行業資訊
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編者按：
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2020年對于房地產行業而言，是特殊且難忘的一年。
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年初房企在抗疫戰線上沖鋒，以捐款捐物、減免租金等方式，大手筆支援抗疫。物業堅守起社區的第一道防線，千萬物業“逆行者”投身其中，物業作用和價值被認可。線下售樓處的關閉，讓房企業績跌落谷底，他們轉戰線上，開啟直播賣房。“三道紅線”的出臺，讓所有房企再次來到同一起跑線，過往積累的很多發展要素都被清零……
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這一年，很多大事都足以計入全國樓市的歷史簿。
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臨近年末，《國際金融報》盤點出年度地產“八大熱門事件”，以此復盤過往一年行業的跌宕起伏。
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全國樓“事”
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一、房企大手筆支援抗疫
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2020年1月，一場突如其來的疫情沖擊了全國經濟。多地售樓處相繼關閉，房企銷售業績跌落谷底。
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即使如此，房企依然在抗疫戰線上沖鋒，以捐款捐物、減免租金等方式，大手筆支援抗疫。
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1月23日，融創中國率先向武漢市紅十字會捐款1000萬元，后又追加捐款1億元。恒大、碧桂園、花樣年、中國奧園、復星國際、萬科、龍湖、美的置業、正榮、佳兆業、龍光、世茂、旭輝、融僑等房企緊隨其后。
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除資金外，各大房企還積極通過海外等渠道，為前線采購緊缺的醫療物資。復星國際啟動全球調配醫療資源計劃，15天時間里調配運回國口罩80萬個，防護服42萬件，總計122萬件醫療物資。爭分奪秒將海外各地物資運回國內的還有中國奧園，它從全球調運了40萬個專業醫用口罩馳援武漢，綠地集團也籌備了50萬個口罩和2萬件手術服分批次送達前線。
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據不完全統計，疫情期間，超過170家房地產企業累計捐款超25億元，捐贈超530萬只口罩、92萬套隔離服、388萬副手套等醫療物資。
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不僅捐款捐物，萬達商管、華潤置地、萬科集團、佳兆業、龍湖集團、時代中國、美的置業、花樣年等多家房企還推行減、免租金政策，緩解商鋪運營壓力，與租戶共度難關。根據行業協會統計與相關企業公開公布的信息測算，商場為租戶減免租金總額在百億元左右，超過2100家購物中心、百貨商戶受惠。
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二、直播賣房火熱
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受疫情影響，多地售樓處關閉，線下交易的停滯直接影響了房企的銷售。據克而瑞數據，1月，中國房地產銷售TOP100企業單月操盤口徑銷售額5097.05億元，同比降低12%。春節前后一周，全國重點城市房地產銷售數據更是接近零成交。
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房企努力破冰，嘗試將售樓處搬至線上。
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恒大率先推出以全民營銷為思路的線上售房，并打出75折優惠房源。碧桂園、雅樂居、融創、華夏幸福、美的置業、富力等多家房企也紛紛開啟了線上銷售，將實體展廳的功能通過VR、圖片、視頻以及直播的形式，實現客戶可以足不出戶了解多個項目的信息。
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隨著直播帶貨的如火如荼，4月開始房企陸續牽手明星試水直播賣房。復地請來了薇婭，富力找到了李湘，碧桂園選擇汪涵和大張偉，石榴集團則合作了羅永浩。
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隨著復工復產的有序推進，房企直播賣房熱度不減，并逐步成為日常營銷手段。
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“雙11”期間，房企線上大戰展開，“貝殼新房節”對上了由易居和阿里共同打造的“天貓好房雙十一”。經紀人、樓盤的置業顧問、房企高管紛紛走進直播間。
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然而，行業普遍認為，“直播賣房”更多的還是起到一種“蓄客、引流”的作用，最終轉化成果仍有待市場檢驗。
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三、“三道紅線”壓身
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除了疫情沖擊下，銷售壓力增大，房企在2020年面臨的最大挑戰莫過于“三道紅線”壓頂。
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8月，市場傳言監管部門為控制房地產企業有息債務的增長出臺新規，設置“三道紅線”，目標明確，指向清晰：房企的凈負債率不得大于100%；房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的“現金短債比”小于1 。根據“三道紅線”，將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業分別對應的有息負債增長，分別為：三項指標全部過線，有息負債不得增加；兩項指標過線，有息負債規模年增速不得超過5%；一項指標過線，有息負債規模年增速不超過10%；全部達標，有息負債規模年增速不超過15%。
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8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。參加重點房地產企業座談會的房企包括12家，分別為碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。有媒體報道稱，參會企業被要求“在一個月內上交降檔方案，包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成符合三條紅線的調整”。
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諸葛找房數據研究中心監測顯示，100家上市房企中，踩線占比高達86%，絕大部分上市房企都已經觸發監管紅線。
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10月底，標普信評研究報告顯示，在跟蹤的87家樣本房企中，超過40%的企業截至2020年上半年末的有息債務同比增速均超過15%。而已經觸碰“三道紅線”的房企則達到了24.1%，完全沒有觸碰“三道紅線”的企業僅占12.6%。
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為了適應監管要求，許多企業開始主動調整發展節奏，降負債，調整債務結構、減少負債、加強現金流的管理，成了房企面臨的最重要的課題。不僅如此，分拆物業上市、配售新股、打折促銷等，都成為去杠桿的手段。
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四、多地出現“打新熱”
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與房企開始審慎理性發展形成對比的是，多地房產市場出現打新熱潮。
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今年以來，由于部分城市出臺新房限價政策，周邊二手房價格高于一手房，形成了倒掛，價格的雙軌制導致明顯的套利空間，從而吸引大量熱錢的流入，“萬人搖”現象頻現。
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2020年，杭州共計出現六個“萬人搖”新盤。其中西溪公館的959套房源吸引了超過6萬人報名搖號，總共凍結資金至少240億元，以“6萬人搖”聞名全國。鏈家數據顯示，西溪公館項目銷售均價為2.8萬元/平方米，而周圍二手房價格平均在3.4萬-5.3萬元/平方米，每平方米的價差至少有6000元，最多能達到2.5萬元。
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幾乎同時，南京也出現2020年首個“萬人搖”樓盤江畔都會，一共156套房源，吸引普通報名10898組，中簽率1.4%，人才報名992組，中簽率6.8%。江畔都會銷售均價為31307元/平方米，與周邊二手房價倒掛萬元以上。
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真正讓全國感受到“打新熱”一詞的是深圳核心區域的新盤華潤城潤璽。該項目開盤均價約13萬元/平方米，而周邊二手房掛盤價有的已達18萬元/平方米，差價達到5萬元/平方米。按照100平方米計算，如果買到再轉手，一套房即可套利500萬元，在眾多購房者看來“買到即賺到”。早在離開盤還有數月時間之前，不少“打新攻略”就在網絡流傳。選房階段，更出現了“眾籌打新”“借票代持”等操作方法。
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新華社評論表示，“打新熱”背后的買房牟利現象顯然與“房住不炒”理念背道而馳。增加供給、新房限價之外，樓市調控還有很多事要做。
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為抑制樓市過熱的現象，杭州、沈陽、西安、深圳、寧波等多城相繼升級調控，涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售和增加房地產交易稅費等內容。
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12月中央經濟工作會議確定，要解決好大城市住房突出問題，并高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。
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五、 長租公寓頻爆雷
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房價高，搖號難……本應成為住房資源優化組合積極方式的長租公寓，卻在2020年迎來了最冷的冬天。
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從年初開始，友客、巢客、城城找房、青客公寓、蛋殼公寓等大大小小的長租公寓平臺陸續“爆雷”，全國范圍內大量租客和房東受到影響。
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規模最大的蛋殼公寓，年初剛剛在紐交所上市經歷高光時刻，年底就陷入欠款、CEO被查、斷網、提現困難的窘境。從頂峰跌至谷底，中間僅僅過去了10個月。究其原因，與以“急速擴張，搶占市場份額”為目的的“類金融”盈利模式直接相關。
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據天眼查《房地產行業企業數據報告（2020）》，全國目前已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，占相關企業總量的15%，近5%的相關企業曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。
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隨著長租公寓爆雷事件不斷發生，中央和地方陸續頒布多則監管政策。
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8月，杭州、西安等地相繼發布加強對租賃企業的資金監管政策，對“托管式”租賃企業的監管專用賬戶日常收支情況進行監督，規范住房租賃企業行為、防范住房租賃企業經營風險。隨后，國家住建部發布關于《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見的通知，涉及“租金貸”“甲醛房”等問題，并對于長租公寓“高進低出、長收短付”等經營風險亦做出了相關規定。
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中原地產首席分析師張大偉認為，從目前我國的房地產調控長效機制來看，建立租購并舉的住房制度、發展住房租賃市場無疑也是重要環節。而鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多權利，不僅僅是科學住房觀念的體現，同時在某種程度上也可以避免房地產市場的大起大落，減少非理性購房需求。
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六、物業上市潮洶涌
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2020年，物業上市成了新的賽道。
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年初抗“疫”之戰中，各個小區的物業堅守一線，積極發揮基層管控作用。不僅讓擁有萬億級藍海的物管行業逐漸進入公眾視野，也讓其作用和價值進一步被社會乃至資本市場認可。
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2月以來，物業股走勢普遍向好，甚至出現多波集體上漲小高潮。據克而瑞統計，截至2020年9月4日，30家上市物管企業平均股價漲幅為60.87%，同期恒生指數漲幅為-12.4%。與此同時，百億市值之上的11家物管企業均呈正增長態勢，漲幅均值為79.92%，較整體上市物管企業股價漲幅高出19個百分點。
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因此，乘著資本東風，分拆物業上市成了行業潮流。
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據Wind數據，截至目前，2020年共18家物管企業通過港交所聆訊，其中不乏恒大物業、融創物業、世茂服務等明星企業。
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然而，大量物管企業上市后，導致供應量增加，稀缺性不再，價值也開始回調。今年上市的物業新股中，已有4只出現開盤破發。與此同時，兩級分化正在加劇，截至12月25日早間，碧桂園服務股價52.4港元，市值1537億港元，位列物業股市值第一，而市值最低的燁星集團僅為4.256億港元。
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七、 深圳調控加碼
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隨著疫情后樓市解封，深圳樓市也迎來了魔幻開局。
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3、4月份，深圳先后經歷新房天價“喝茶費”、二手房掛牌價飆升、房抵經營貸等一系列風波，炒作氛圍濃烈，二手房價漲幅明顯。
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深房中協也指出，3、4月深圳樓市的確存在局部片區、局部樓盤被“熱炒”的現象，并且在“熱炒”的背后，存在部分投資公司、自媒體與房地產中介人員等多個利益方組成的機構化炒房團隊利益鏈，助推此輪樓市“虛火”。
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熱度之下，政府調控及時出手。
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4月18日，深圳市住建局公告表示，針對近期二手房市場的亂象，展開了為期三個月的整治，嚴打違法違規行為。隨后，央行深圳支行發文，表示將徹查深圳各商業銀行今年以來新發放的房抵經營貸。
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7月15日，深圳住建局等八部門聯合出臺《通知》，被稱為史無前例的“深八條”，從調整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發揮稅收調控作用、嚴厲打擊房地產市場違法違規行為等八個方面進一步加強對深圳房地產市場的調控。
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新政令大約30%的購房者失去了資格，房價上漲的預期被扭轉，不少炒房客被新政堵在了門外，樓市從狂熱走向平靜。
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然而，這份平靜并未持續太久。11月，深圳依舊出現了千萬豪宅日光的火爆行情，并爆出了“代持炒房”等亂象。日前，深圳市金融系統、住建系統等相關部門聯合出招，分別就首付款來源、購房人資料等嚴格審查。
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根據國家統計局最新發布的《2020年11月70個大中城市二手住宅銷售價格指數》，相比去年11月，深圳二手房同比上漲14.6%，位列全國第一。同為一線城市的北京、上海、廣州，這一漲幅則分別為6.4%、5.5%、6.7%。
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八、“大魚吃大魚”時代開啟
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2019年底的年度發布會上，易居企業集團CEO丁祖昱預測，2020年房企兼并收購“大魚開始吃大魚”。“所謂大魚吃小魚的年代進一步演變成大魚吃大魚的時代，未來也會如此。”他表示。
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開年不久，傳言一段時間的世茂和福晟終于官宣牽手。1月，雙方宣布共建世茂福晟平臺，合作方中還有東方資產、信達資產兩大金融機構。世茂將協助金融機構，幫助福晟進行債務重組，同時代為操盤。世茂董事會主席許世壇將這場牽手定性為戰略合作，“不是誰收購誰”。
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然而，整體層面的合作遠比項目合作要復雜而漫長。截至目前，福晟的資金困局仍然未解，并且出現項目停工、債券兌付違約的情況。
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福晟之后，倒下的是泰禾。疫情之下，泰禾的流動性危機是雪上加霜。“引戰”是今年以來圍繞在泰禾和董事長黃其森面前最大的問題。
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隨后，“引戰”消息滿天飛，傳聞對象不斷變更。7月31日早間，答案終于浮出水面，泰禾公告了萬科的到來。
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然而此次入股，萬科在股份過戶上設置先決條件，此次股份轉讓最終能否達成，取決于相關先決條件能否滿足，仍存在不確定性。
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協議約定時間到期之時，泰禾尚未拿出債務重組方案，萬科也給予了更多耐心。10月的萬科上海區域媒體交流會上，對于《國際金融報》記者提出的泰禾債務問題最終進展，董事會主席郁亮表示，“這么一個陷入困境的企業，它需要協調的關系需要方方面面很多很多，所以可能需要更多時間。”
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據《國際金融報》記者了解，春節前后或許是該事件逐漸明朗的分水嶺，當前雙方推進過程中的一大矛盾點在黃其森是否愿意出讓控制權。
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隨著世茂設立專管團隊以此推動福晟紓困平臺的運營效率，世茂與福晟的合作也進入新的篇章，而泰禾最終能否等到萬科依然未有定論。
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上海樓“事”
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8件事讀懂滬市冷與熱
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一、內地總價新地王誕生
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時隔6年后，董家渡地王紀錄被打破。
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2月20日，尚在停擺狀態的上海樓市因為一場土拍而迅速進入“角色”。
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徐匯區黃浦江南延伸段的28個地塊正式掛牌，作為徐匯濱江最后大規模整體開發地塊，該地塊坐北朝南，總計擁有1.2公里黃浦江岸線，對面即為世博文化公園。按照政府規劃，未來該地塊將作為世界級金融產業平臺，打造成上海國際金融中心的新增長極，價值不言而喻。
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最終，香港置地聯合體經過一輪加價，以310.5億元的代價豪取了180萬平方米的上海金融港。
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這一價格，超過了2014年中民投斥資248.5億元拿下的董家渡地塊，也超過了2016年招商蛇口聯合華僑城以310億元拍得的深圳新會展中心地塊，成功刷新內地土地總價紀錄。
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有媒體對此進行測算，180萬平方米僅所需的開發成本就將達到300億-400億元，再加上310.2億元的土地價格，整個項目的投資或超過700億元。
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如此大體量的開發也對房企的資金實力和操盤能力提出了不小的挑戰。
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此前有消息稱，香港置地母公司怡和集團或將把中國總部怡和大廈、旗艦商業置地廣場、奢華酒店文華東方帶來上海。自2015年首入上海以來，香港置地始終在加碼內地市場。3年間相繼落子南京、重慶、上海、武漢等城市。
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二、綠地海珀外灘入市破局
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一季度，受疫情影響上海地區新房市場迎來70余天空窗期，沒有人知道樓市的發條何時啟動，直到綠地海珀外灘的正式入市。
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早在1月22日，綠地海珀外灘便取得了預售證，均價13.8萬元/平方米，共計204套房源。但受疫情影響，該項目3月底方最終入市。
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“云開盤”的綠地海珀外灘收獲了159%的認籌率，最終選房階段去化176套，去化率達86.7%。
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這一表現無疑給市場一劑強心劑，有效提振了市場信心。隨后被疫情壓抑的需求開始釋放，開啟了這一年來的樓市熱潮。
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三、 地王中興路一號
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“虧本入市”認籌遇冷
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市場端熱度的提升讓很多新盤都迎來了去化機遇，但購房者的熱情并沒有降臨到中興路一號的身上。
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四年前融信豪擲千金拿下中興路地塊時，市場就在好奇如何解套，苦等四年終入市，迎接地王的只有慘淡的認籌。
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4月，中興路一號宣布入市，取證均價為12.98萬元/平方米，成為靜安區有史以來預售證均價最高的樓盤。
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即便如此，中興路一號依然被冠以“虧本入市”。2016年，融信以110億元總價摘得該地塊，可售面積樓板價高達14.3萬元/平方米，創下了彼時全國最高單價地王紀錄，隨后萬科以53.95億元拿下項目49%的權益，項目由其操盤。
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深耕上海多年的萬科，縱然在這一市場牢牢占據著前三的位置，依然難解項目的遇冷。
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中興路一號交通優勢明顯，周邊有3號線、4號線、8號線和10號線4軌交匯，且距離均在1公里以內；但其塔樓設計、頗具爭議性的戶型和超高容積率勸退了不少購房者。
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最終，項目收到認籌69組，開盤認籌率僅30.13%。截至12月18日，中興路一號已售出83套，尚有146套待售，去化率僅36.24%。這也意味著，在今年上海新盤市場火爆，認籌屢創新高的情況下，中興路一號開盤后近8個月去化率不足四成，尚有超六成房源等待出售。
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根據此前首席運營官張旭的透露，萬科從來不捂盤，也不給自己留長期庫存，內部規定，拿到銷售許可證超過6個月以上仍未銷售掉的項目，將會被納入長期庫存。
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長期庫存對于原本致力于將中興路一號打造為城市地標的萬科而言，或許是一場“滑鐵盧”。
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四、前灘新盤均價上12萬
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如果要選擇年度上海熱門板塊，前灘和大虹橋依然當仁不讓。
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憑借學區及未來規劃的優勢，前灘每每新盤入市總能吸引大批購房者。
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6月底，三湘印象名邸作為前灘板塊九宮格內第一個入市的項目，取證均價高達12.18萬元/平方米，一舉將前灘板塊新盤均價帶上12萬+，相較4月剛入市的同板塊內新盤東方惠禮高出近3萬元，與2019年入市的板塊內新盤相比，均價更是高出近3.6萬元。
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即便開盤價創新高，三湘印象名邸依然得到了市場的熱情反饋。開盤當日， 142套房源最終收獲了955組客戶認籌，認籌率高達672.54%，近乎“七人搶一房”，上演日罄。
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五、“神盤”蟠龍天地認籌數創紀錄
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大虹橋新盤不斷，最具代表性的當屬蟠龍天地。
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10月，蟠龍天地首度入市推出了948套房源，主力戶型為95-126平方米，均價6.15元/平方米。交通優勢，加上未來規劃以及開發商瑞安的品牌效應和深耕多年的口碑，讓項目認籌首日即收獲超過1000組認籌，4天半的認籌期共計收獲認籌數3715組，超過了2018年4月前灘中糧海景壹號開盤吸引的3127組認籌，一舉刷新了上海市場保持了兩年半的單一新盤認籌人數最高紀錄。
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開盤當日，叫至1200號時，已近清盤，2000位購房者鎩羽而歸。
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蟠龍天地的火爆，也讓大虹橋的熱度再次升溫。
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六、上海新房市場“暴走”
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很多人對于今年上海樓市熱度的感知都來自新房市場的火爆。
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《國際金融報》記者統計發現，1-11月，上海地區有8個月的月均認籌率超過100%，尤其是自7月起，連續5個月的平均認籌率超過150%，并在11月達到頂峰，逼近200%。
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去年同期這一數據僅維持在60%左右，最高月也尚未達到100%。
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新盤認籌紀錄一次次地被刷新，許多此前門庭冷落的項目也成功在本年度實現“翻身”。
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12月，閔行華漕板塊的首創禧瑞薈開盤，取證均價為6.6萬元/平方米，最終項目收獲1365組客戶認籌，認籌率高達509.32%。而在一年前，其一期開盤均價僅為6.1萬元，彼時，有自媒體爆料該項目推出的256套房源僅收獲約40位購房者認籌，認籌率不足兩成，最終項目因認籌數過低不采取公證搖號。
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隔一年再次開盤，均價上浮5000元，認籌率卻上漲25倍，這樣的事情并非個例。11月，唐鎮板塊的金融家時隔一年均價上浮6000元入市，最終認籌率從此前的78%提升至114.83%。
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七、二手房成交創4年新高
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不僅新房，二手房市場熱度也持續升高，8、9、11月的單月成交量均突破3萬套。
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易居研究院發布數據顯示，2020年1-3月二手房成交量受疫情影響較大，4月起疫情逐漸好轉，二手房市場狀態恢復，5-7月二手住宅成交量穩定在平均每月2.8萬套左右。8月、9月成交量分別達到3萬套和3.1萬套。而上次單月成交量出現“3”字頭，還是在2016年9月份。
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10月，由于國慶假期的影響，上海二手房成交量回落到2.8萬套左右；11月這一數據達到頂峰，共成交3.2萬套，環比增長13.5%，同比增長81.4%，創下4年來新高。
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有業內人士認為，自2017年市場降溫后，上海樓市今年觸底反彈，開始進入上升通道。疫情后，貨幣政策寬松、自住需求釋放、調控政策穩定等因素都對樓市上行形成支撐。
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《國際金融報》記者走訪發現，今年二手房行情確實火爆，許多掛牌兩三年的房子都在今年迎來了成交，且當前賣房市場下，房東較為強勢，惜售、坐地起價等現象開始出現。
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八、土地市場“百花齊放”
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2020年度，上海土拍市場更是熱鬧。
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相較于往年國有背景開發商和規模性龍頭房企成大贏家，今年地塊的出讓結果更加分散。
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中指研究院數據顯示，截至12月15日，上海共推出92宗涉宅地塊，土地出讓金總額1990.7億元，同比上漲92.3%。這92宗涉宅地塊由66家房企分獲。其中，除萬科、恒大、中海、保利、新城、招商等大型房企有所斬獲外，以大名城、大家房產、中建東孚、寶華、景瑞為代表的中小型房企也表現不俗。
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這一現象主要由于虹口地塊圍標事件后，上海土拍規則發生了改變。
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此前，上海市土地出讓的有效申請人普遍是以“3人”為分界線，即參與報名的房企超過3家時，通過綜合評分選出總分排名前3的房企，進入最后的招標出讓環節，而國企和龍頭房企通常在“評分制”中占據優勢，很多中小房企甚至沒有機會進入競價環節。
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圍標事件后，4月11日，上海土地市場發布公告，出讓松江2幅純宅地，并明確調整了出讓規則。新規指出，“只要有效申請人數不超過5人，就無需打分，直接競價拍賣，價高者得。有效申請人在6人及以上的，則采用競價招標方式。”
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這也是自2017年4月11日上海采用招掛復合式規則起，三年來土拍規則的首次松動。于中小房企而言，其參與競標環節的門檻降低，競得目標地塊的概率得到提升。
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也由于規則的改變，競拍人數增加，土地溢價率也有所增高。中指研究院數據顯示，招掛復合實行到今年土拍規則調整前，上海溢價率超過10%的住宅用地僅有3宗。調整后至12月15日期間，上海有37宗商品住宅用地溢價率超過10%，其中有16宗溢價率超過30%，有2宗超過50%。
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（責任編輯：王惠綿）
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