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??2018年12月27日，北京市規劃和自然資源委員會掛出《集體建設用地區級統籌大興區瀛海鎮YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地塊使用權出讓》等三則公告。公告顯示，本次出讓的三幅土地面積約20萬平方米集體建設用地，指定用途是建共有產權房。
??雖然此前上海、武漢也在積極試水集體建設用地入市，但已有的嘗試均為利用集體建設用地建設租賃住房，以及用于商業、工業等，尚未有共有產權房的嘗試。北京市大興區瀛海鎮試水集體建設用地建設住宅性質的項目，在全國范圍內尚屬首例。
??中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員王業強就此對時代周報記者分析：“農村集體土地改革試點已經經過3年多的時間，此次北京利用集體建設用地建設共有產權住房，從租賃住房到共有產權房，無疑是對農村集體土地改革的一個很重要突破。說明農村土地改革在理論和法理上已經取得突破性進展。這對于有效利用集體土地，增加共有產權住房來源毫無疑問是一個雙贏的政策。”
??土地新政北京再次“吃螃蟹”
??隨著我國住房供給商業和保障“雙軌并行”的定調，以及近年來在保障軌的多元化探索，公租房、保障房、經適房、共有產權住房等多類型保障性住房越來越多地進入市場。
??尤其是共有產權房，作為我國推進住房供給側改革、完善住房供應體系方面最重要的政策性住房創新模式，近兩年受到的關注也越來越多。
??在剛剛過去的2018年12月底召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部也對2019年全國的住房建設工作作出了“因地制宜發展共有產權住房”的部署。
??據不完全統計，目前已有北京、上海、廣東、福州、淮安等全國多個省、市探索并入市了共有產權住房項目。
??以北京為例，2014年4月，住建部發文要求北京、上海等六個城市為共有產權住房試點城市，2018年，北京的共有產權房項目大量入市。據中原地產研究中心統計數據，截至去年12月28日，北京入市的共有產權房多達29個項目，提供房源32446套。
??但與共有產權住房項目建設加碼相對的，卻是土地供給來源的相對單一。目前大多數城市的共有產權住房供給來源仍以城市建設用地招拍掛出讓為主。
??此前，北京也從2017年開始探索利用企業自有用地建設共有產權房。比如在近期北京規劃和自然資源委員會掛出的出讓地塊中，也有景山、門頭溝等區域的三塊企業自有用地建設共有產權房的地塊。
??本次北京大興區相關出讓公告顯示，三幅地塊減去了土地征收環節，由北京興福集地資產管理有限公司作為土地出讓方直接出讓，地塊性質為綠隔產業用地，項目以“三通一平”的方式進行招拍掛出讓，要求全部建設“共有產權住房”，銷售均價2.9萬元每平方米（含裝修）。
??距離項目地塊最近的是動遷房瀛海家園和園，根據安居客信息，售價均價為3.6萬元每平米，而再遠一點的商品房項目首開龍湖天瑯，2017年12月取得預售均價為7.71萬-8.05萬元每平米。此次擬建設的共有產權住房在房價方面有明顯讓利。
??北京規自委大興分局曾對媒體介紹，本次三幅土地出讓金歸村集體所有，在使用權出讓的70年時間內，村集體獲得土地出讓金一次性收益，不再參與項目其他事宜，項目開發、建設和運營等權利歸屬競得人，共有產權住房建成后的運營由大興區政府專門代持機構持有。
??中原地產首席分析師張大偉表示，集體建設用地入市在全國已有多地進行嘗試，但整體來說，數量不多，而且全部都是非住宅類經營性用地，此次北京首次嘗試集體用地建設住宅性質的共有產權住房這個政策，一旦全國試點將會帶來大量的土地供應，即使只建設保障房，對房地產市場來說也會帶來非常大的影響。
??2018年5月，自然資源部發布的《2017年中國土地礦產海洋資源統計公報》顯示，全國農村集體經營性建設用地存量規模大約在5000萬畝以上?？梢?，集體用地存量還是相當可觀。
??而大興的嘗試已經引起其他地區的關注。廣東省住房政策研究中心副主任陳洋對時代周報記者稱：“廣東省推動共有產權住房建設的政策文件經過了此前的征求意見與各方溝通，目前仍在溝通完善中，尚未正式對外發布?？傮w而言，廣東省的共有產權住房政策傾向于招拍掛形式供地。北京在集體用地建設共有產權住房也引起了我們的關注，但這方面依然遵循因城施策的選擇，有條件的城市可以采取多種形式供應共有產權住房，省級層面在這方面并不直接對城市做具體要求?！?/p>
??盤活集體用地穩定市場
??大興區，位于北京南五環，與河北接壤，占地面積1031平方千米，也號稱是“距離北京市區最近的郊區”。從我國土地改革開始以來，都是改革試點的重點區域。
??2015年，第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十三次會議審議通過《關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》，決定在大興等全國33個縣（市、區）進行土地管理法、城市房地產管理法的試點。
??隨后，在這些區域，農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作正式展開。
??而北京大興作為集體土地入市的重要試點區域，試點工作也從產業、商辦、租賃住房，到如今的共有產權住房，持續不斷深化。
??中原地產首席分析師張大偉介紹，2015年2月，北京大興等全國33個縣（市、區）被國家列入集體經營性建設用地入市的試點地區， 2016年1月北京首例通過招拍掛形式出讓的用于建設租賃住房的集體建設用地“2號地小B地塊”也是出自大興區。
??在這33個縣（市、區）的改革試點也取得了不錯的成績，在盤活集體建設用地、增加城市土地供應，以及為村民、村集體和政府創收方面，收到了預期的效果。
??此前集體建設用地進入市場，需先由國家完成征收，而村集體只獲得拆遷、征地補償等收益。而在改革后，減去這一環節，由集體作為土地出讓方直接進行出讓，則可獲得土地出讓收益。此外，村集體是相關公司的股東，可以間接獲得收益。
??國務院報告顯示，截至2018年12月23日，全國33個試點地區按照新辦法累計征地18萬畝，集體經營性建設用地入市面積9萬余畝，獲得土地出讓金257億元，政府收取調節金為28.6億元。
??王業強表示：“北京嘗試集體土地建設共有產權房，進一步擴大了集體土地的權限和使用范圍，是集體土地屬性的進一步回歸。北京的嘗試，是一個重要的具體措施，代表著未來農村集體土地改革的發展方向，必然對全國市場產生引領和示范效應，將會有更多地區沿著這個思路進一步嘗試推進農村集體土地改革?！?/p>
??與此同時，“共有產權住房也會因為集體土地的進入，增加市場供應，有利于保障貫徹落實"房住不炒"的定位，實現房地產市場健康平穩運行。”王業強指出。
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