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異議登記對(duì)于我國來說屬于舶來品。從國外經(jīng)驗(yàn)看，立法中明確規(guī)定異議登記制度的，主要有德國和瑞士。就我國情況看，《物權(quán)法》第19條開了異議登記制度規(guī)定之先河，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）也有提及。特別是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第5章第2節(jié)專門規(guī)定了異議登記，使之在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上從行政法規(guī)和部門規(guī)章層面得以細(xì)化。

　　從制度功能的角度來看，異議登記作為一種獨(dú)立的登記類型具有公示作用，該制度的設(shè)立可以暫時(shí)打破或者阻斷既有權(quán)利登記的公信力，防止更正登記前真正權(quán)利人的權(quán)利受損，起到保護(hù)真正權(quán)利人合法權(quán)益的作用；同時(shí)發(fā)揮了異議登記公示的風(fēng)險(xiǎn)警示作用，從而對(duì)第三人的善意取得進(jìn)行了一些限制。異議登記與更正登記之間具有高度關(guān)聯(lián)性，同為真實(shí)權(quán)利狀態(tài)的保障措施、限制或消除登記錯(cuò)誤消極后果的救濟(jì)機(jī)制，二者之間是手段和目的的關(guān)系。后者為前者劃定適用范圍，前者則輔助后者得以實(shí)施。但是兩者亦有明顯差異，異議登記只提供臨時(shí)性救濟(jì)，而更正登記則可徹底校正登記錯(cuò)誤，使登記重新具有推定力和公信力。

　　考慮到異議登記只是臨時(shí)性救濟(jì)措施，登記機(jī)構(gòu)只需對(duì)異議登記申請(qǐng)進(jìn)行形式審查即可，但仍需盡到必要的注意義務(wù)。當(dāng)?shù)怯洐C(jī)構(gòu)將異議事項(xiàng)記載于登記簿，就將產(chǎn)生特定的法律效果。一是阻斷既有登記的公信力。我國的異議登記通過在登記簿上的記載警示被提出異議抗辯權(quán)利的真實(shí)性，從而防止第三人依公信力取得登記物權(quán)，但其自身并不具備公信力。二是異議登記不能推翻登記簿的推定力。異議登記的存在充其量只是表明有人對(duì)登記簿的正確性提出了質(zhì)疑，本身并無推定力，只是對(duì)登記名義人權(quán)利暫時(shí)而非終局的否定。登記簿上記載了異議登記，即表明雙方當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬發(fā)生了爭(zhēng)議，也不應(yīng)對(duì)異議登記再提出異議登記，而應(yīng)通過民事裁判等方式解決。三是異議登記不能限制登記名義人的處分權(quán)。即我國立法不承認(rèn)其具有此等限制效力，否則將可能導(dǎo)致其與預(yù)告登記的適用關(guān)系混亂，還會(huì)使得民事訴訟法上的訴訟保全制度落空。當(dāng)然，一旦異議登記記載于登記簿中，實(shí)際上并沒有太多人敢于購買存在異議事項(xiàng)的不動(dòng)產(chǎn)，從而在客觀上可能起到限制登記權(quán)利人處分登記權(quán)利的效果。

　　此外，一旦申請(qǐng)人惡意濫用申請(qǐng)權(quán)，還可能對(duì)登記名義人的利益造成損害，因此還要通過異議登記失效和責(zé)任追究等限制性規(guī)定來平衡申請(qǐng)人和登記名義人的利益。

　　異議登記與更正登記相結(jié)合，在保護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全之外兼顧了靜態(tài)的安全，并通過異議登記公示，向第三人警示了交易風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮了重要作用。然而，現(xiàn)行異議登記制度仍然存在一些不足：一是異議登記程序的啟動(dòng)雖明確由利害關(guān)系人申請(qǐng)?zhí)岢觯珜?duì)何為利害關(guān)系人并未明確規(guī)定，存在利害關(guān)系人被不當(dāng)擴(kuò)大化的可能；二是《物權(quán)法》對(duì)濫用異議登記行為的限制性規(guī)定不夠具體，難以有效防止惡意第三人阻礙正常登記；三是在異議登記期滿失效后，事后救濟(jì)的途徑會(huì)增加當(dāng)事人的訴訟成本，影響正常的經(jīng)濟(jì)秩序；四是我國的異議登記制度依附于更正登記，對(duì)可能的真實(shí)權(quán)利或許顯得過于嚴(yán)苛。

　　為此，需要從登記名義人、可能的真實(shí)權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)交易第三人的角度出發(fā)，對(duì)現(xiàn)行異議登記制度作進(jìn)一步完善，更好地發(fā)揮異議登記對(duì)于登記機(jī)構(gòu)審查錯(cuò)誤的臨時(shí)救濟(jì)功能。一是明確利害關(guān)系人的范疇，使之接近于理論上普遍認(rèn)同的可能的真實(shí)權(quán)利人，將異議登記的適用范圍控制在合理程度。二是規(guī)定異議登記消滅的情形，可將登記錯(cuò)誤消除、受保全權(quán)利的消滅、申請(qǐng)人自愿同意注銷、被登記機(jī)構(gòu)更正或者被法院撤銷等作為異議登記消滅事由，并規(guī)定登記權(quán)利人申請(qǐng)注銷、登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)注銷、自注銷之日起喪失法律效力等異議登記消滅的方式和后果。三是增加登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)異議申請(qǐng)并在申請(qǐng)人提供相應(yīng)擔(dān)保的情況下直接辦理異議登記的規(guī)定，以減輕申請(qǐng)人在短期完成有效舉證的難度。四是平等對(duì)待登記名義人、異議登記申請(qǐng)人以及第三人，可以考慮從獨(dú)立存在的視角重新審視異議登記中存在的各種問題，糾正其對(duì)于更正登記的依附性。 ?

　　【來源】《中國不動(dòng)產(chǎn)》2018年第11期

　　【作者】自然資源部自然資源確權(quán)登記局　王亦白