(yè)不規(guī)范，誤導(dǎo)客戶使用經(jīng)營貸資金買房。二是，客戶經(jīng)理在微信公眾號不規(guī)范開展業(yè)務(wù)宣傳，平安銀行(000001,股吧)深圳分行零售客戶經(jīng)理陳某與“小鵬號”私下合作，推送抵押經(jīng)營貸可做新過戶公司文章，誤導(dǎo)金融消費者借用“空殼公司”違規(guī)申請使用貸款。

??此外，存在個人套取經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。《通報》指出，平安銀行深圳分行對經(jīng)營性貸款借款人主體資質(zhì)審核不嚴，未穿透式核查貸款資金流向。其客戶鐘某于2020年3月16日通過全款一次性付清方式購買房產(chǎn)，次日設(shè)立企業(yè)，持股100%，持有房產(chǎn)剛滿六個月即向平安銀行深圳分行申請房抵經(jīng)營貸，貸款金額226萬元，資金受托支付至張某在農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)的個人賬戶。當(dāng)日，張某向劉某等16人合計支付資金217萬元，其中支付至劉某178.77萬元，經(jīng)核實為代鐘某購買某住宅樓尾款。深圳市Ｚ房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司為鐘某購房、成立企業(yè)、貸款咨詢等環(huán)節(jié)提供“一條龍”服務(wù)。

??一位國有大行深圳分行人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，經(jīng)營貸資金違規(guī)買房的典型操作之一是貸款資金受托支付至申請人銀行賬戶后，經(jīng)過多手流轉(zhuǎn)，再回流至貸款人配偶的另一家銀行賬戶，部分資金用于他人二手房交易資金托管存款賬戶。此外，有的資金中介違規(guī)開展業(yè)務(wù)，利用信用卡分期在征信上不會明顯體現(xiàn)資金用途的特點，慫恿購房者申辦大額信用卡湊首付，協(xié)助購房者刷POS機套現(xiàn)，套出最長達3年期限的資金。

??《通報》指出，部分銀行業(yè)務(wù)人員在展業(yè)時不規(guī)范，甚至存在變相引導(dǎo)客戶違規(guī)使用信貸資金嫌疑。個別員工與貸款中介機構(gòu)私下合作，在網(wǎng)絡(luò)、電話等渠道無序宣傳營銷，擾亂市場秩序，造成負面社會影響。

??另外，部分銀行貸款審核不嚴格。對成立企業(yè)時間與購房日期相近、持股時間短、企業(yè)辦公場所無實際經(jīng)營跡象、未有可覆蓋與貸款規(guī)模相匹配的企業(yè)經(jīng)營性流水證明、短期內(nèi)有購房記錄、購買抵押房產(chǎn)資金來源可疑等情況，部分銀行未能在貸款審核中從嚴把控，亦未嚴格核查資金流向。

??《通報》要求，各行要持續(xù)加強經(jīng)營貸主體的真實性和資質(zhì)審查，不得向無實際經(jīng)營和經(jīng)營流水不真實的空殼企業(yè)發(fā)放貸款，對企業(yè)成立或受讓時間較短的借款人進一步嚴格審查。對房產(chǎn)交易完成短期內(nèi)申請抵押貸款的借款人，嚴格審查融資需求合理性和購買抵押房產(chǎn)資金來源，原則上借款人持有被抵押房產(chǎn)時間不得低于6個月。對貸款發(fā)放前后半年內(nèi)借款人及其配偶名下有新增房產(chǎn)記錄的，進一步嚴格審查貸款實際用途。

??《通報》要求，有效識別防范不良中介包裝不實申貸材料風(fēng)險。針對市場上部分不法中介以注冊空殼企業(yè)、虛構(gòu)企業(yè)流水、偽造交易合同等方式包裝企業(yè)，提供“一條龍”造假服務(wù)等問題，各行要提高警惕，采取針對性識別手段，建立攔截報告機制，必要時將有關(guān)違法違規(guī)信息移交公安部門協(xié)同查處，有效防范違規(guī)套取信貸資金的風(fēng)險，維護良好金融生態(tài)。

??對于違規(guī)貸款中介，廣東銀保監(jiān)局3月15日也發(fā)布風(fēng)險提示指出，一些“貸款中介”冒用銀行名義，通過短信、電話等方式，以“利率低”“時限長”“放款快”等誘導(dǎo)購房者，推銷通過“經(jīng)營貸”“消費貸”等方式從銀行套取資金，讓貸款“曲線”流入樓市，并從中謀取高額中介服務(wù)費用，甚至非法套取和不當(dāng)使用個人信息等，侵害了消費者合法權(quán)益。

??“信貸資金涉及跨行、跨地區(qū)流動，銀行穿透式監(jiān)控比較難。”中國銀行(601988,股吧)深圳市分行消費金融部副總經(jīng)理范寶銘表示，存在一些不良中介機構(gòu)，提供所謂“一條龍”貸款服務(wù)，協(xié)助客戶違規(guī)操作，規(guī)避監(jiān)管用途。他表示，中行每一筆經(jīng)營貸業(yè)務(wù)都由2名員工上門調(diào)查，審核企業(yè)實際經(jīng)營情況和借款用途的真實性，同時審查借款人的還款能力。企業(yè)必須成立兩年，借款人持股股份30%以上，并持有半年以上才能申請該行經(jīng)營貸。

??中國工商銀行(601398,股吧)深圳分行個貸管理中心副總經(jīng)理劉上海表示，公司一般需成立滿一年以上，持股也要滿一年才能申請該行的經(jīng)營貸。貸前從源頭上確保業(yè)務(wù)背景真實合規(guī)，貸后則加強資金流向監(jiān)控。

??“我們會通過征信系統(tǒng)、房地產(chǎn)交易對手等穿透資金流向。”民生銀行深圳分行小微金融事業(yè)部總經(jīng)理鄧志威表示，該行排查時擴寬了抵押物購置時間，從原來的6個月擴到8個月，同時監(jiān)控資金流向，嚴查買房人的信息交易記錄。

??廣發(fā)銀行深圳分行零售信貸部副總經(jīng)理陳朗表示，從去年12月開始該行開始核查，截至目前已發(fā)現(xiàn)有經(jīng)營貸流入樓市的個案。主要通過貸后審查，發(fā)現(xiàn)有極個別客戶有新增房產(chǎn)，同時，在獲得銀行貸款審批后，該客戶的企業(yè)顯示沒有經(jīng)營流水了，這說明此前的經(jīng)營流水大概率是虛假的。該行對此會收回原來發(fā)放的全額貸款。“我們會給違規(guī)客戶一個月時間準備還款，同時在銀行的5級分類里把客戶從‘正常’下調(diào)到‘關(guān)注’，這對該客戶而言，對他今后的個人征信會帶來不良影響。”

??盡管嚴查風(fēng)暴越刮越大，但是仍有人頂風(fēng)作案。

??據(jù)廣東3.15晚會曝光，廣東電視臺記者走訪發(fā)現(xiàn)，廣東仍有部分銀行的客戶經(jīng)理明確向客戶表示可以使用經(jīng)營貸和信用貸買房。一些銀行客戶經(jīng)理還“教導(dǎo)”具體操作方法。視頻中，客戶經(jīng)理對這一操作的違規(guī)性心知肚明，卻向消費者表示“一般銀行會檢查，有的銀行也只是走走過場。”

??例如，面對咨詢，有客戶經(jīng)理回復(fù)稱“不是說不能做”，并主動向客戶“支招”，表示可“全額付款，房產(chǎn)證拿過來，然后再來銀行借，借完以后再把貸款還給人家”。

??經(jīng)營貸是向企業(yè)發(fā)放的一種貸款產(chǎn)品，主要用于個人資金流轉(zhuǎn)、購置或者更新經(jīng)營設(shè)備、支付租賃場所租金、商品房裝修等經(jīng)營活動，那么，為何會有大量的經(jīng)營貸資金流入樓市？

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉解釋稱，從字面理解，經(jīng)營貸必須用于經(jīng)營。經(jīng)營貸流入樓市相當(dāng)于替換了“按揭貸款”，而后者的調(diào)控政策更為嚴格，利率也更高。

??“現(xiàn)在來看，按揭貸款的年利率普遍是5%-6%，一些地方甚至達到6%以上，首付的要求也比較高。由于一些特殊政策，經(jīng)營貸款的年利率在4%以下，貸款周期也會拉長，所以經(jīng)營貸替換按揭貸款才有市場空間。”張大偉表示。

??張大偉提出，經(jīng)營貸流入樓市的核心原因是其與按揭貸款的利差，同時與銀行在放貸過程中既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員有很大的關(guān)系。“從銀行角度來說，經(jīng)營貸的風(fēng)險是高于按揭貸款的，但經(jīng)營貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以在銀行執(zhí)行層面就出現(xiàn)了動作走形，變相鼓勵經(jīng)營貸進入樓市。”

??不過，看似誘人的違規(guī)資金入市，卻藏著不少風(fēng)險。廣東至高律師事務(wù)所主任吳興印表示，一旦金融機構(gòu)排查發(fā)現(xiàn)，將會提前收回經(jīng)營貸款，消費者面臨資金鏈告急，而購房者若無法提前還款將會面臨被訴訟、執(zhí)行的風(fēng)險。

??與此同時，消費者的信用記錄或?qū)⒊霈F(xiàn)“污點”，后續(xù)該消費者如果想繼續(xù)通過信貸方式融資，將會存在障礙，難以得到審批。情節(jié)嚴重的，消費者和中介公司還可能存在被依法追究騙取貸款的相關(guān)刑事法律責(zé)任。

??通過“貸款中介”違規(guī)套取貸款購房存在的風(fēng)險

??一是銀行業(yè)金融機構(gòu)提前收回貸款。消費者應(yīng)按合同約定的借款用途使用貸款，貸款應(yīng)專款專用。如果消費者挪用貸款，一旦銀行業(yè)金融機構(gòu)跟蹤檢查和監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，將會采取提前收回貸款等措施，消費者也將承擔(dān)違約責(zé)任。

??二是情節(jié)嚴重將被依法追究刑事責(zé)任。國家對居民購房資金的來源有明確規(guī)定，杜絕資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。消費者通過“經(jīng)營貸”“消費貸”等方式編造虛假材料套取資金購房，一旦最終無法清償、造成銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款損失等情節(jié)嚴重的，消費者和“貸款中介”將被司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

??三是消費者的信用記錄將會出現(xiàn)“污點”。消費者將會因為其未按照合同履行義務(wù)、造假等行為而被銀行業(yè)金融機構(gòu)嚴格登記在案，作為與借款人后續(xù)合作的信用評價基礎(chǔ)，并作為個人不良信息報送至人民銀行征信系統(tǒng)。如其造假行為造成銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款損失等情節(jié)嚴重，被法院列為失信被執(zhí)行人的，其信息還將錄入最高人民法院失信被執(zhí)行人名單庫，并通過該名單庫統(tǒng)一向社會公布，實施聯(lián)合懲戒。

??四是“貸款中介”違規(guī)收取高額的中介服務(wù)費。有的“貸款中介”打著銀行旗號，以低息為誘餌招搖騙市，消費者到了真正簽協(xié)議的時候才發(fā)現(xiàn)，中介會收取很高的服務(wù)費用，折合貸款成本甚至超過銀行業(yè)金融機構(gòu)的房貸利率，侵害消費者的知情權(quán)和選擇權(quán)。

??五是存在個人信息使用不當(dāng)和泄露風(fēng)險。一些“貸款中介”罔顧消費者利益，非法套取個人信息，在消費者不知情的情況下，將其個人信息向他人泄露，二次或多次進行出售來非法獲取利益，有的“黑中介”甚至讓消費者貸款后騙走其貸款，嚴重侵害了消費者合法權(quán)益。

??消費者應(yīng)從五方面提高風(fēng)險防范意識

??一是及時了解國家房地產(chǎn)調(diào)控及貸款政策。按照國家“房住不炒”的調(diào)控原則，從2021年1月1日起，兩項房貸新規(guī)正式開始實施，其中，根據(jù)中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對銀行貸款中房地產(chǎn)貸款占比進行限制，相關(guān)指標設(shè)定充分考慮銀行業(yè)金融機構(gòu)實際情況，并采取了分類分檔、差別化過渡期，區(qū)域調(diào)節(jié)機制等多種機制安排，目前，大部分銀行業(yè)金融機構(gòu)符合管理要求。對于真正的自住購房者和首套房而言，監(jiān)管部門和各地政府的政策傾斜和優(yōu)惠依然存在。

??二是提高風(fēng)險防范意識。消費者對于陌生來電、非正規(guī)網(wǎng)絡(luò)途徑誘導(dǎo)套取貸款，推銷“低息快捷”“免抵押擔(dān)保”貸款業(yè)務(wù)等行為，應(yīng)保持警惕，不要輕信，要注意保護個人重要信息，防范上當(dāng)受騙、資金受損。

??三是維護良好的信用記錄。消費者應(yīng)誠實守信，愛護自己的信用記錄，增強契約意識，依法依約參與金融活動，共同營造良好的社會誠信環(huán)境，而不能違反合同約定，更不能采取欺詐手段騙取貸款，以身試法。

??四是通過正規(guī)渠道申請貸款。消費者如果有資金融通需求，應(yīng)通過正規(guī)渠道從銀行業(yè)金融機構(gòu)申請貸款買房。如對金融業(yè)務(wù)存在疑問，可通過官方渠道向有關(guān)銀行業(yè)金融機構(gòu)咨詢核實。

??五是妥善應(yīng)對并及時反映情況。消費者如與此類“貸款中介”性質(zhì)的主體發(fā)生糾紛，可向當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)管等有關(guān)部門進行投訴維權(quán)。如“貸款中介”非法從事銀行業(yè)金融機構(gòu)業(yè)務(wù)活動的，可向銀保監(jiān)會派出機構(gòu)舉報。如遭遇此類“黑中介”詐騙，應(yīng)及時向公安機關(guān)報案提供線索，或向中央網(wǎng)信辦違法和不良信息舉報中心舉報投訴，維護自己的合法權(quán)益。

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