行業資訊
Q：請教各位：一處房產有三個共有人，已發證，當時未約定份額，登記為共同共有。現三個人內部份額有變化，再申請是變更登記，還是轉移登記?
A：轉移登記。
B：屬于共有類型變更產生的變更登記。
C：《不動產登記操作規范(試行)》中明確是變更登記。???
D：《不動產登記暫行條例實施細則》第26條規定，“下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：……(八)共有性質發生變更的。”
Q：這個份額是不是可以多次變更為不同的共有人?都是變更嗎?
D：份額一旦確定，以后變化就是轉移。
B：份額增減應當申請轉移登記。
Q：謝謝!稅務觀點認為有份額變化，要涉稅。
E：可以走變更，但是要完稅。
Q：既然要涉稅，應該理解為有轉移，沒轉移不涉稅。是不是有矛盾?
D：《不動產登記操作規范(試行)》對于國有建設用地使用權及房屋所有權共有性質的變更沒有要求必須提供完稅證明。
C：變更登記不需要。
A：如果從共同共有改為按份平均共有屬于變更登記，但剛才說的案例是份額發生變化了。
Q：什么才是共有性質變化?
B：共同共有變為按份共有，反之亦然。
Q：稅務認為份額變化要涉稅，有點矛盾。
B：變更其實也有涉及到稅務問題的，只不過有些變更屬不征稅或免征稅情形的，需要稅務部門認定。
C：看來這個問題上各地稅務也有分歧啊。
D：有稅務認為要繳稅，有稅務認為免稅。
A：沒有分歧。
B：份額變化肯定要交稅，交契稅的要么是贈予契稅，要么是買賣契稅。
D：我們稅務認為免稅。
C：我覺得在共有人之間重新約定份額雖涉稅但是變更登記，向共有人之外的轉移，是轉移登記。
E：按份以后共有人之間份額變化也是轉移。
D：共同共有改為等額按份共有我們做變更登記，按份共有后份額發生變化做轉移登記。
C：按份共有后不管是共有人之間，還是轉移給其他人，都做轉移登記，要繳稅。
點 評
李 煒（武夷山市房地產管理處）：
根據《物權法》第93、94、95條規定，不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有，對于兩種共有性質之間轉換到底適用什么登記類型一直沒有明確的規定，各地在實務操作中也不相同。而在《不動產登記暫行條例實施細則》出臺之后，此種爭議就應不復存在了。
《不動產登記暫行條例實施細則》第26條第8款明確規定共有性質變更為變更登記類型。但又引出了一個新的爭議即不等額轉換是否需要納稅的問題。因為沒有全國統一的規定，各地稅務機關也有不同的認識。因此，各地不動產登記機構應該在堅持變更登記的前提下，與地方稅務部門溝通是否需要提供完稅證明，以避免出現工作失誤。
【來源】《中國房地產》2018年第11期
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