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　　自2016年3月多個城市出臺樓市調控措施至今，本輪房地產調控的持續時間超過以往任何一輪調控。不過，近段時間關于樓市調控的討論再度升溫，調控究竟是繼續升級還是轉向？
　　近日，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發布的《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，一石激起千層浪，其中取消限制轉讓甚至讓一些市場人士解讀為房地產調控松綁的“第一槍”。
　　實為取消限制轉讓期限
　　據悉，《通知》提出加快安置房建設進度、取消新購住房限制轉讓措施、降低市區商品房預售資金監管額度等措施。其中，菏澤將取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規定。
　　值得注意的是，菏澤是在2017年11月才公布相關的限制轉讓政策。不過，菏澤的這份《通知》隨后卻一度變得撲朔迷離。19日上午，菏澤市住房和城鄉建設局相關工作人員表示，《通知》是根據當地情況制定的政策，沒想到引起這么大的關注，山東省住建廳也關注到這一情況，要求說明情況。
　　到了19日傍晚，菏澤市住房和城鄉建設局在官網上掛出《菏澤市取消限制存量住房轉讓期限規定的情況說明》。《說明》指出，2017年11月菏澤限制新購和二手住房轉讓期限有關規定出臺后，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的愿望十分迫切。近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，經過認真調查和評估，菏澤市住房和城鄉建設局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。
　　2018年的樓市以1月份蘭州試探性“放松限購”未果開頭。這一次，菏澤似乎要以“放松限售”的消息來收尾。
　　為何急于取消限售
　　其實，地處山東的菏澤市很長一段時間以來并不是一個房地產熱點城市。不過，菏澤卻是一個棚改大市，其棚改規模位居全國前列。公開數據顯示，僅2017年菏澤就改造了18.2萬戶，涉及近70萬人。2018年至2020年還有25萬套改造任務，涉及100萬人。
　　正是在大規模的棚改推動下，菏澤房價持續上升，賣地收入同樣飆漲。據中原地產研究中心數據，2017年菏澤土地出讓金增幅高達312.54%，增幅位居全國第二、山東第一。記者查閱中國百城土地儲備報告發現，2014年至2018年，菏澤共出讓了1119幅土地。2018年上半年菏澤又以177億元的土地成交額，進入全國前30強。
　　只是，2018年開始棚改政策開始松動，或許正是菏澤尋求“取消限售”的原因之一。今年以來，棚改貨幣化安置將逐漸進入尾聲的消息頻現，一些棚改大市的土地財政也隨之承受壓力。此外，棚改貨幣化政策調整對商品房市場有所沖擊，而要保持存量市場的活躍度，當地也要早作打算。
　　棚戶區改造是過去幾年支撐房地產行業發展尤其三四線城市樓市繁榮的重大政策變量。“棚戶區改造是政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。從作用機理來看，起到了刺激住房需求、改變貨幣的傳導機制等作用。”中國社會科學院房地產金融研究中心主任、榮盛發展(8.52 +1.43%,診股)首席經濟學家尹中立認為，“但同時也要慎用棚改貨幣化政策工具，避免隱藏其中的金融風險。”
　　限售的威力
　　對于限售，是這一輪樓市調控的新標配。據不完全統計，自2017年3月廈門推出限售政策之后，全國共有60多個城市跟隨，其中不乏三四線城市。
　　目前，國內城市推出的限售政策時間大多為2至5年，但這是以拿到房地產證作為起始點。如果加上交房時間，實際“冰封期”都在3年以上，限售政策威力可想而知。
　　“之所以強調轉讓期限的概念，實際上是因為限售中的‘售’，是開發商的行為，而轉讓是強調二手房交易的概念。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，菏澤市住房和城鄉建設局發布的情況說明也是為了樹立政策的權威性和一致性，而且菏澤政策出臺是基于這兩年樓市的新情況，符合市場規律和樓市發展規律。所以即便是取消，也不會像類似限購政策松綁那樣給全國樓市帶來較大影響，取消后也不會帶來市場的躁動，反而是有助于為樓市交易提供更好的潤滑劑。”
　　不過，有觀點則認為，樓市限售形同“冰封”，鎖住流動性。在房價大漲之時，它能遏制投機，在大跌之時也能限制拋售，從而緩解樓市下跌態勢。
　　無獨有偶，廣州市住房和城鄉建設委員會在19日也發布《廣州市住房和城鄉建設委員會關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》解讀，明確提到2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年后方可再次轉讓，一些在售的公寓項目也獲得“松綁”。
　　據不完全統計，今年以來全國房地產市場的各種調控政策出臺次數多達445次，刷新歷史調控紀錄，但近兩個月以來，房地產調控政策基本平穩，已少有城市出臺限購、限售等調控措施。可見，樓市調控仍將以“穩”為主。既要保持調控政策的連續性，避免房價再次出現不正常的向上突破，同時，又要尊重樓市的客觀規律，看清許多城市供需關系嚴重不平衡的現實，下大力抓緊落實長效機制，落實剛需住房問題。
　　美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，首先，因城施策、因地制宜依然是目前樓市政策的指導思想，而且政策可緊可松，完全是依據各城市樓市的發展情況而定。其次，樓市調控政策有其退出機制。無論如何，直到2018年年底全國樓市調控依然從嚴，一個城市限售的取消并不能說明全國的樓市調控從此松綁。但可以看到的是，樓市正在筑底，對于樓市的未來，市場沒有必要過于悲觀，也沒有必要過于樂觀。