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??未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格從整體上看很難出現(xiàn)大漲大跌的戲劇性局面。使各方合意的大概率表現(xiàn)可能是：整體平穩(wěn)，但有結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場(chǎng)分化在所難免。
??當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)雖然出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但整體表現(xiàn)好于預(yù)期，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)平均漲幅小幅上升，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)。與此同時(shí)，在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)下行清算期中，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也面臨五大困境的約束：一是穩(wěn)增長(zhǎng)要求穩(wěn)房地產(chǎn)投資，但這是一個(gè)艱難的選擇；二是防風(fēng)險(xiǎn)要求高度重視化解房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展對(duì)降低金融乃至全局風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要；三是去杠桿要求合理管控背道而馳的房地產(chǎn)市場(chǎng)加杠桿風(fēng)險(xiǎn)，加杠桿已不可持續(xù)，清算不可避免；四是降成本要求盡快解決房地產(chǎn)價(jià)格高企問(wèn)題，以便從宏觀上促進(jìn)降成本；五是穩(wěn)預(yù)期要求盡快平滑和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)心理面的擾動(dòng)。在上述多重困境約束下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，亦是“穩(wěn)中有變”。

??概況起來(lái)，筆者對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有如下十大展望：

??第一，房地產(chǎn)投資逐步回落，中國(guó)經(jīng)濟(jì)終將擺脫對(duì)于房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)已經(jīng)太久、太深了。所謂轉(zhuǎn)型，所謂高質(zhì)量發(fā)展，其中重要的一個(gè)方面，就是要逐步擺脫對(duì)于房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，尋找經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)能、新空間、新模式。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，人口集聚的上升和人口自然增長(zhǎng)率的下降，這兩大趨勢(shì)將使國(guó)內(nèi)大部分城市的房?jī)r(jià)缺乏人口支撐。中國(guó)的房地產(chǎn)投資，將逐步步入存量時(shí)代和過(guò)剩時(shí)代，前期的過(guò)量投資，必然會(huì)減少未來(lái)的投資。預(yù)計(jì)從今年四季度或最晚明年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將不斷回落。

??第二，土地市場(chǎng)流拍諸多，溢價(jià)率下降，土地市場(chǎng)新變局開(kāi)始出現(xiàn)。近幾個(gè)月，土地市場(chǎng)流拍頻現(xiàn)，流拍數(shù)量高達(dá)800多宗，全國(guó)土地市場(chǎng)加速降溫。8月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價(jià)連續(xù)5個(gè)月同比下跌，土地成交溢價(jià)率創(chuàng)39個(gè)月新低，多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所收窄。隨著流標(biāo)流拍或逐步成為常態(tài)，土地拍賣(mài)價(jià)格料將出現(xiàn)明顯回落，“地王”不再出現(xiàn)。這一方面預(yù)示著市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期的變化，另一方面也意味著未來(lái)依靠房地產(chǎn)來(lái)維持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的模式很難持續(xù)。土地市場(chǎng)的變局還將產(chǎn)生宏觀上的重大影響，即流拍增多——房地產(chǎn)投資下降——經(jīng)濟(jì)下行。

??第三，房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化。考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的定位，以及打贏三大攻堅(jiān)戰(zhàn)的現(xiàn)實(shí)政治需要，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格從整體上看很難出現(xiàn)大漲大跌的戲劇性局面。使各方合意的大概率表現(xiàn)可能是：整體平穩(wěn)，但有結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場(chǎng)分化在所難免。眾所周知，中國(guó)高房?jī)r(jià)的根本原因，是政策抑制和行政扭曲下的供需空間錯(cuò)配，即“有需求的地方?jīng)]供給，有供給的地方?jīng)]需求”。依此邏輯，戰(zhàn)略上仍然較為看好發(fā)展?jié)摿^大的一二線中心城市，看淡缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入的三四線城市。從調(diào)控政策的角度觀察，密集出臺(tái)的政策或?qū)χ卸唐诜康禺a(chǎn)價(jià)格和投資產(chǎn)生一定影響，但對(duì)不同類(lèi)型城市影響有所分化。一二線城市商品房住宅庫(kù)存較低、需求整體不弱，市場(chǎng)供不應(yīng)求，住宅價(jià)格增速整體趨于穩(wěn)定，部分二線城市有所上漲；三線及以下城市或受調(diào)控政策邊際影響較大，地產(chǎn)銷(xiāo)售或加速降溫、拖累全國(guó)銷(xiāo)售，三線城市二手住宅價(jià)格趨穩(wěn)，上漲勢(shì)頭得到抑制。此外，國(guó)開(kāi)行棚改政策開(kāi)始調(diào)整，未來(lái)貨幣化安置比例可能會(huì)降低，三四線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力逐漸消解，投資上行空間同樣較小，資金外溢，加之貨幣再度有限放水，一二線城市房?jī)r(jià)面臨再次上漲的較大風(fēng)險(xiǎn)。

??第四，商品房與公租房的比例將進(jìn)一步優(yōu)化，公租房迎來(lái)快速發(fā)展良機(jī)。“租購(gòu)并舉”，核心在租，租賃房市場(chǎng)的不平衡不充分是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前發(fā)展的明顯短板。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡不充分，重銷(xiāo)售輕租賃，已造成租賃市場(chǎng)先天不足。在未來(lái)新的住房制度中，租賃比購(gòu)買(mǎi)更重要，先租后買(mǎi)也將成為受到鼓勵(lì)的全新消費(fèi)方式。住房租賃市場(chǎng)將會(huì)有更規(guī)范的引導(dǎo)，改善租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的局面。從政策支持角度看，無(wú)論是土地、財(cái)政、金融還是法律，租賃市場(chǎng)將持續(xù)受益政策紅利的釋放。從租賃市場(chǎng)的需求端分析，城鎮(zhèn)化進(jìn)程流動(dòng)人口衍生大量租賃需求，低租售比擠壓購(gòu)買(mǎi)需求外溢至租賃市場(chǎng)，萬(wàn)億規(guī)模的市場(chǎng)藍(lán)海可期。再?gòu)墓┙o端看，租賃房源供給不足，現(xiàn)有租賃市場(chǎng)亟待規(guī)范，對(duì)規(guī)范化品質(zhì)化租房需求旺盛。預(yù)計(jì)未來(lái)隨政策逐步落地，租賃市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇。

??第五，中國(guó)城鎮(zhèn)化快速推動(dòng)下的大規(guī)模增量房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)代正在告一段落，增量時(shí)代的需求將逐步放緩。一方面，開(kāi)發(fā)投資和新房增量趨緩；另一方面，二手房交易在越來(lái)越多的城市中占主導(dǎo)地位。北、上、廣、深的二手房化程度在不斷加深，并且有向全國(guó)化擴(kuò)展的趨勢(shì)。2017年有20個(gè)城市的二手房成交套數(shù)超過(guò)新房，且部分二線、三線城市的表現(xiàn)越來(lái)越突出。從戶(hù)均套數(shù)指標(biāo)看，中國(guó)已超過(guò)1向1.1逼近。而美、日戶(hù)均套數(shù)在1.1-1.2之間時(shí)，基本處在供求大致平衡、增量房增長(zhǎng)達(dá)到峰值的階段。未來(lái)房地產(chǎn)的需求還將長(zhǎng)期存在，只不過(guò)變成了重點(diǎn)要提升居住的品質(zhì)。

??第六，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的集中度將進(jìn)一步提高，部分中小開(kāi)發(fā)商面臨被淘汰。鑒于未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生巨大結(jié)構(gòu)性變化和分化，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率可能會(huì)顯著收縮。特別是，近幾年來(lái)，在三四線城市貨幣化棚改和一二線城市嚴(yán)格限購(gòu)政策的刺激下，很多全國(guó)性大開(kāi)發(fā)商也已下沉到縣城，縣域的競(jìng)爭(zhēng)已然成為紅海。展望未來(lái)，一線房企增長(zhǎng)空間巨大，未來(lái)市場(chǎng)占有率有望翻倍。一線公司憑借其銷(xiāo)售、拿地、融資三方面的優(yōu)勢(shì)有望持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，擁有巨大的提升空間；而很多三四線城市中小開(kāi)發(fā)商由于資金鏈斷裂或者嚴(yán)監(jiān)管等其他問(wèn)題，有可能出現(xiàn)較大面積的虧損或者破產(chǎn)倒閉。

??第七，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型將逐步展開(kāi)，將從單純的住宅開(kāi)發(fā)向全產(chǎn)業(yè)鏈延伸，其附加價(jià)值和增值服務(wù)將有進(jìn)一步提高。面對(duì)增量市場(chǎng)的愈加萎縮和增長(zhǎng)動(dòng)力的逐漸減弱，房企不得不謀劃更多出路。最近很多房地產(chǎn)公司紛紛更名，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現(xiàn)深刻轉(zhuǎn)型，領(lǐng)先房企已經(jīng)開(kāi)始沿著產(chǎn)業(yè)鏈在進(jìn)行延伸拓展，試圖提供包括開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、金融、服務(wù)等一攬子的多元化服務(wù)，而不僅僅只集中在開(kāi)發(fā)這一個(gè)環(huán)節(jié)。即便是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，也要更注重品質(zhì)，提高效率，加強(qiáng)管理。圍繞存量房地產(chǎn)拓展相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的空間越來(lái)越大，這是當(dāng)前值得我們關(guān)注的新趨勢(shì)。

??第八，隨著人口向大中城市乃至大都市圈的流動(dòng)和集中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域集中度亦將有顯著提高。從人口流動(dòng)規(guī)律看，中小城市長(zhǎng)期是缺乏需求支撐的，看似銷(xiāo)售、價(jià)格、投資均火熱的三四線市場(chǎng)只是短期的火爆，隨著“棚改大潮”的退去，或許將面臨長(zhǎng)期的“衰退”甚至“蕭條”。長(zhǎng)期來(lái)看，人口從農(nóng)村向城市、從小城市向大城市流動(dòng)，是全球各國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，我國(guó)也不例外。從未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的新階段、新趨勢(shì)來(lái)看，人口流入和集聚將緊隨產(chǎn)業(yè)的集聚，主要集中在少數(shù)幾個(gè)特大城市群，從北到南包括京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角，以及以鄭州、合肥、武漢、西安、重慶、成都為代表的中西部、長(zhǎng)江中下游等幾個(gè)城市群，“3+6”超大城市圈的城市格局日益成形。大都市圈流入的大趨勢(shì)在中國(guó)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。這些區(qū)域?qū)⒗^續(xù)保持較大的增長(zhǎng)空間，這一部分人的住房需求的滿足仍未結(jié)束。除此之外的其他區(qū)域，人口流出恐難完全改變，其住房需求仍會(huì)減緩，甚至下降。

??第九，以行政干預(yù)和政策抑制為主要特點(diǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)。年中中央政治局會(huì)議的召開(kāi)，標(biāo)志著在外部環(huán)境不確定性明顯增加、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大的情況下，國(guó)內(nèi)政策正從中性偏緊向中性偏松方向展開(kāi)調(diào)整。從與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的重大政策調(diào)整看，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了十分嚴(yán)厲和明確的要求，“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。在此背景下，房產(chǎn)稅開(kāi)征勢(shì)不可擋，但短期內(nèi)（一到兩年）還不具備征收條件，或者說(shuō)很難真正落地。一方面，立法工作尚未完成；另一方面，充分授權(quán)、分類(lèi)推進(jìn)，即使是立法通過(guò)，到實(shí)際征收也有時(shí)間差。社會(huì)各界顯然對(duì)房產(chǎn)稅抑制高房?jī)r(jià)的作用有高估之嫌，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征對(duì)遏制房?jī)r(jià)可能效果有限。未來(lái)貨幣政策雖有邊際改善，但資金要直接流向房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能的，政策上還是會(huì)有很強(qiáng)的約束。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資環(huán)境仍將從緊，多元化創(chuàng)新工具亟待開(kāi)發(fā)。

??第十，長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性改革有望加快推進(jìn)。黨的十九大指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。顯然，“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”將是未來(lái)住房制度的大方向。多主體供給，包含土地和住房供給主體的改變：引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。土地供應(yīng)，由單一的政府轉(zhuǎn)變成政府、集體經(jīng)濟(jì)組織等主體；住房供給，由開(kāi)發(fā)商為主，轉(zhuǎn)變?yōu)檎㈤_(kāi)發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等。供給形式，也從單一的商品房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩俊⒆赓U房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體用地租賃房等多品類(lèi)。多渠道保障，要求政府承擔(dān)更多的住房責(zé)任，發(fā)揮政府作用。運(yùn)用金融、土地、投資、貨幣化補(bǔ)貼、稅收等多種手段，充分保障“住有所居”。關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的制度改革，未來(lái)有可能在住宅用地體制、住宅供應(yīng)體制、租購(gòu)?fù)瑱?quán)制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房公積金制度、政策性住宅金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)村土地制度和集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度等多方面加快探索和推進(jìn)。