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案由

基層不動產(chǎn)登記部門經(jīng)常碰到這樣的問題，類似情況該如何辦理不動產(chǎn)登記？為此，有學者進行專門的論述，在法院及不動產(chǎn)登記業(yè)內(nèi)引起很大爭議，爭議焦點主要是如下兩點：一是按什么登記類型辦理相應(yīng)手續(xù)；二登記時是否要繳納稅費。為此也形成兩種主要的觀點，不動產(chǎn)房屋轉(zhuǎn)移登記觀點和不動產(chǎn)房屋撤銷登記觀點。下面就從合同解除的法律后果、物權(quán)登記理論依據(jù)、以及該如何操作等方面闡述兩種觀點的區(qū)別：

根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同解除是指合同所創(chuàng)設(shè)的合同債權(quán)債務(wù)終止、權(quán)利義務(wù)的終止。尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)合同的性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

第一種觀點認為，合同解除不影響合同的效力。

持房屋轉(zhuǎn)移登記觀點，主要從以下兩方面把握合同解除后的法律效果：第一，合同解除并不影響合同的效力，比如解決合同糾紛的條款、清理結(jié)算條款等，不因合同解除而終止。且合同解除不同于合同無效或合同撤銷，并不發(fā)生使合同歸于消滅的效力；第二，合同權(quán)利義務(wù)終止，只不過是使合同的行使受到阻止，尚未得到履行的債務(wù)可拒絕履行，對于已履行的債務(wù)，則發(fā)生新的返還債務(wù)。

上述案例中的甲、乙的房屋買賣合同已成立，由此產(chǎn)生的房屋轉(zhuǎn)移登記當然是合理的，現(xiàn)合同被法院判決解除，只是發(fā)生了新的返還債權(quán)債務(wù)，應(yīng)按新的轉(zhuǎn)移辦理，同時還應(yīng)由新的轉(zhuǎn)移繳納相應(yīng)稅費。

第二種觀點認為，合同解除后權(quán)利義務(wù)溯及至合同成立時自始終止。

持房屋撤銷登記觀點，主要從以下幾點理解合同解除后的法律效果：第一，因房屋買賣合同是非繼續(xù)性、一時性的合同，所以經(jīng)解除的房屋買賣合同有溯及力，雖然違約責任的承擔不因合同解除而受影響，但權(quán)利義務(wù)的主給付義務(wù)、從給付義務(wù)溯及至合同成立時自始終止，在這一點上，解除的效果與合同撤銷的效果相同。第二，對于未完成的給付，給付義務(wù)通過解除歸于消滅；原認定已履行的給付，成為無法律上原因，應(yīng)作不當?shù)美颠€。

上述案例中，甲、乙訂立房屋買賣合同，合同解除后，除清算結(jié)算條款外，合同給付義務(wù)自始不存在，交付價款自始也不存在。

《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。已登記的房屋產(chǎn)生物權(quán)的效力，登記即公示。

第一種觀點認定物權(quán)登記的物權(quán)的絕對性、無因性。

持房屋轉(zhuǎn)移登記觀點，對物權(quán)登記的理論依據(jù)是這樣理解的：第一，甲、乙雙方共同申請的轉(zhuǎn)移登記，已記載登記簿，即已產(chǎn)生物權(quán)的效力，雖然法院解除了甲、乙之間的房屋買賣合同，但甲、乙在申請房屋登記時的買賣合同是有效的。第二，雖然承認合同解除的法律后果是雙方返還，但假如甲想申請把已經(jīng)登記到乙名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)回自己名下，這相當于產(chǎn)生了一個新的返還協(xié)議，屬于一個新的轉(zhuǎn)移，此時返還實際就是又一個轉(zhuǎn)移登記行為，要提供房屋轉(zhuǎn)移稅費繳納票據(jù)或免稅的證明。最后，法院也沒有撤銷甲、乙雙方共同申請的轉(zhuǎn)移登記，這說明甲、乙之間的房屋轉(zhuǎn)移登記是有效的。既然登記沒有過錯，也就不存在辦理更正登記的情形，同時也沒有辦理撤銷登記的理由。

第二種觀點認定物權(quán)登記的債權(quán)形式主義。

持房屋撤銷登記觀點，是從下面一些方面進行考慮：第一，不動產(chǎn)登記是將不動產(chǎn)登記事項記載于登記薄的行為，記載于登記簿即產(chǎn)生物權(quán)。登記簿是否有絕對的證據(jù)效力呢？根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。這說明登記簿的證據(jù)效力也并不是絕對的。相反，人民法院的生效法律文書是具有絕對的證據(jù)效力，只要人民法院的生效法律文書能證明登記簿是錯誤的，完全可以將其更正過來。第二，我國物權(quán)登記是債權(quán)形式主義，這與是物權(quán)登記的有因行為、有給予行為是吻合的。如果有證據(jù)說明原因不存在或原因無效，那么不動產(chǎn)登記的法律行為也是無效的。

按這種觀點，上述案例中，甲、乙買賣雙方的合同已解除，合同的主給付義務(wù)溯及至合同成立時自始終止，因而，物權(quán)變動的基礎(chǔ)關(guān)系的解除將影響物權(quán)變動的效果，原權(quán)利人甲仍對物享有所有權(quán)。既然原權(quán)利人一直享有著房屋所有權(quán)，那房屋所有權(quán)的再次轉(zhuǎn)移問題就無從談起，乙應(yīng)返還原物所有權(quán)，物歸原主，不動產(chǎn)登記機構(gòu)給其辦理撤銷不動產(chǎn)登記是合適的。

第一種觀點認定操作模式的法律依據(jù)。

堅持房屋轉(zhuǎn)移登記的，認為以上案例不能適用不動產(chǎn)撤銷登記：首先，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》并沒有撤銷登記的類型，于法無據(jù)；其次，因該房屋登記記載于登記簿，在具體操作中又不屬于不動產(chǎn)撤回登記的情形。相反，在買賣轉(zhuǎn)移登記事項記載于登記簿之后，買賣雙方人申請事項產(chǎn)生了物權(quán)變動效果，就不能由當事人雙方以解除債權(quán)合同的方式撤回轉(zhuǎn)移登記申請改變物權(quán)歸屬，上述案例中的退房則適用不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，大部分不動產(chǎn)登記機構(gòu)在具體操作中所持這種觀點。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第38條規(guī)定申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記需要提交的相關(guān)材料中，包括相關(guān)稅費繳納憑證。也就是說，稅費繳納憑證是辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的前提材料。但在操作中可能會有一些麻煩，比如，稅務(wù)部門可能會認為，原房屋所有權(quán)人甲本意辦理退房手續(xù)，其不是專業(yè)的交易管理部門，難以認定退房的性質(zhì)問題，要求甲明確辦理退房手續(xù)后才能核定稅費。在具體實務(wù)中，可能會造成申請人往返徒勞，無所適從，最后可能再次申請法院強制協(xié)助執(zhí)行的情況。

第二種觀點操作模式的法律依據(jù)。

堅持房屋撤銷登記觀點的人認為，如果認可我國物權(quán)登記的債權(quán)形式主義，合同沒有轉(zhuǎn)移，房屋本來就是自己的，物權(quán)也應(yīng)該沒有轉(zhuǎn)移，而辦理轉(zhuǎn)移登記可能產(chǎn)生了十幾萬元的稅，顯然是不合理的，所以，辦理房屋撤銷登記是合適的，也是合法的。第一，我國《房屋登記辦法》就是將依人民法院生效法律文書辦理相應(yīng)登記、撤銷登記與更正登記一起納入其他登記類型的范疇，《房屋登記辦法》至今仍未被廢止。第二，撤銷登記與更正登記都有糾正歸位的意思，在本質(zhì)上是一致的，撤銷是特殊的更正，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的相關(guān)規(guī)定，只要有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤的，均可辦理更正登記，所以撤銷登記是更正登記的特殊情形，理應(yīng)適用其相應(yīng)規(guī)定。第三，撤銷登記與撤回登記都有取消的意思，但在具體操作時也應(yīng)予以區(qū)分，撤回是在記載不動產(chǎn)登記簿前，如果已記載登記簿了，就應(yīng)該應(yīng)用撤銷登記。撤銷登記與撤回登記本質(zhì)上都是對本次交易的取消，在產(chǎn)生的法律后果上也是差不多的。

這種操作也會產(chǎn)生一些問題，比如，已記載登記簿的登記可撤銷，這樣做是否會造成權(quán)利濫用，信用缺失，甚至惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)之嫌。筆者認為，這些情形可以通過誠信建設(shè)等規(guī)范，與是否可辦理撤銷登記并沒有必然的因果關(guān)系，我們考慮的是理性謹慎的行為人的行為。還有，是否可退還先前交易已繳納的稅費，應(yīng)由稅務(wù)部門根據(jù)規(guī)定具體操作，與本次撤銷登記無關(guān)。因而，只需要甲乙雙方憑解除合同的生效法律文書，直接辦理撤銷登記即可。

合同解除后，當事人應(yīng)相互返還依據(jù)合同取得的財產(chǎn)。試想，原房屋所有權(quán)人將屬于自己的財產(chǎn)還是歸位到自己名下，如果按轉(zhuǎn)移登記辦理讓其繳納十幾萬元的稅，是不合理的。強調(diào)辦理不動產(chǎn)房屋轉(zhuǎn)移登記的觀點，是強調(diào)取得物權(quán)的絕對性，即便原因不存在，原因無效，法律行為也不因此而受影響，實際上也是物權(quán)登記無因性的觀點，而物權(quán)登記債權(quán)形式主義理論是我國物權(quán)登記的主流觀點。