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??????? 馮侖:萬通集團創始人

??????? 對于絕大部分中國人來說，特別是還沒買房的人，房子是一種信仰，就像我們對家庭的信仰一樣，這是在長期的歷史文化沉淀中形成的。

??????? 很多人都在糾結「先上車」還是「再觀望」，最怕攢了很久的辛苦錢，最終沒有換來一套自己滿意的房子。

??????? 買房這么大的事兒，誰都不愿意「踩空」，也不愿意錯過好房。

??????? 而拿不定主意，首先是因為不知道政策還要怎么變、什么時候變、變了之后該怎么辦？

??????? 有時候，就怕買房計劃趕不上政策變化。

??????? 政策是我們買房的指向標，沒弄清政策的出臺邏輯、規律、決策空間、對房價的影響等問題，買房就沒有方向，就無從下手。

??????? 為什么有些人就能根據政策和新聞捕捉到有用的信息？如果買，是在一二線買還是在三四線買？剛需怎么計劃，投資又如何計劃？這些問題其實都和房產政策息息相關。

??????? 現下，政策頻繁變化，各省市地區的房產政策都不一樣，再加上貨幣政策、稅收政策、土地政策等，作為一個普通老百姓(603883,股吧)真的很難理解這些復雜的政策。

??????? 其實，買房或是賣房節點啊、時機啊，政府都已經告訴你了，線索就隱藏在政府出臺的政策里，只是大部分時候你讀不懂也看不懂這些政策罷了。

??????? 最近幾年所有的政策，都雜糅了政府管理房地產市場的技術和藝術，技術有它的邏輯和方法論。

??????? 那么，房地產政策出臺的邏輯是什么？一般有3大規律：

??????? 1.解決中低收入人群——解決公平問題；

??????? 2.關于經濟增長，具體說就是土地財政——解決國民經濟增長問題；

??????? 3.宏觀經濟調控政策——解決國民經濟協調發展和控制金融風險。

??????? 從第一個邏輯講，今后可能出的政策不會太多了。因為我們現在關于社會公平住房公平的這些政策，幾乎涵蓋到了每個領域。

??????? 比如說有年輕人的白領的公寓，長租公寓，也有低收入人群家庭的經濟適用房，還有廉租房，也還有關于改善性住房，針對這部分人的一些購買政策，我覺得這個政策相對已經體系完善了。

??????? 第二個邏輯政策上講的話，之前大概在99年到09年這十年政策非常多，主要是要刺激經濟成長，刺激城市化，刺激大家來買房，然后使住房消費成為拉動經濟的一個重要的牽引力。

??????? 但是由于經濟成長依賴土地財政，逐步形成了整個國民經濟的結構過分的依賴房地產金融的局面。

??????? 這樣子就出現了一個潛在的系統性的金融風險，所以這方面的刺激增長政策也不會怎么出了。

??????? 相反抑制的政策會很多，比如說要針對土地財政，那么怎么化解這個風險，抑制房地產的快速的土地供應，銷售，開發，金融支持，這些政策都會是反向的政策。

??????? 目的就是要去除土地財政這樣一種模式，化解系統性金融風險。

??????? 再一個背景就是我們整個的城鎮化的發展水平已超過50%，進入速度放緩的拐點，因此也進入到政策頻率降低的區間。

??????? 第三宏觀經濟的調控政策，化解房地產在高價位上大量的存量資產，同時也要處理好金融的系統的聯系。

??????? 在這種情況下，防范金融風險，既要用房地產發展來適度地保持國民經濟整體的發展水平，又要防范由于房地產市場的過熱帶來的系統性金融風險。

??????? 所謂限售、限購、限貸，所有這些東西都是抑制市場的交易，增大交易的制度成本，使交易越來越不容易，目的就是要平衡增長和風險。