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我國的更正登記主要是《物權法》吸收借鑒德國等立法經驗而新設的登記類型，依據我國《物權法》第19條第1款規定，《條例》特別是《細則》第5章第1節又專門規定了更正登記制度。它大體包括不動產登記簿存在錯誤、依申請或依職權啟動、登記機構登記更正等情形。在保護不動產交易“動”的安全的基礎上，通過及時校正登記錯誤的方式，承擔保障不動產物權“靜”的安全的功能。相對于異議登記的臨時性救濟，更正登記是對登記錯誤的徹底和終局性校正。　　

　　更正登記可以分為被動更正登記和主動更正登記。前者是依權利人、利害關系人申請而啟動，后者是登記機構依職權而啟動。在實踐中又以申請更正登記為常態。圍繞申請更正登記進行制度設計，首先關注的是屬于公法上的程序性權利的更正登記申請權，但該權利的背后是私法上的實體性的更正登記請求權，讓可能的真實權利人基于自己意志尋求對自身利益的保護。更正登記請求權是私權利主體享有的私權利，而非由登記機構所賦予；它是私法和公法、登記實體法與登記程序法之間的橋梁，目的直接指向該登記被涉及者的登記同意，在此基礎上再產生登記申請權。更正登記請求權的行使范圍，限于“可能的真實權利人”和“登記名義人”之間；行使方式是前者請求后者向登記機構表示同意更正，一旦不被同意，即表明雙方就更正登記請求權發生了民事權利糾紛，需要借助司法途徑解決此糾紛后再確定更正登記能否申請。

　　申請更正登記的程序運行建立在私法上的更正登記請求權的基礎上，由當事人依據自己意志而啟動，呈現出三種情形：一是當權利人提出申請時，更正登記請求權直接轉化為公法上的更正登記申請權；二是當利害關系人提出申請時，如果登記名義人協助配合，則由利害關系人和登記名義人共同行使公法上的更正登記申請權，或者在登記名義人書面同意下，由利害關系人單獨行使；三是當利害關系人提出申請時，如果登記名義人不予協助，則先進入異議登記程序，隨后通過司法途徑請求法院裁決，再單方行使公法上的更正登記申請權。《細則》第79條規定了提交材料的范圍。由于是終局校正，登記機構需要在形式審查的同時，盡到更高的注意義務，以達到《細則》第80條第1款所規定的“不動產登記機構認為不動產登記簿記載確有錯誤的”這一程度，方可進行更正登記。但是，如果既有的錯誤登記已經發生了公信力，更正登記則應當排除適用，這涉及更正登記排除錯誤登記效力的時間問題，由于立法者優先保障交易安全，因而建立了“更正必須止于信賴”的原則。

　　當登記機構將更正登記事項記載于不動產登記簿，即產生特定的法律效果。一是更正登記具有推定力，使得登記名義人的權利即被認為是真實權利。二是更正登記具有公信力，經過更正的登記簿的法律效力溯及到最初狀態，對于今后信賴登記簿而為交易的任何潛在第三人提供公信力保護。三是更正登記的范圍往往大于公信力保護的范圍，登記公信力的效力一般僅及于權利事項，但更正登記的效力可以涵蓋整個登記公示的范圍，既包括權利事項，又包括非權利事項。

　　私權利主體在更正登記程序中通常居于更為重要的地位，制度設計也明確了以當事人的申請為原則，公權力不得對私權利的行使和處分行為進行干涉。然而，從不動產登記“公法為用”的屬性出發，在未經真實權利人或利害關系人允許的情況下，基于維護交易秩序和交易安全的考慮，一定情形下公權力的主動介入也為法律所允許，即登記機構可以依職權對登記錯誤予以更正。但是，依職權主動更正登記的適用，有關國家和地區一般將其限于特定情形，須由本機關決定或者申報上級機關決定。

　　我國在《物權法》出臺后、統一登記實現前的分散登記時代，也進行了依職權更正登記的制度探索，但規定不盡一致。全面推進統一登記改革后，《條例》未明確何種情形可以適用依職權更正登記。《細則》未排除依職權更正登記之適用，只是第81條規定了依職權更正登記的程序限制。該條專門為登記機構依職權更正登記規定了前置的通知程序，從而對登記機構的主動更正登記形成了限制，以防止登記機構濫用職權干預私法生活；同時，規定了在當事人逾期不申請更正登記的情形，可在履行公告程序后依法予以更正登記，從而有效防止了當事人怠于申請更正登記而給公共利益帶來損害的情形。從健全制度角度看，對于依職權更正登記，將來有必要在修改《條例》和《細則》時，進一步明確啟動依職權更正登記程序的條件、依職權更正登記的事項范圍等，以更好地發揮其作用。 ?

　　【來源】《中國不動產》2018年第11期

　　【作者】自然資源部自然資源確權登記局　王亦白