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【摘 要】上世紀(jì)九十年代以來，我國(guó)大陸地區(qū)借鑒了我國(guó)香港地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和商品房買賣的具體做法，逐步建立了我國(guó)大陸地區(qū)的商品房預(yù)售制度。近年來，隨著我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房預(yù)售作為一種重要的房地產(chǎn)開發(fā)、融資/買賣方式，已逐漸成為商品房銷售的主要方式。但由于商品房預(yù)售監(jiān)管法律制度不完備，在商品房預(yù)售制度實(shí)施過程中，出現(xiàn)了非常多的問題。本文擬就我國(guó)商品房預(yù)售制度的相關(guān)問題作一些粗淺的探討，以期對(duì)我國(guó)商品房預(yù)售制度的完善有所裨益。?
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；預(yù)售制度；概念；作用；問題；建議?
　　一、商品房預(yù)售制度的概念及其作用?
　　（一）商品房預(yù)售制度的概念?
　　商品房是指由開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅！商業(yè)用房以及其他建筑物"商品房買賣分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種形式。商品房預(yù)售，也稱為期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人根據(jù)銷售合同支付房款并在房屋竣工驗(yàn)收合格后取得房屋所有權(quán)的房屋買賣形式?
　　（二）商品房預(yù)售制度的作用?
　　1、有利于欲購(gòu)人的利益?
　　商品房預(yù)售制度為預(yù)購(gòu)人投資增辟了一條新的途徑，許多預(yù)購(gòu)人將房地產(chǎn)業(yè)視為一項(xiàng)投資，期待房地產(chǎn)升值，從而獲取升值后的收益，因此樓花預(yù)售這種商品房銷售模式具有融資功能，可使預(yù)購(gòu)人具有一定的獲利空間。?
　　其次、對(duì)于預(yù)購(gòu)人而言，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開夕蝴售--樓花力到商品房正式竣工交付使用之間尚有一段較長(zhǎng)時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)的行情處于變動(dòng)狀態(tài)，預(yù)購(gòu)時(shí)的房?jī)r(jià)與正式竣工時(shí)的房?jī)r(jià)之間可能形成差價(jià)，該差價(jià)也會(huì)促使人們樂于成為商品房預(yù)售合同的買方。?
　　2、有利于房地產(chǎn)開發(fā)商的利益?
　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，采用商品房預(yù)售的售賣方式，不僅使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在施工過程中獲得一部分建設(shè)資金，加快資金的回籠，減輕借貸的壓力，而且大大地推動(dòng)商品房的銷售，把房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)部分地轉(zhuǎn)移出去"商品房預(yù)售制度由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)制，那么他們理所當(dāng)然地是這種制度的最大受益者。?
　　二、關(guān)于我國(guó)商品房預(yù)售監(jiān)管法律制度現(xiàn)狀的思考?
　　總體上講，目前我國(guó)規(guī)制商品房預(yù)售的法律體系比較完善。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，大量的新問題層出不窮。法律的滯后性特點(diǎn)顯現(xiàn)出來，主要存在以下幾方面的問題：?
　　（一）缺乏完善的預(yù)售資金監(jiān)管體系?
　　當(dāng)前，我國(guó)沒有規(guī)制使用房屋預(yù)收款的相關(guān)法律與監(jiān)管規(guī)定，尚沒有形成比較成熟完善的預(yù)售資金監(jiān)管體系。部分開發(fā)商為了追求所謂的經(jīng)濟(jì)效益與規(guī)模效應(yīng)，在資金不足的情況下，擅自將預(yù)售款用到其他非建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中，或者將已經(jīng)預(yù)售的商品房向銀行抵押以獲得貸款，出現(xiàn)問題時(shí)，開發(fā)商為逃避當(dāng)事人的追究以及相應(yīng)的法律制裁，甚至捐款而逃，工程無法繼續(xù)進(jìn)行形成“爛尾樓”，使得購(gòu)房者無法在規(guī)定的時(shí)間得到交付實(shí)現(xiàn)合同目的，難以辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記等嚴(yán)重后果發(fā)生。?
　　（二）法律規(guī)定不完善，行政監(jiān)管薄弱?
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出的法律機(jī)制未隨市場(chǎng)的發(fā)展作相應(yīng)的調(diào)整，對(duì)不合格開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)缺乏階段性調(diào)整，這就需要一些行政監(jiān)管措施。我國(guó)采取準(zhǔn)則主義的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻并不高，符合資質(zhì)條件的開發(fā)商只需向有關(guān)部門申請(qǐng)登記，登記機(jī)關(guān)審查合格便可對(duì)其授予合法主體資格，而無需行政機(jī)關(guān)逐級(jí)審批。對(duì)于開發(fā)商的信用度也沒有具體規(guī)定，更沒有統(tǒng)計(jì)或?qū)ζ溥M(jìn)行信用管理與跟蹤。?
　　市場(chǎng)退出就是當(dāng)企業(yè)不具備參與此項(xiàng)活動(dòng)的資格時(shí)，根據(jù)法律的規(guī)定要退出市場(chǎng)。然而現(xiàn)實(shí)情況卻是一些不符合國(guó)家法規(guī)的或已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律不再具有從事房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力的企業(yè)要么很難退出市場(chǎng)，要么利用不完善的退出機(jī)制來逃避責(zé)任。不管企業(yè)處于哪種階段都是比較自由的，容易造成大量企業(yè)過度和無序涌入，加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)對(duì)它們的管理缺少明晰靈活的監(jiān)管機(jī)制，如何規(guī)制這些市場(chǎng)主體混亂的問題有待完善。?
　　三、完善我國(guó)商品房預(yù)售制度的建議?
　　（一）完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度?
　　1.商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體的確定?
　　對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管，首先要解決的問題就是監(jiān)管主體的確定“在確定監(jiān)管主體時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮幾方面因素，第一，監(jiān)管主體的獨(dú)立性，監(jiān)管機(jī)構(gòu)本身在經(jīng)濟(jì)利益上應(yīng)保持相對(duì)的獨(dú)立性，與被監(jiān)管者沒有利益上的共通性，不能通過其監(jiān)管行為從被監(jiān)管者收益中獲取利益，監(jiān)管主體的獨(dú)立是監(jiān)管者能夠正確履行監(jiān)管職能的基本要求；第二，監(jiān)管能力，商品房預(yù)售涉及到建筑和金融等多個(gè)領(lǐng)域，要求監(jiān)管者具備建筑工程的專業(yè)知識(shí)，足夠的管理知識(shí)，掌握與工程建設(shè)相關(guān)的法律！法規(guī)知識(shí)，要具有一定的金融和經(jīng)濟(jì)方面的知識(shí)，在技術(shù)上能夠控制預(yù)售款的流向，對(duì)開發(fā)商提供的相關(guān)資料能夠做出迅速而有效的判斷；第三，責(zé)任能力，監(jiān)管主體在行使權(quán)力的同時(shí)，必須具有相應(yīng)的責(zé)任能力，能夠?qū)槠湫袨楠?dú)立地承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須具有獨(dú)立的人格，具有一定的財(cái)產(chǎn)，以保證其履行監(jiān)管職能并依法承擔(dān)責(zé)任”。?
　　2.商品房預(yù)售資金監(jiān)管內(nèi)容的確定?
　　商品房預(yù)售資金監(jiān)管主要涉及監(jiān)管范圍、預(yù)售資金的收存和撥付以及法律責(zé)任等內(nèi)容。更具體的體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（l）關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管范圍（2）關(guān)于預(yù)售資金的收存和撥付（3）關(guān)于法律責(zé)任?
　　（二）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制?
　　完善的措施包括立法上的完善和制度上的完善，在立法上，就是有針對(duì)性的、詳細(xì)的法律條文來補(bǔ)充，在制度上可以建立開發(fā)商信用考評(píng)機(jī)制，保護(hù)信譽(yù)好的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，促使實(shí)力低信譽(yù)差的企業(yè)有序退出市場(chǎng)，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍。行政主管部門對(duì)房企的資質(zhì)與信用管理建立統(tǒng)一的賬戶，也能更好的讓公眾查閱，便于購(gòu)買。?
　　四、結(jié)束語?
　　商品房預(yù)售制度對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要意義，保障了房產(chǎn)市場(chǎng)快速有序的發(fā)展，它在推動(dòng)房地產(chǎn)面向市場(chǎng)化以及繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)上發(fā)揮了重要作用，同時(shí)我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到此制度存在著執(zhí)行上的漏洞需要填補(bǔ)，還有許多不足和需要完善的地方。應(yīng)當(dāng)完善相應(yīng)的法律法規(guī)，規(guī)定嚴(yán)格的商品房預(yù)售市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，健全懲罰性賠償制度，建立風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，以保障商品房預(yù)售中預(yù)購(gòu)人等主體的合法權(quán)益。?
　　【參考文獻(xiàn)】?
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　　[2]張薇.完善我國(guó)商品房預(yù)售制度的法律思考[D].北京：北京交通大學(xué)，2008.?
　　[3]張為華，美國(guó)消費(fèi)者保護(hù)法[M]，北京：中國(guó)法制出版社，2001：01.

作者?:?未知

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轉(zhuǎn)自?福建省房協(xié)管理和市場(chǎng)委員會(huì)