行業(yè)資訊
近年來，長租公寓頻繁出現(xiàn)在大眾的視野里。風光的時候它是資本寵兒，但風口過后卻是一地狼藉。
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??行業(yè)開始反思，或許長租公寓就不該成為一個所謂的風口。大量跟風涌入的中小從業(yè)者并沒有對它建立正確的認知：運營長租公寓遠比想象中困難，它既不是一個高利潤的行業(yè)，也難以追求短期利潤回報。作為民生行業(yè)，長租公寓與千萬租客、房東息息相關(guān)，就算是客觀原因?qū)е碌膭?chuàng)業(yè)失敗，帶來的影響也比一般項目要大得多。
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??但無論如何，長租公寓本身的價值沒有受到動搖——在控制好風險的情況下，它仍然是最貼近年輕人生活方式的居住產(chǎn)品。只是在看清風險之后，從業(yè)者終于開始明白，必須要用更冷靜的心態(tài)、更長遠的目光深扎到運營里。
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??“中國租賃行業(yè)的大方向不會變，因為租客的需求、業(yè)主的需求都沒有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之后，這個行業(yè)一定會變得更加理性。”自如CEO熊林向36氪說道。
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??自如是中國第一家機構(gòu)化運營的長租公寓，成立至今正好9周年。可以說，它完整見證了行業(yè)從0-1的成長。長租公寓是如何興起的？這些年到底經(jīng)歷了什么？未來又會往哪兒走？或許我們可以從自如這家公司身上找到一些答案。
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??需求催生“風口”
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??城市租房人口的比例近年來在持續(xù)上升。但城市青年的租房史，幾乎就是一部不斷重復的“血淚史”，想要找到滿意的房子不容易，不僅有可能遇上奇葩室友，還要與中介、房東斗智斗勇。
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??自如最初創(chuàng)立公司的原因非常“樸素”，就是希望用創(chuàng)新性的解決方案提升用戶的租房體驗。而這些年來，熊林發(fā)現(xiàn)，年輕人對于租房的需求正在發(fā)生變化。
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??用戶開始更加注重設(shè)計風格，甚至開始要求獨立居住。由于工作節(jié)奏加快，年輕群體習慣了選擇有維修、保潔等配套服務的租賃產(chǎn)品。租客對于科技的期待也越來越高。過去十年，中國被互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)深度改變，租房也是如此，在今天，租房可以像訂酒店一樣操作。
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??這些需求變化背后，都體現(xiàn)出年輕人正在追求一種“更輕”的生活方式——更靈活、更自由，而長租公寓就是與這種生活狀態(tài)最匹配的居住產(chǎn)品。長租公寓的特點就在于產(chǎn)品和服務更加高品質(zhì)和標準化，房源信息真實，定價相對穩(wěn)定，專業(yè)的管家服務模式也受到年輕人的喜愛。
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??從2014年開始，各大酒店集團、開發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)紀公司以及創(chuàng)業(yè)公司都開始涌入行業(yè)，短短幾年間，大大小小的各類長租公寓品牌達到上千家。
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??自己所在的賽道從默默無聞到被推上風口是一種什么樣的經(jīng)歷？對此，自如感受頗深。
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??“我對競爭很早就有自己的看法。任何行業(yè)有競爭都不是壞事，因為競爭可以讓消費者獲得更好的產(chǎn)品和服務，也會讓企業(yè)有更謙卑和更進取的心態(tài)，去創(chuàng)造更大的價值。”熊林向36氪表示，競爭不是問題，但如果在創(chuàng)業(yè)過程中忘記初心，對待競爭時也很難保持良好的心態(tài)。
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??“初心”這個詞聽起來有點虛，但它在很大程度上決定了一家企業(yè)的氣質(zhì)，不過在誘惑和競爭中，保持初心不是一件容易的事。
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??在成立一周年時，自如內(nèi)部提出一句話：相信時間，盡量相信這是一個長期的業(yè)務。而在如今9周年之際，團隊復盤時，關(guān)于初心總結(jié)了一句新的口號：“歷9彌新，定自如初”。
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??“在大家比拼的過程中，如果非要說一個最重要的因素，那我認為就是長期心態(tài)。有沒有把這個行業(yè)要當成長期的事業(yè)來看待，是不是用一個長期的態(tài)度來對待所做的一切，包括交付的每一套房子（產(chǎn)品）、提供的每一項服務，是不是用長期回報的概念來計算今天在技術(shù)、品質(zhì)、甚至是城市社區(qū)建設(shè)上的投入，我覺得這個是最核心的區(qū)別。”熊林說道。
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??在長期主義的心態(tài)下，過去幾年自如并沒有太重視市場上短期以及局部的競爭形態(tài)，更多把注意力聚焦在客戶和“行業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)”上。
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??從結(jié)果來看，堅持長期主義也給予了企業(yè)正向的反饋——一直以來，自如都保持著頭部位置，目前管理超過100萬間房，擁有50萬業(yè)主、150萬在住租客，還有3萬多名服務者。無論行業(yè)站上風口還是經(jīng)歷風暴，穩(wěn)健都是自如始終堅持的關(guān)鍵詞。
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??信任的“保質(zhì)期”
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??2019年，青客公寓、蛋殼公寓相繼赴美上市，而另一方面行業(yè)經(jīng)歷洗牌，發(fā)生了多起并購事件，但還有大量中小公寓無人接手。2020年突如其來的疫情，讓這個行業(yè)遭受了更多考驗，“暴雷”事件頻出，長租公寓徹底回歸冷靜期。
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??長租公寓是重資產(chǎn)的“C2B2C”模式，是先以包租的形式從業(yè)主手里收房，然后在租客端通過提供品質(zhì)化產(chǎn)品和標準化服務收取租金溢價。
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??關(guān)于這個模式，熊林很早就提出了觀點：這可能是進入門檻比較低的行業(yè)，但是它對運營管理能力要求很高，需要跨過規(guī)模、品質(zhì)、服務、O2O等幾個關(guān)口。
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??巨額的前期投入決定了長租公寓不是一個盈利很快的行業(yè)，企業(yè)需要用更長的時間來實現(xiàn)盈利。租房涉及到持續(xù)經(jīng)營，簽約只是服務的開始。這要求長租公寓只能追求長期客戶價值回報，只有達到一定規(guī)模以后，再通過優(yōu)化運營模式來持續(xù)提升盈利能力。
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??過去幾年，中小從業(yè)者正在慢慢變少，而還在咬牙堅持的長租公寓受疫情影響，經(jīng)營難上加難，甚至面臨現(xiàn)金流斷裂的情況——這也是長租公寓“暴雷”的重要原因。
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??長租公寓“暴雷”引發(fā)了更大的社會問題：業(yè)主想要拿回租金，租客擔心被驅(qū)趕，兩方受害者的矛盾進一步激化。在這個行業(yè)發(fā)展的過渡期，用戶對長租公寓不信任日趨加深。
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??在租房時，用戶開始注重選擇更有實力的長租公寓，甚至多了個心眼，在找房之前還會先查一查公寓方的背景和運營情況。《2020中國青年租住生活藍皮書》的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有56%的城市租客更關(guān)注“大且好”的長租機構(gòu)。
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??無論是什么行業(yè)，當一個創(chuàng)新的模式出現(xiàn)時，“獲取信任”都是一件非常重要并且有難度的事情。
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??在自如剛成立的早期階段，為了獲取租客的信任，團隊在產(chǎn)品設(shè)計上有自己的考量。例如在家具家電的選擇上，初期團隊選擇購買大品牌到現(xiàn)在選用更環(huán)保的板材。自如還推出了“三天不滿意0違約金換租”、維修“兩小時五環(huán)以內(nèi)要上門”、“7×9小時服務”等，試圖通過產(chǎn)品提升、服務承諾來贏得客戶更多的信任。
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??不過持續(xù)的信任并不能通過響亮的口號和承諾，或是幾件大事來建立，它來自于日常的點點滴滴。尤其是在居住生活中，各種想得到、想不到的事情層出不窮，企業(yè)可能稍有一絲決策失誤就會對用戶信任和品牌形象產(chǎn)生影響。
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??在今年疫情期間，自如對此的體會更加深刻。
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??疫情防控本身的重要性極度高，不容許出任何錯誤。尤其是自如這樣的頭部長租機構(gòu)，由于服務的租客、業(yè)主規(guī)模都比較大，防疫工作難度很高。
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??在這個過程中，自如投入到社區(qū)工作中里，幫助社區(qū)做進出人員的登記；用戶進出不方便時，員工承擔送水、送外賣、買東西的職責；同時，自如針對用戶做了一些租金減免的政策，在可承受范圍內(nèi)付出了相當多的成本。
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??熊林坦言，團隊初期有些低估了疫情對實際情況的影響，因此“有些服務不那么周到”。期間出現(xiàn)了服務延遲，甚至在某些極端情況下，一些管家服務不如預期。在不得不對部分區(qū)域里的房屋經(jīng)營進行優(yōu)化時，團隊懷著忐忑的心情去和業(yè)主商量。
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??“公司到今天九年了，馬上就是兩位數(shù)了，有很多感慨是早期我們做這個行業(yè)時沒有想到的。因為很多事情只有遇到極端情況時才會去感受到。”熊林表示。2020年是特殊的一年，現(xiàn)在團隊最大的想法是，把九周年來那些給予支持和理解的用戶、業(yè)主做的事情“珍藏起來”，并時刻提醒自己，在往十周年甚至更遠的路上走的時候，別忘了為什么出發(fā)。
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??長租機構(gòu)依舊樂觀
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??雖然不易，但沒人能否認長租公寓的長期價值。國家“租售并舉”在制度層面不斷推進，目前《住房租賃條例（征求意見稿）》發(fā)布，全國政協(xié)協(xié)商會仍然鼓勵發(fā)展長租公寓，支持民營租賃機構(gòu)發(fā)展。
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??而熊林更樂觀地認為，從長期來看，長租公寓在未來將成為主流模式，并在租賃市場的占有率達到50%以上。
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??這是由業(yè)主出租需求和客戶租房需求的特征決定的。在租房這件事中，一端是個人業(yè)主，一端是個人租客，兩端海量且需求復雜的個體，如果僅通過簡單的中介和信息撮合服務進行匹配的話，效率十分低下。
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??而長租機構(gòu)的介入就扮演了高效銜接業(yè)主、租客兩端的角色，滿足他們的個性化需求。業(yè)主出租房屋只需要把房子委托給靠譜的機構(gòu)，租客也有更豐富的產(chǎn)品選擇、租期選擇、付款方式和服務項目。
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??同時，長租公寓的產(chǎn)品形態(tài)呈現(xiàn)出越來越豐富的趨勢，在某種程度上印證了兩端的需求。以自如為例，早期從合租切入，主打畢業(yè)后三五年的人群。后來，自如在北京、上海一線城市的房源中，一居到兩居的整租產(chǎn)品占比在持續(xù)上升，還陸續(xù)推出了自如寓、自如豪宅等新產(chǎn)品。最近，自如還在廣東新落成了一個6.3萬平米的租住社區(qū)“自如里”。
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??熊林表示，在從業(yè)者的創(chuàng)新和政府的推動下，城市租賃供給正在持續(xù)優(yōu)化。“我自己特別相信，未來租賃真的會有很豐富和自由的選擇，人們在買房之外還會多一種同樣有品質(zhì)、同樣能讓人感到愉快的居住選擇，會讓大家覺得這是一種很不錯的生活方式。”
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??如果去看未來的市場格局，集中式公寓或許會在不同的細分領(lǐng)域會涌現(xiàn)出小而美的公司，但分散式公寓卻會越來越集中。因為解決中國城市人口租賃需求的主流供給仍然是分散的小區(qū)式物業(yè)，在分散的模式中規(guī)模為王，這也是自如這樣的頭部機構(gòu)在扎實經(jīng)營9年后收獲的機會。
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??作為一個不動產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，長租公寓的商業(yè)模式相對來說比較穩(wěn)定。9年來，自如在產(chǎn)品、服務、O2O、互聯(lián)網(wǎng)科技、社區(qū)等方面持續(xù)構(gòu)建自己的能力，未來也會在這些方面繼續(xù)努力和投入。雖然做的事情不會變，但隨著規(guī)模的增長，企業(yè)要承擔的社會責任卻越來越重。比如維持城市租賃體系的價格的穩(wěn)定，甚至是垃圾分類。
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??熊林認為，租賃在中國大型城市人口的占比中達到35%以上，在長租公寓這個行業(yè)，管理的每一套房、每一個客戶，交付的每一次工單都構(gòu)成了這個城市生活的一部分，本身公寓行業(yè)就是城市運營不可或缺的部分。長租公寓要做的，不僅僅是簡單的一個功能性產(chǎn)品，還應該承載起更多社區(qū)或者是城市生活所賦予的責任。
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??“如果用這種心態(tài)來做，長租機構(gòu)確實要把自己作為城市運營的一分子，社區(qū)的一分子，甚至在里面承擔起推動城市居住形態(tài)和文明形態(tài)發(fā)展的責任。當然今天我們還在這上面做得不夠，我們也會持續(xù)努力，把理解的這些責任轉(zhuǎn)化到產(chǎn)品和服務里來。”熊林說道。
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