行業(yè)資訊
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從國務院大督查暴露出來的問題來看，不動產登記中仍存在一些問題，導致辦證難，辦證慢或者亂收費等問題出現(xiàn)，從遵義出現(xiàn)的問題來看，不動產登記出現(xiàn)了問題，處理了住建系統(tǒng)的干部，表面是亂收費，實際對登記和監(jiān)管的定位不準確，導致職能職責不清晰。厘清登記和監(jiān)管職能，實現(xiàn)精準定位，才能實現(xiàn)從“一次辦結”到“一次辦好”的轉變。
厘清不動產登記與交易監(jiān)管的本質
不動產登記是登記機構依法將不動產的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于登記簿，進行公示的行為。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，除三類特殊情況，不動產物權變動須經登記方發(fā)生效力。
房屋交易是當事人之間買賣、贈與、抵押房屋的行為，主要系當事人之間意思自治的民事行為。房屋交易屬于市場行為，但在目前的房地產市場中，由于房地產開發(fā)企業(yè)、房產經紀公司的強勢或者優(yōu)勢地位，信息具有不完全性和非對稱性，就需要一個超脫房地產市場參與者的角色來介入房地產市場，監(jiān)督房地產市場的運行，創(chuàng)造機會均等、信息真實的市場環(huán)境，以減少純粹市場化解決方案引起的交易成本過高、市場風險大等問題。
房地產市場監(jiān)管主要是通過法律乃至行政的手段對市場進行干預，是目前我國對房地產市場調控的必要階段。如差別化的信貸、稅收政策，限售限購等手段，影響市場預期，形成供求平衡。
房地產的市場監(jiān)管由住建部門牽頭，國土、工商、金融、稅務甚至公安和宣傳等部門按照分工共同承擔，對市場進行宏觀調控，對具體行為進行管理。如對市場從業(yè)主體的房地產開發(fā)企業(yè)、中介服務企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)的從業(yè)資格、行為進行規(guī)范，違法違規(guī)行為查處，以及轉讓政策制定、房屋租賃管理以及相關便民平臺的搭建等等，都屬于市場監(jiān)管的范疇。交易監(jiān)管是房地產市場監(jiān)管的一個環(huán)節(jié)。
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理順不動產登記與交易監(jiān)管的定位
房地產市場監(jiān)管的目的是維護市場秩序，促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，保護權利人的合法權益。不動產登記是物權取得的重要標志，產生物權的最主要證明就是在不動產登記簿進行記載。監(jiān)管和登記是相輔相成不可或缺的兩個辦理不動產登記中間的環(huán)節(jié)。登記需以合法的交易為前提，合法交易離不開登記信息這個基礎。
《物權法》第十七條規(guī)定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。房屋的買賣，最終成功的標識就是買方作為所有權人在不動產登記簿進行記載。
從法條的后部分來看，有證據(jù)證明登記簿記載錯誤就可以推翻不動產登記簿的效力，這個證據(jù)實際是需要通過登記和交易的兩個環(huán)節(jié)來證明。我們以房屋交易的流程來逐步分析登記和交易的融合和區(qū)分。
對于商品房開發(fā)主體的準入（資質管理）、預售許可具體條件的把握、預售許可證的發(fā)放、對房地產開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為查處。對于存量房交易中，房產經紀機構提供的服務和是否發(fā)布虛假信息以及是否將不準流轉的房屋進入市場等等都屬于市場監(jiān)管的范疇。
商品房合同的備案管理目前各地做法不一，有的地方是住建部門備案后共享給不動產登記部門，目前備案依據(jù)的法律法規(guī)都是不動產統(tǒng)一登記前的，有些地市以此為據(jù)，住建和國土部門都要求開發(fā)企業(yè)備案，導致企業(yè)負擔加重，兩家對房地產開發(fā)企業(yè)來講都是管理部門，企業(yè)敢怒不敢言。商品房合同備案的主要目的，是防止一房兩賣，約束開發(fā)商的強勢地位，應該是住建部門市場監(jiān)管中行業(yè)管理的范疇，住建部門需要在備案之后實時共享給不動產登記部門，便于不動產登記部門利用信息進行查封登記或者在建工程抵押等業(yè)務開展。
登記過程中，由于目前主流觀點認為不動產登記需要“審慎合理”的審查，登記機構對登記材料和交易的合法性需要適度審查，并且相關的法律法規(guī)賦予登記部門承擔責任的義務。如果交易監(jiān)管進行了審查之后，登記部門直接依據(jù)監(jiān)管部門審查的進行登記，從法律意義上講承擔責任的仍是不動產登記部門，因此不動產登記部門肯定會再次進行審查，規(guī)避自己的責任，在未實現(xiàn)一窗受理的地區(qū)，很多時候需要申請人提交兩套資料，造成重復勞動，職能職責不清，甚至是政府資源的浪費。
通過登記信息系統(tǒng)驗證的可售房源才能用于出售。如果不經事先查詢登記簿會造成交易過程中的眾多風險，如政策性房屋存在隱性共有人、查封的房屋進行了掛牌等等。通過房產中介進行了委托之后，交易監(jiān)管和不動產登記兩個環(huán)節(jié)將會同時登場，如果簡單進行割裂，交易監(jiān)管和登記的風險將會加大，當事人的權利無法得到保證，損害的還是政府的聲譽。
如果把房屋交易環(huán)節(jié)中的具體行為監(jiān)管劃轉給不動產登記機構，實現(xiàn)登記交易一體化，更易形成權責清晰、互通共享、相互配合、管理有序的體制，把市場管理和行業(yè)管理等宏觀管理交給住建部門，更利于厘清定位，分清權責。
早在1998年，建設部就明確提出了房地產交易管理與房屋權屬登記一體化，交易登記一體化具備良好的基礎，并且不是一體化設置的地區(qū)，不得參加產權產籍規(guī)范化單位的評審，不動產統(tǒng)一登記改革前已實現(xiàn)交易與權屬登記的一體化，當時都曾經有“輝煌”的歷史，“當天領證”、“兩小時辦結”都是當年即可實現(xiàn)的目標。
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“一次辦好”是交易監(jiān)管和不動產登記的完美融合
存量房監(jiān)管中，網簽因為缺乏明確的法律依據(jù)，成為雙方爭議的焦點，網簽管理中的房源核驗離不開登記信息，登記中發(fā)現(xiàn)了存量房查封掛牌或者有其他不能交易的限制，登記部門又缺乏相應的處理權限，網簽是房地產市場管理中對存量房管理的重要手段，目前在交易和登記合一的地區(qū)，幾乎未出現(xiàn)排斥網簽的情況，反而是交易和登記分設的地區(qū)，為此爭論的不可開交。
存量房網簽及維修資金征繳工作是住建部門的重要職能。國務院和住建部多次行文，要求做好存量房網簽工作，旨在規(guī)范存量房交易行為，保障交易安全，為房地產市場分析和精準調控奠定基礎。住宅專項維修資金是住宅的養(yǎng)老錢，是《物權法》和《物業(yè)管理條例》要求建立的，在房地產市場管理中，目前仍存在公共部位和公共區(qū)域維修難的問題，維修資金制度是目前解決問題的最有效手段。
不動產登記不僅僅是辦理一個不動產證的問題，事關多個部門，牽扯國土、住建、公積金、銀行、稅務、林業(yè)、海洋和司法等眾多部門。從歷次國務院督查可以看出“辦證難、辦證慢”仍是目前購房群眾反響最熱烈的內容之一，僅僅憑不動產登記部分無法解決問題，需要上述多部門聯(lián)動，齊抓共管，形成合力。目前各地市根據(jù)國務院“放管服”要求，從百姓需求角度考慮，都積極推動了相關單位集中辦公，就是為了解決群眾“跑多個門，找多個單位”的問題。如果在百姓申請辦證時，不了解哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，仍然要跑多個部門，尋找多個窗口咨詢，不動產統(tǒng)一登記的改革紅利百姓肯定享受的不徹底。
要想把事情辦好，必須摒棄部門利益，換位思考從群眾需求角度出發(fā)籌謀一切。各部門必須放棄部門利益，站位要高，考慮要全，要真正從中央對不動產登記改革和“放管服”精神角度思索，從辦證群眾角度籌謀，列清各部門的需求，讓辦證群眾一次性搞清楚弄明白應該提供什么資料，不能辦證的原因和癥結在哪，而不是只盲目的從辦證環(huán)節(jié)出發(fā)，刪掉與不動產登記無關的一切資料，這樣的治標不治本只能滿足一時之需，不能真正的推動不動產登記跨越發(fā)展。
目前的政府對各部門的辦事要求已經從“一次辦結”上升到“一次辦好”。全國工商部門的“多證合一”可以當做他山之石，一個營業(yè)執(zhí)照在申請時候，可以提交多達60個部門共同需要的資料，“大量的前置資料”不僅沒有被申請人詬病，反而得到了社會各界的肯定，從中我們應該有所啟迪。
從目前的發(fā)展來看，下一步，不動產登記大廳，必須能夠實現(xiàn)房產經紀、銀行信貸、公積金貸款以及登記之后的水電暖、住宅專項維修資金和物業(yè)服務方面的一次性過戶，如果只是從登記角度出發(fā)，拋棄所謂的“前置文件”做減法，不一定能得到群眾的認可，有時候從百姓角度出發(fā)的加法反而是群眾更希望和贊揚的。
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