行業資訊
?
?? ?
近日，我國第一部《民法典草案》正在對社會公開征求意見，而關系到全體老百姓的住宅土地使用權到期如何續期的問題也再一次進入到了人們的視野，成為一個新的熱點話題。
?
土地所有權屬于國家和集體，實際的土地使用者擁有的是土地使用權，這在我們國家屬于基本常識，因此使用土地就需要給政府交納出讓金和收益金。《房地產管理法》第22條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。 ”
因此對于普通老百姓來說，土地使用權到期，自家的房屋可能被政府無償收回是不可想象的。對此，2007年頒布實施的《物權法》第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”
而《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。”
第41條規定：“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。”
雖然在《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規定居住用地最高的年限是七十年，但在早年開發不規范的情況下，開發商為了減少取得土地支出，地方政府為了更好的出讓土地，往往并未按最高的七十年來出讓土地使用權，這也是2016年溫州等地土地使用權到期事件爆發的根本原因之一。手上的房產證沒用了，房產還可能被政府無償收回，新聞曝光后引發全社會的關注，最終是國土部給予浙江省國土廳《國土資源部辦公廳關于妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》并抄送各地參照執行，全國均可采取“兩不一正常”過渡性辦法處理：不需要提出續期申請，少數住宅建設用地使用權期間屆滿，權利人不需專門提出續期申請；不收取費用，市縣國土資源主管部門不收取相關費用；正常辦理交易和登記手續，此類住房發生交易時，正常辦理房地產交易和不動產登記手續。
?
?因此我們需要考慮以下兩個問題。
根據《物權法釋義》第149條條文解釋中寫到“考慮到住宅建設用地使用權續期后是否支付土地使用費，是關系到廣大群眾切身利益的問題。絕大多數住宅建設用地使用權的期限為70年，如何科學地規定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺少足夠的科學依據，幾十年后，國家富裕了，是否還要收土地使用金，應當慎重研究，物權法以不作規定為宜。而且物權法不作規定，也不影響國務院根據實際情況作出相關的規定。因此，本條對建設用地使用權期間屆滿后是否支付土地使用費的問題未作規定。”
而本次的《民法典草案》第152條第1款規定：“?住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。”
因此，其更印證了《物權法釋義》中所述的問題，就是現在國家對于住宅建設用地到期以后是否還需繳納費用是沒有明確的規定或者說想法的，《國土資源部辦公廳關于妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》僅僅只是過渡性的措施。在現在地方政府債務危機日漸嚴重的當下，住宅建設用地使用權免費續期很可能就變成“鏡中花，水中月”了。
?
很多老百姓或者法律界的人士可能根本不知道，我們國家的土地用途和歷史發展導致現在的實際情況是很復雜的。首先，房屋用途是住宅的，土地使用權并不一定是住宅。我們國家的管理體制是土地用途和房屋用途二元化的，即土地用途由土地管理機關來管理，而房屋用途則由規劃主管部門來確定。雖然從表面上來看，土地用途決定了房屋用途，如《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第17條規定：“土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。
未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。”
但在實務中，由于土地用途的管理和房屋用途規劃的并不能完美銜接，比如住宅小區土地使用權出讓的時候往往是一個宗地的土地使用權用途均為住宅建設用地，但規劃許可的時候往往有配建商業、教育、醫療等房屋用途的建筑物，這些建筑物的土地使用權用途也是住宅建設用地的。
反之，在一些教育、醫療、工業等土地用途上也往往建有居住的房屋。特別是在90年代房改的時候，大量的非住宅土地上的居住用房通過房改辦理了住宅的房屋所有權證書，但是這些住宅的土地對應用途往往還是原來的教育、醫療、工業用地等等，甚至都還是劃撥土地使用權，這也是導致不動產統一登記以后很多地方房改房的房產證不能更換為不動產證書的一個重要原因，即“房地用途不一致”。
?
綜上所述，在《民法典草案》征求意見之際，大家應該關注這種具有切實利益的法律的修訂，多提寶貴意見。而法學界對于此類問題也應該更深入研究，以備今后出臺可操作性的法律規定做準備。比如是否可以根據不同類型來處理住宅土地續期的問題：
1、對于按七十年出讓的住宅可以無需繳費續期；
2、對于未按七十年出讓的可補繳出讓金續期；
3、對于房改等原因導致房地用途不一致的可補簽出讓合同一次性繳納七十年的出讓金續期；
4、對于住宅建設用地上配套的非住宅的房屋可按照本小區的住宅續期等等。
也只有這樣，才能更符合《中共中央 國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》中提出來的“有恒產者有恒心，經濟主體財產權的有效保障和實現是經濟社會持續健康發展的基礎。依法有效保護各種所有制經濟組織和公民財產權，增強人民群眾財產財富安全感，增強社會信心，形成良好預期，增強各類經濟主體創業創新動力，維護社會公平正義，保持經濟社會持續健康發展和國家長治久安。”的目標。
聯系電話：059187640886 / 059188968588
企點客服QQ：800054909
