久久久久亚洲香蕉网,国产成人亚洲综合小说区,九九久久亚洲综合久久久

不動產登記是依申請啟動的行政記載性行為，正確理解登記記載事項，做到依法登記、準確記載，能夠更好地維護權利人的合法權益。抵押登記中，被擔保物權的記載在不同時期及不同地方不盡一致，而擔保債權和擔保范圍的記載不明確，使抵押相關方和司法部門的裁判都深受影響。如何理解并有效記載抵押擔保內容，以達到保護當事人利益之目的，是值得登記機構思考的問題。

?

《物權法》出臺以前，擔保債權在老版房屋他項權證中以“權利價值”名稱進行過記載。對于“權利價值”一欄的內容，因未出臺明確填寫說明，各地登記機構對此欄理解不同，有的將其登記為抵押物（評估）價值，有的將其記載為抵押物債權本金價值。

2007年《物權法》明確登記簿的概念，不動產登記簿作為物權歸屬和內容的根據被最終確立。隨后頒布的《房屋登記辦法》《房地產登記技術規程》《房屋登記簿管理試行辦法》和配套法律法規明確抵押登記簿的記載事項，其中設置 “被擔保債權數額”一欄，且規定填寫內容為“被擔保的主債權的數額”。

2015年起，全國逐步施行不動產統一登記，我國開始建立包括不動產抵押登記在內的不動產統一登記制度。根據《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》及其附件的要求，不動產登記簿“抵押權登記信息”中要求登記填寫的內容一欄有“被擔保主債權數額”，并要求記載為被擔保主債權的本金數額。

縱觀登記簿記載的歷史，無論是不動產統一登記之前還是現在，“被擔保（主）債權數額”都是登記簿上必須記載的事項，而“擔保范圍”卻未被給予明確的記載空間。

?

關于為何將登記簿上登記為主債權的本金數額，而不是擔保范圍的債權數額，筆者認為主要有幾個原因。

首先，從字面解釋看，“被擔保主債權數額”的關鍵詞可以分為兩個：主債權和數額。前者限定記載范圍應該是主債權，即主合同的債權金額。后者限定記載的必須為數額，顧名思義數額應該是一個明確的、具體的、固定的金額。主債權金額是合同約定的固定不變數額，而擔保范圍的金額在登記時無法確定成準確數額。

其次，從被擔保主債權數額的內涵來看，被擔保主債權數額存在于一般抵押中，一般抵押最根本的特征是債權登記時的確定性，即設定抵押時主債權的金額是已經發生的、可以確定的。

根據《物權法》第173條規定：“包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。” 可以看出，兩者是包含與被包含的關系，擔保范圍不僅包括主債權金額，還包括因主債權所引起的各種附隨債權，而且還可以通過合同自行約定，由此可見擔保范圍的債權數額必定充滿變數，不具有確定性。

最后，從登記簿設置看，被擔保（主）債權數額自始以來都是登記簿上的必須記載事項，且占有獨立一欄。而擔保范圍則自始至終未明確出現在登記簿，更未被獨立設置為一欄。可見，登記簿的設置意圖主要是記載主債權數額。

?

擔保范圍在登記簿的缺失，導致登記簿記載的被擔保主債權數額是否屬于抵押擔保的最高限額，以及抵押權人在一般抵押中優先受償的金額是否應以登記簿記載的主債權數額為限等問題，在登記實踐中引發了不少爭議。

其一，法院判決不統一。如江蘇省高級人民法院認為“被擔保主債權數額”是擔保的最高限額（參考2013年江蘇省高級人民法院在《關于當前商事審判若干問題的解答》第6問）。此種觀點嚴格遵循《物權法》第16條規定的“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”，維護了不動產物權登記生效和公示公信原則，但實現抵押權時，抵押物價值超出登記簿記載的部分抵押權人將失去優先受償權，這難以滿足現實交易實踐的需求，也容易滋生抵押權人的變相尋租行為。

于此不同的是，上海市高級人民法院認為“被擔保主債權數額”并非擔保的最高限額，而僅是設定抵押時擔保的主債權本金數額，抵押權人有權就超出登記的債權優先受償（參考《2014年度金融商事審判十大案例》“鄭某與甲銀行金融借款合同糾紛案”）。這種觀點發揮了司法機關解釋法律的能動性，體現了法院的自由裁量權，其認定有利于保護抵押權人的利益，但不免會被一些研究者批判與《物權法》的公示公信原則不相符。

法律適用的不統一導致同案不同判的現狀，不僅違背法律面前人人平等的原則，也削弱了司法的公信力和權威。

其二，債權人登記時變相操作。由于抵押擔保范圍不是登記簿必須記載的事項，一般抵押登記時登記簿僅記載“被擔保主債權數額”而不記載“擔保范圍”。抵押擔保債權人（尤其以銀行為代表）在實踐操作中往往采取變通方法“保障”自身權益，即故意拋高抵押物價值，提高主合同債權數額，將主債權本金數額往高填寫，或者將實際進行的一般抵押變相申請為最高額抵押進行登記，進而達到增加登記簿上被擔保債權數額記載的目的。這樣不僅造成抵押物交換價值的浪費，而且增加了抵押人負擔，這種與實際不一致的做法還將導致實現抵押權時各種糾紛的產生。

?

實踐中圍繞抵押擔保數額引發的爭議愈演愈烈，擔保范圍記載的必要性越發急迫，這倒逼登記機構不得不重新思考，嘗試探索登記新模式。在現行登記規則保持不變的情形下，如何做到既符合登記簿版本的內容設置，又能將被擔保主債權額與擔保范圍有效區分，并成為法院定紛止爭的有力依據，是目前各地不動產登記機構不斷探索的課題。

筆者所在工作單位江蘇省蘇州市不動產登記中心虎丘分中心，為提高抵押登記效率、防范化解金融風險以應對登記簿記載引發的爭議，在不動產統一登記之前，已開始嘗試新做法、探索新模式：保持“被擔保主債權數額”一欄在登記簿位置不變的前提下，嘗試在登記簿的附記一欄中記載“擔保范圍詳見合同”的做法。此舉充分利用附記欄的記載，將難以量化的抵押擔保范圍以文字形式在登記簿體現，彌補了擔保范圍在登記簿缺失的困境；“詳見合同”的表述，一方面體現了當事人在合同中對擔保范圍的意思自治，另一方面維護了債權人實現抵押權時的利益，且讓法院裁判有了明確的物權登記簿記載的依據。

這一大膽嘗試在當時得到了抵押權人和法院的認可和贊同，也引來本市區、縣兄弟單位效仿。2015年不動產統一登記后，此做法又被江蘇省國土資源廳采用，并以文件形式明確要求全省各不動產登記機構推廣使用，在登記簿和不動產登記證明附記欄記錄“擔保范圍詳見合同”。

?