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經筆者調查，由于相應的規范中并未明確，各地市在實踐中形成了不同的觀點與做法，主要可歸納為四種。

第一種做法，認為不動產登記機構沒有查處違法建筑的職能，對與規劃報批不符的建筑物是否屬于違法建筑無權認定。實地查看建筑物只要坐落與提交申請材料一致且已建造完成，即可對建筑物與規劃相符的部分進行登記，對其與規劃不符的部分不予處理。

第二種做法，認為建筑物的建造行為是針對建筑物整體的，如建筑物存在與規劃報批不符的部分，則該建筑物整體建造違法，不論合法部分還是違法部分，登記機構應全部不予辦理。需由開發單位進行整改，對建筑物違法部分予以拆除或完善規劃手續，待整改完畢后，不動產登記機構再行辦理。

第三種做法，認為不動產登記機構不能對違法建筑視而不見，有告知相關部門的義務，應根據相關部門對建筑物違法部分的處理結果，進行下一步登記。對于在實地查看過程中發現有此類情形的，先由開發單位進行整改，對建筑物違法部分予以拆除或完善合法手續。如不能整改到位，則由不動產登記機構函告規劃部門或建設部門，將實地查看過程中發現的涉嫌違法的情況予以告知。待相關部門對該行為處理完畢后（依法拆除、罰款、沒收、規劃變更等），再由不動產登記機構依據處理情況，對建筑物合法部分進行登記。

第四種做法與第三種類似，不同之處在于登記機構在告知相關部門后，不必等待處理結果，在函告的同時由申請人出具承諾書，即可辦理建筑物與規劃相符部分的首次登記。

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以上四種做法，綜合權衡其合理性、可操作性與登記風險，筆者認為第三種最為可取。

第一種做法有較大的登記風險。雖然登記機構沒有查處違法建筑的職能，但經實地查看，對發現的違法建筑有告知相關部門的義務。如果違法情節嚴重，如對樓棟加建了一層或數層，違法建設的部分也使用該樓棟的電梯井、樓梯間、門廳、過道等公共部位，就會侵害合法業主的權益，不但涉及公共部位的物業分攤及資金繳納，還會涉及容積率改變、土地出讓金的流失等問題。如登記機構對此視而不見，就會使人民群眾及國家的利益受損。

第二種做法對登記機構來說不存在登記風險，但實務中可操作性較差，合法合規但欠合理。由于我國商品房預售管理制度的存在，申請辦理首次登記的房屋，往往已出售給購房人，購房人已與開發單位簽訂了《商品房買賣合同》并交納或部分交納了購房款。有些購房人急需取得不動產權證書解決子女上學、抵押貸款還債、看病等問題。但根據《不動產登記暫行條例實施細則》第24條的有關規定，未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記。即首次登記完畢后，方能為購房人辦理首次轉移登記。現在如因開發單位或個別購房人的違規加建行為，導致整棟樓無法進行首次登記，進而影響其他購房人取得不動產權證書，對其他無辜的購房人來說是有失公平的。登記機構不分合法還是違法部分、也不論違法情節輕重一律不予辦理的做法，雖然規避了登記風險，但過于死板，缺乏人性化，沒有考慮到大部分業主的合法權益，容易激化社會矛盾，引發群體性事件，影響社會安定和諧。

第三種做法既沒有違反相關法律法規，也維護了大部分業主的合法權益，較為穩妥，登記風險也較低。目前，許多地市采用了此種做法。但采取此做法也有一個前提，即土地管理部門與規劃或建設部門已建立了良好的溝通協作機制，否則銜接不暢，相關部門處理不及時，會導致登記辦理停滯不前，久拖不決，最終引發不良后果。

第四種做法與第三種相比，更易操作，縮短了登記周期，但因相關部門對違法建筑的處理結果有可能導致建筑面積、建筑范圍等登記內容的改變與調整，如登記機構在函告后不等處理結果即辦理登記，就與《規范》要求建筑物實物與登記內容一致的規定不符，難以確保登記的有效性，存在一定的登記風險。

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綜上所述，筆者認為，實地查看是首次登記的重要環節，不可或缺。不動產登記機構在實地查看過程中發現實際建設與規劃報批不符時，建議在開發單位不能完善手續、整改不到位的情況下，履行告知義務，將發現的涉嫌違法的情況告知相關部門，并根據相關部門的處理結果，對建筑物的合法部分進行登記。

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