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11月18日，東方證券發(fā)布保利地產(chǎn)研報(bào)。

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??事件

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??公司公告 10 月銷售及拿地情況，10 月實(shí)現(xiàn)銷售金額，銷售面積分別為 553.7 億元，412.3 萬方，同比增長 36.9%、45.7%。

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??核心觀點(diǎn)

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??把握旺季銷售持續(xù)發(fā)力，累計(jì)實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。公司 10 月銷售金額 553.7億元，同比增長 36.9%，環(huán)比增長 10.0%。公司單月銷售金額穩(wěn)定改善，同比維持較高增速。1~10 月累計(jì)銷售金額為 4227.5 億元，同比增長 9.2%。10 月銷售面積 412.3 萬平方米，同比增長 45.7%，環(huán)比增長 18.7%，同比漲幅擴(kuò)大。1~10 月累計(jì)銷售面積 2856.4 萬平方米，同比增長 10.9%。公司 10 月銷售繼續(xù)發(fā)力，延續(xù) 9 月水平持續(xù)向好，全年有望實(shí)現(xiàn) 5000 億元以上銷售規(guī)模。

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??投資強(qiáng)度邊際放緩，繼續(xù)聚焦一二線。公司 10 月新增土儲(chǔ) 208.1 萬平方米，同比增長 25.1%，拿地金額為 124.7 億元，同比增長 45.1%，公司拿地節(jié)奏穩(wěn)定，但受銷售大增影響，單月投資強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）環(huán)比下降 15.6個(gè)百分點(diǎn)至 22.5%。1~10 月累計(jì)新增土儲(chǔ) 2070.1 萬平方米，同比增長24.6%，累計(jì)拿地金額為 1438.6 億元，同比增長 33.0%，累計(jì)投資強(qiáng)度34.0%，較去年同期下降 6.1 個(gè)百分點(diǎn)。公司二三季度積極拿地補(bǔ)充了充足儲(chǔ)備，10 月投資強(qiáng)度有所下降。新獲取 12 個(gè)項(xiàng)目中 8 個(gè)位于一二線城市，土儲(chǔ)質(zhì)量進(jìn)一步提升，基本滿足銷售需求。1~10 月公司累計(jì)拿地權(quán)益比例為 68.3%，同比降低 5.2 個(gè)百分點(diǎn)，積極合作獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目導(dǎo)致公司權(quán)益占比略有下降。

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??財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與投資建議

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??維持買入評(píng)級(jí)，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至 20.65 元（原目標(biāo)價(jià) 20.72 元）。由于股權(quán)激勵(lì)帶來的股本變動(dòng)，我們調(diào)整 2020-2022 年公司 EPS 預(yù)測(cè)為2. 95/3.47/3.94元（原預(yù)測(cè) 2. 96/3.48/3.95 元）。可比公司估值為 7X，我們給予公司 2020年 7X 估值，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià) 20.65 元。

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??風(fēng)險(xiǎn)提示

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??房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售大幅低于預(yù)期。利率上升超預(yù)期。