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不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)物權(quán)的確認(rèn)不具有絕對(duì)化效力，登記資料的證明力也要考慮到各類(lèi)約定的或法定的證據(jù)抗辯權(quán)問(wèn)題

　　不動(dòng)產(chǎn)登記資料雖然屬于法定書(shū)證的范疇，具有較高的證據(jù)效力，但其證明力并不能絕對(duì)化，要考慮到各類(lèi)約定的或法定的證據(jù)抗辯權(quán)問(wèn)題。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)物權(quán)的確認(rèn)亦不具有絕對(duì)化效力。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記效力的抗辯權(quán)問(wèn)題。第一是不能以某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)物權(quán)登記而反向制約對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施民事法律處分行為的效力。因?yàn)椤段餀?quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　第二是基于意思表示不真實(shí)、惡意串通或通謀虛偽表示所產(chǎn)生的登記資料，其證明力存在被撤銷(xiāo)或被否決的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三是因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生物權(quán)效力。此時(shí)，即便尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記亦不能否定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的發(fā)生或消滅效力。

　　第四是依據(jù)《物權(quán)法》第28條，依法律文書(shū)或征收決定等已經(jīng)享有物權(quán)的主體，如果對(duì)第三方再次實(shí)施物權(quán)處分，則依照法律規(guī)定應(yīng)首先辦理變更登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

　　第五是主張構(gòu)成善意取得且已完成物權(quán)登記的，如該類(lèi)行為涉及違反《合同法》第52條規(guī)定，或因存在欺詐、脅迫、乘人之危等法定事由被撤銷(xiāo)或被確認(rèn)無(wú)效的，則即便對(duì)已完成登記行為亦不得認(rèn)定其構(gòu)成善意取得。

　　第六是不得將不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的證明力絕對(duì)化。長(zhǎng)期以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)領(lǐng)域及司法實(shí)踐中存在一個(gè)重大誤解，即將不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載效力絕對(duì)化，似乎物權(quán)人只有將不動(dòng)產(chǎn)記載于登記簿后才享有物權(quán)，或者記載為何種權(quán)利狀態(tài)就享有何種物權(quán)，否則就不享有物權(quán)或僅享有有限的物權(quán)。

　　但事實(shí)上，上述觀(guān)點(diǎn)本身存在循環(huán)論證的錯(cuò)誤。其成立的前提是假定登記簿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的記載處于完全準(zhǔn)確且周全的狀態(tài)，但又不能絕對(duì)肯定登記的記載達(dá)到了前述要求。如此，當(dāng)?shù)怯洸镜挠涊d出現(xiàn)瑕疵時(shí)，即無(wú)法用登記簿自身的登記內(nèi)容來(lái)確認(rèn)登記的正確性。顯然，應(yīng)以物權(quán)的原因行為來(lái)記載及修正物權(quán)登記簿的登記狀態(tài)。

　　第七是共有物權(quán)法律關(guān)系中，不因未履行共有權(quán)登記而否定物權(quán)的共有屬性。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可向全體共有人合并或分別發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并注明共有情況和列明全體共有人。

　　司法實(shí)踐中，確定共有物權(quán)法律關(guān)系并不絕對(duì)依賴(lài)于是否辦理了共有權(quán)登記。尤其在家庭共有權(quán)制度下，并非只有記載于該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)之中的家庭成員才享有物權(quán)。相反，只要是具備家庭共有財(cái)產(chǎn)權(quán)適格主體的家庭成員，即便未被記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)之中，其依然享有共有物權(quán)。

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記資料的證明力問(wèn)題。一是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)與證明文件。應(yīng)正確認(rèn)知這兩類(lèi)書(shū)證的證明力。這兩類(lèi)書(shū)證雖然均具有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的表征作用，但對(duì)其各自的適用功能并不能混為一談。登記證明主要適用于辦理抵押權(quán)登記（如他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)）、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記等具有階段性和程序性意義的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益登記事項(xiàng)。除此之外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。核發(fā)該兩項(xiàng)書(shū)證的主要依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿，但如果登記簿信息存在錯(cuò)誤的，則相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和權(quán)利證明文件均將失去存續(xù)的基礎(chǔ)，存在被提出異議、被更正或被撤銷(xiāo)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是因換發(fā)、補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或證明文件所形成的書(shū)證資料。此類(lèi)法律文件遭到污損、破損的，可以申請(qǐng)換發(fā)；遺失、滅失的，可以申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，并由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上刊發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個(gè)工作日后予以補(bǔ)發(fā)。前述補(bǔ)發(fā)信息須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。

　　三是因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人行使更正登記權(quán)、異議登記權(quán)、預(yù)告登記權(quán)等形成的登記資料。無(wú)論是更正登記還是異議登記，其核心資料是證實(shí)登記確有錯(cuò)誤的材料，也包括具有利害關(guān)系的其他必要材料。預(yù)告登記中的核心資料則是預(yù)告登記依托的基礎(chǔ)法律關(guān)系文件及載明當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記約定的資料。

　　四是基于《物權(quán)法》第28條授權(quán)而產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記資料。包括不動(dòng)產(chǎn)行政裁決文書(shū)、司法裁判文書(shū)、調(diào)解書(shū)和仲裁裁決文書(shū)等，當(dāng)事人可以持人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)或者人民政府的生效決定書(shū)單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　五是基于人民法院等的協(xié)助執(zhí)行法律文書(shū)所產(chǎn)生的登記資料。包括人民法院的執(zhí)行裁定書(shū)、保全裁定書(shū)、拍賣(mài)成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)等所形成的處分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法律文件。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)人民法院的司法協(xié)助執(zhí)行行為，對(duì)人民檢察院、公安機(jī)關(guān)的協(xié)助查封行為，對(duì)人民政府因征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)的決定而要求的注銷(xiāo)登記行為等，不承擔(dān)實(shí)體審查義務(wù)而應(yīng)當(dāng)直接辦理相關(guān)登記。

　　六是法律、行政法規(guī)或規(guī)章規(guī)定的其他登記職責(zé)所產(chǎn)生的登記資料。

　　應(yīng)當(dāng)完善登記類(lèi)證據(jù)資料的查詢(xún)與調(diào)取制度。

　　原國(guó)土資源部于2018年3月2日發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），以部門(mén)規(guī)章的形式對(duì)登記資料查詢(xún)制度進(jìn)行了完善。但目前律師調(diào)查取證權(quán)仍受到諸多限制，有待進(jìn)一步調(diào)整。

　　根據(jù)《律師法》的授權(quán)，受委托的律師根據(jù)案情的需要，可以申請(qǐng)人民檢察院、人民法院收集、調(diào)取證據(jù)。同時(shí)規(guī)定，律師自行調(diào)查取證的，憑律師執(zhí)業(yè)證書(shū)和律師事務(wù)所證明，可以向有關(guān)單位或者個(gè)人調(diào)查與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況。

　　據(jù)此，律師調(diào)取不動(dòng)產(chǎn)登記資料并沒(méi)有任何法定的限制性規(guī)定。因此筆者認(rèn)為《辦法》將律師申請(qǐng)查詢(xún)內(nèi)容除包含當(dāng)事人可查詢(xún)范圍外，僅被限制在三類(lèi)列舉性范圍內(nèi)，有所不當(dāng)。

　　此外，目前的規(guī)定將不動(dòng)產(chǎn)“利害關(guān)系人”的范疇限制為“因不動(dòng)產(chǎn)存在相關(guān)民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟或者仲裁”的主體，并且以“提交受理案件通知書(shū)、仲裁受理通知書(shū)”為查詢(xún)前置條件。相應(yīng)地，將律師的取證權(quán)亦限制在“訴后”調(diào)查，忽視了律師的“訴前”調(diào)查取證權(quán)。

　　《辦法》對(duì)律師持法院“調(diào)查令”進(jìn)行查詢(xún)的權(quán)利性質(zhì)未能明確認(rèn)知。此類(lèi)調(diào)查中，律師系受人民法院授權(quán)代行司法調(diào)查權(quán)。按照最高人民法院關(guān)于民事訴訟法的解釋?zhuān)嗣穹ㄔ河袡?quán)向有關(guān)單位和個(gè)人調(diào)查取證，有關(guān)單位和個(gè)人不得拒絕。因此，在律師持調(diào)查令的情形下，登記機(jī)構(gòu)對(duì)調(diào)查令所列示的調(diào)查范圍不應(yīng)進(jìn)行限制。

　　因此，無(wú)論涉及國(guó)家秘密或是商業(yè)秘密的登記資料，律師和法官只是負(fù)有保密義務(wù)，并不應(yīng)就此在取證時(shí)間段及內(nèi)容方面限制或剝奪其調(diào)查權(quán)或案情知悉權(quán)，這正是《辦法》之立法思維中應(yīng)當(dāng)繼續(xù)完善的重要內(nèi)容。

　　【來(lái)源】《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》2018年第9期

　　【作者】北京大成律師事務(wù)所高級(jí)合伙人　師安寧