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Q：甲企業在7個月前通過公開拍賣取得一塊工業用地，已簽署了土地出讓合同，取得了土地成交確認書、宗地交付協議，并以甲企業的名義繳納了土地出讓金。現在市政府以協調會議紀要形式明確，同意甲企業一年之內注冊新公司乙，簽署出讓合同變更協議，讓登記部門把國有建設用地使用權首次登記直接登記給新公司乙。這里涉及到幾個問題：第一，原土地出讓，甲沒有承諾要成立新公司，更沒有承諾成立新公司的時間，股東結構，出資比例等。現在市政府用會議紀要來追認—年內成立新公司這個當初土地出讓時需要承諾的行為。第二，新成立的公司乙和原公司甲股東結構也不一樣。三、實質性問題就是通過這種形式幫助企業逃避轉移的稅費，初步測算2000萬。
請教各位，第一：允許用土地出讓變更協議直接登記給新公司的政策依據什么？第二：如果我們在會議紀要中明確“甲企業轉移給企業乙免征相關稅費”后直接登記給企業乙，是否責任輕一點？畢竟稅務部門認可免征。第三，一定要辦，怎么保護工作人員？
A：其實就是一句話，看合同當事人，如果合同中沒約定就要過戶。
Q：提供一個土地出讓合同變更協議，原土地出讓合同是沒辦法調整的。
B：應該補簽土地出讓合同，土地開發未達到25％。
Q：按道理是不能簽署土地出讓合同變更協議的。因為在土地出讓時沒有簽署成立新公司的承諾書，另外他根本不是按轉移來辦理，而是要直接登記給新公司。
B：沒關系的。按土地補充合同是根據利用來登記。稅的事情由稅務部門負責，只需按規范登記即可。
Q：直接登記給新公司，不就造成2000萬損失了嗎？
B：登記管太多了，就按轉移登記辦就行，土地出讓合同也是政府批準的。
Q：按轉移登記沒法辦，本身企業就是為了不繳納稅費，搞這個紀要出來。
B：辦轉移登記，平時管稅的問題嗎？
Q：管，完稅聯系單。
A：登記機構只能按合同辦。
B：甲變乙，土地補簽合同，有權源資料就行。
C：簽訂一個出讓合同補充協議，不要簽訂變更合同。在補充協議中說明白就行，這樣就不會涉及稅款征收的問題，只繳一次稅，沒有什么風險。
Q：不簽補充協議，而是簽變更協議。這個在我剛才的依據中有。
A：都可以，出讓合同和變更協議都是合法要件，合同當事人和繳納出讓金的當事人一致即可辦理。
Q：出讓金繳納發票是原甲企業。
D：補充合同上的主體和繳納出讓金、稅的主體一致就行。
E：盡量召開協調會議，利用、法制、登記、稅務務必留下工作痕跡，北京有類似案例，否則后果自負。土地部門不要承擔稅務部門的職責，登記部門不要承擔利用部門的職責，承擔紀律責任影響前途，承擔法律責任就沒有前途了，即使承擔紀律責任，也不要承擔法律責任。
Q：這個問題處理不好，很容易出事情，因為這個口子一開，以后企業都可以通過這個辦法轉移項目避稅了。
E：《不動產登記暫行條例》里寫了不能登記的類型，若不能登記屬哪一條?再說登記部門是協稅單位不是征稅部門，別管太多。首先定性本宗地的登記是首次登記，按要件收取材料，至于出讓前是否約定成立新公司和登記沒關系，只要看權屬來源。
其次審核出讓金是否交清；如果不放心就給稅務部門一個函件，是否要交提到的2000萬，稅務部門定，如果要交那就等票，不交稅務回函，兩全其美。
A：如果合同已經變更，你就想多了。
Q：不符合出讓合同變更要求。
點 評
張 晶（常州市不動產登記交易中心）：
《物權法》第12條雖然明確了登記機構負有查驗的法定職責，但未規定何種審查職責。根據法無授權不可為的原則，對土地出讓合同的管理屬于土地管理部門的權限，不動產登記機構應無權再次審查。?
目前登記部門的審查責任一直是不明確的，主流觀點是合理審慎的審查，但審查到何種程度屬于合理審慎亦無明確的標準和規定。不動產登記部門現有的能力和水平無法承擔實質審查的責任，但缺乏上層法律或者文件的明確，對很多內容是否需要審查，導致基層對審查的尺度把握不一。
【來源】《中國房地產》2018年第12期
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