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　　臨近年末，隨著房地產整體市場的量價齊降，市場調控的頻次也呈現出明顯的下降態勢。
　　剛剛過去不久的11月，成為2018年全年房地產調控政策發布最少的月份，就全國范圍內而言，除了蘇州將限購升級之外，大部分城市的樓市調控政策仍以強調此前的政策與落實為主。
　　面對當前樓市的宏觀局勢，截至目前擔當各地樓市“面粉”角色的土地儲備情況又是怎樣的呢？21世紀經濟研究院注意到，當前受商品房銷售市場的持續下行，全國各主要城市的土地儲備規模持續增加，去化周期目前也呈現出明顯的上升趨勢。
　　根據近期上海易居房地產研究院發布的《100城市土地市場報告》顯示，今年11月全國百城土地儲備規模達到超過11億平方米，當月土地儲備環比增幅持續上升，但同比去年增幅曲線繼續呈現出下行趨勢。
　　在此基礎上，11月全國百城土地儲備去化周期達到近19個月，呈現出明顯上升趨勢，隨著當前房地產投資增速下滑，后期不少城市將面臨土地儲備去化周期持續加長的壓力。
　　6月后土儲增速放緩
　　城市土地儲備規模能夠較好地衡量具體城市潛在的房屋供應量，包括純住宅、商住、商辦和綜合用地在內，成為房地產市場的重要基礎要素。
　　21世紀經濟研究院注意到，今年6月份開始全國主要城市的土地儲備同比增速開始逐漸放緩，反映出當前房地產市場的整體逐漸下行的宏觀發展態勢。
　　根據易居研究院發布的監測數據顯示，截至2018年11月底，全國100個城市的土地儲備為111826萬平方米，環比增長2%，同比增長13.6%。
　　同比數據方面，11月百城的土地儲備同比增幅是處于2018年6月份以來的最低點，一路從5月年內的最高點20%，收窄降至11月份的13.6%，增幅接近于市場淡季的今年1月份和2月份。
　　一定程度上來說，這一發展趨勢與2018年下半年開始，房地產市場調控全面趨嚴的宏觀背景影響有關。
　　公開信息顯示，今年5月份開始住建部先后約談了成都、昆明、西安等12個城市，此后的8月份又相繼約談了煙臺、揚州等5個城市，其中海口、三亞等城市甚至連續兩次位列住建部的約談名單。
　　11月14日，國家統計局發布了今年1-10月份全國房地產開發投資和銷售數據顯示，前10個月全國房地產開發投資同比增速為9.7%、商品房銷售面積同比增速2.2%、商品房銷售額12.5%，均處于2018年6月份以來的增幅最低點。
　　21世紀經濟研究院分析師認為，從11月份百城的土地儲備數據來看，反映出今年下半年開始，受各地樓市調控全面趨嚴政策影響較為顯著，全國房地產市場的整體逐漸呈現出明顯的下行趨勢，尤其當前在“金九銀十”傳統樓市銷售旺季過后，整體房地產銷售市場“降溫”明顯，直接影響了近期土地市場的購地需求。
　　二線城市土儲增幅穩定
　　具體來看，11月國內一、二、三四線城市的土地儲備同比增幅均超過了10%，三類城市的土地儲備市場中，二線城市的市場穩定度明顯好于一線城市和三四線城市的表現。
　　根據《100城市土地市場報告》檢測數據顯示，截至11月底，一、二、三四線100個城市土地儲備分別為6143、61271和44412萬平方米，同比增幅分別為14.3%、13.4%和13.7%。
　　雖然三類城市的同比增速相差不大，但結合今年前11個月的土地儲備同比數據走勢來看，一線城市和三四線城市的土地儲備市場波動更加明顯，一定程度上體現出2018年房地產市場的整體熱度分布情況。
　　數據顯示，今年前11個月中，4個一線城市的土地儲備同比增速在6月份達到了全年的最高點35.8%，隨后快速降至10月份的9.4%，11月略微有提升至14.3%，但處于全年前11個月中的倒數第二低點。
　　類似的土地儲備市場情況也在64個三四線城市中得以體現。監測數據顯示，今年7月份三四線城市的土地儲備同比增幅達到26.8%后，整體收窄至11月份的13.7%，位居全年同比增幅的最低點。
　　相較之下，32個二線城市的土地儲備同比增幅則基本穩定在9%至15%左右，雖然自6月份之后，同比增幅也整體呈現出收窄的趨勢，但總體前11個月的增幅相對穩定。
　　21世紀經濟研究院分析師認為，土地儲備作為各地房地產市場發展的基礎要素，其市場趨勢一定程度上能夠體現出當地房地產市場的活躍程度。從宏觀上來看，今年前11個月房地產市場投資的熱度更加偏向于聚焦在一線城市和三四線城市之中。
　　究其原因，除了客觀上與地方招拍掛市場上的推地節奏影響之外，一線城市的土地儲備增幅變化較大，可能與其房地產市場的投資回報更加穩定，房企更愿意在市場風險相對更小的地方拿地有關。與此同時，對于三四線城市而言，當前棚改政策的推進，也使得不少城市成為房企入市拿地的主要市場驅動力。
　　一線城市去化周期最短
　　土地儲備去化周期也就是土地的存銷比，其與當地土地儲備總量和樓市成交情況密切相關，能夠直接反映出目前當地的房地產市場發展整體趨勢。
　　根據《100城市土地市場報告》監測的數據顯示，2018年11月，100個城市的土地儲備去化周期周期平均為18.6個月，這意味著按照目前商品房銷售節奏，百城的土地儲備需要18.6個月的時間才能消化，該數值相比10月份的平均18個月，有所提升。
　　21世紀經濟研究院分析師認為，從趨勢上來看，11月的全國百城土地儲備去化周期正走出此前13個月的歷史低位水平，總體保持著上揚的態勢。這通常與當前房地產市場交易行情的整體降溫趨勢有關，說明市場得到了有效地控制。
　　具體分城市來看，一、二、三四線城市的土地儲備去化周期分別為15.7、19.4和18.2個月。很顯然，一線城市的整體平均去化周期最短，部分二線城市和三線城市則面臨著土地儲備去化周期較長的壓力。
　　在統計的11月份全國100個監測城市中，張家口、石家莊、漳州、肇慶、九江、贛州、鄭州、徐州、岳陽、桂林和保定11個城市的土地儲備去化周期甚至都超過了36個月即三年時間，在當前城市購房政策總體偏緊的情況下，未來城市的土地儲備去化壓力較大。
　　與此同時，亦有多個城市的土地儲備去化周期十分之短，例如中山、丹東和清遠3城的土地儲備去化周期都低于5個月的時間。
　　21世紀經濟研究院分析師認為，此類城市面臨著市場供地不足和房企拿地動力不足的局面，長期來看，限于土地儲備量的不足，極易導致房地產市場整體供應量的滯后，使得此類城市的房價在短時間內易漲難跌。
　　除此之外，國內12個重點城市的土地儲備去化周期整體表現較為穩定。統計數據顯示，11月12個重點城市的平均土地儲備去化周期為18個月，接近于全國百城同期18.6個月的平均水平，其中去化周期最長的是南京達到了26個月，周期最短的是合肥為9個月。
　　需要關注的是，今年下半年以來，合肥的土地儲備去化周期呈現出明顯下降的趨勢，目前的土地儲備去化周期已經處于相對較短的水平中，應引起當地市場管理部門的重視。
　　21世紀經濟研究院分析師認為，鑒于當前房地產調控政策不放松的影響，樓市銷售繼續下行的市場背景下，未來不少城市的土地儲備去化周期依然會面臨著上行的局面。從結構上來看，類似合肥這樣的城市，當土地儲備去化周期低于一年的城市，供地節奏可適當加快，同時也需出臺相應的市場政策鼓勵房企拿地，增加此類城市的庫存量，以穩定市場供求與預期。