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11月5日，平安證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)研報。

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??核心觀點

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??政策：以穩(wěn)為主，“房住不炒” 基調(diào)難改。盡管年初疫情沖擊下政策略有松動，但隨著二季度樓市升溫，熱點城市調(diào)控再度加碼。十四五規(guī)劃建議稿明確堅持“房住不炒”，預計 “房住不炒”和“三穩(wěn)”中長期仍為政策主基調(diào)。

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??資金：“三條紅線”出臺，因“企”監(jiān)管。隨著二季度土地市場升溫，8月“三條紅線”監(jiān)管出臺，融資端管控由渠道監(jiān)管向主體監(jiān)管轉(zhuǎn)變，資金監(jiān)管將更趨于精準化，短期將利于土地市場降溫，加速房企推盤回款及業(yè)務分拆融資，中長期將利于優(yōu)質(zhì)金融資源向低負債房企傾斜，加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰和集中度提升。

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??市場：短期呈現(xiàn)韌性，中期總量穩(wěn)定。疫情后樓市快速復蘇，前9月銷售額同比增長3.7%，全年銷售額有望續(xù)創(chuàng)歷史新高。中長期來看，考慮城鎮(zhèn)化帶來的剛性需求及居民改善需求釋放，預計2020-2030年年均住宅需求仍有望保持在12.5億平米左右，行業(yè)中期總量有望保持穩(wěn)定。

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??房企：提周轉(zhuǎn)重質(zhì)量，多方位破局突圍。在新的政策、資金及行業(yè)背景下，我們認為房企將從七個方面思考破局突圍：更加注重銷售回款的質(zhì)量；周轉(zhuǎn)的重要性持續(xù)提升；相比于規(guī)模的擴張，有質(zhì)量增長將更加重要；聚焦主流城市圈；非市場化拿地重要性提升；做好多元化布局與業(yè)務聚焦的平衡；產(chǎn)品定位及品質(zhì)打造亦愈加重要。

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??投資建議：在“房住不炒”基調(diào)難改、行業(yè)中期總量穩(wěn)定、城市間持續(xù)分化輪動、融資精準監(jiān)管等背景下，相對看好三類房企的中長期發(fā)展：1）財務狀況穩(wěn)健，有望獲取更多金融資源，助力集中度提升的龍頭房企萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團；2）業(yè)績及銷售保持較快增速的高周轉(zhuǎn)房企金科股份、中南建設(shè)、龍光集團、新城控股；3）負債率相對較高但坐擁充足優(yōu)質(zhì)土儲的房企。

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??風險提示：1）三四線樓市下行風險；2）房企大規(guī)模減值風險；3）毛利率下滑風險。