行業資訊
??????? 最近，深圳的樓市又“火”了一把！
??不過，這回不是因為土豪搶新房的的“五千萬蹲”，而是關于斷供潮的流言。
??五千萬蹲：今年5月，深圳新盤招商千璽開盤，一條朋友圈刷屏：“在俺們老家，能夠拿出5000萬，都是人中龍鳳，出則前呼后擁，入則高朋滿座。而在深圳，你拿出5000萬出來買房，只能找個角落蹲一下。”
??斷供潮：最近，關于深圳大量房子被7折拍賣、斷供潮來襲的消息在坊間傳得沸沸揚揚。
??那么，其中真相究竟如何？
??中證君（ID：xhszzb）經過一番調研，嘗試給深圳樓市把了個脈，發現四大癥狀……
??癥狀一：
??成交的多數降價了
??11月12日，喬裝成買家的中證君（ID：xhszzb）來到深圳市福田區某大型房產中介，門口的報價牌上推出多套460萬元~750萬元的房源。
??中介工作人員告訴中證君（ID：xhszzb），該片區處福田區中心地帶，附近幾個小區均為花園小區，均價在7.5萬元/平方米左右。
??工作人員賀平（化名）向中證君（ID：xhszzb）大力推薦兩個“筍盤”（價格明顯低于市價的房源）。
??其中一個面積為74平方米，業主一開始掛出的目標轉讓價是490萬元。該房從9月份以來調過三次價，目前報出的底價是460萬元。“要不是業主急用錢，是不會報出這么低價格的，特別劃算。”賀平指著電腦上的調價記錄說道。
??另一個“筍盤”在同一小區二期，由于比較新，報價相對較高。72平方米的房子業主將報價調為500萬元。賀平指出，最近剛成交的同一棟樓、同一戶型的一套房子，成交價為525萬元。
貼在地面的小廣告，深圳某 60平方米小產權農民房急售。
??貼在地面的小廣告，深圳某 60平方米小產權農民房急售。
??這并非個別現象。
??中證君（ID：xhszzb）今年3月份到福田皇崗片區走訪，該片區有一套位于13樓的58平方米二居室，業主報價為410萬元，均價為7.07萬元/平方米。
??而目前，在同一小區有一套67平方米二居室在售，均價為6.27萬元/平方米。
??查看調價記錄發現，業主曾在10月7日調過一次價，總價從430萬元調至420萬元。
??“731新政之后，樓市冷淡一段時間，但最近陸續有成交，成交的房子大多數是業主降價過的。”賀平說道。
??對于業主降價，深圳貝殼研究院院長肖小平指出，首先，“成交量決定價格”，成交量持續處于較為低迷的水平，價格已經出現了松動，實際的成交中，議價 5%都較為常見；其次，短期價格回落預期形成，買賣雙方的博弈中，讓價才能吸引關注、推動成交；第三，房源消化少，在售庫存房源增加，供需矛盾緩和，業主之間存在競爭，急售的勢必會“降價促成交”。
??“業主降價，其實也是說明預期在調整。實際上，業主過去是有幻想的，認為房價會重新反彈，但現在繼續下跌，而其又需要換房，所以降價也是一個無奈的選擇。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說道。
??但是，明顯低于市場價的“筍盤”并不多。
??“感覺‘筍盤’沒有明顯增加，過一陣才會有少量出來。”另一位中介吳雙（化名）告訴中證君（ID：xhszzb），“這兩個月二手房市場行情確實不太好，前兩個月帶客量大約下滑30%。”
??中介門店確實比較冷清，中證君（ID：xhszzb）在門店停留的40多分鐘時間里，并沒有客戶到訪門店。
??癥狀二：
??剛需成“大爺”
??“最近賣房的多，買房的少，看房的多，成交的少，大家的觀望的情緒都比較重”，吳雙說道。
??“遲遲不肯下手的原因在于市場環境不好。加上樓市最近成交比較冷淡，群眾有買漲不買跌的習慣。還有就是大家都在等‘筍盤’。”
??周鵬（化名）是一名剛需族。他的需求是找福田區或南山區的自住兩居室，預算在400萬元左右。他在深圳看房已經有兩年多了，之前是覺得房價太高，現在則是在找時機。
??“目前市場比較低迷，也不知房產稅政策什么時候出臺。前景不明朗，大家肯定保持觀望。”他說，“如果比平均市場掛牌價低30萬元左右，還是可以接受的。”
??“但無論如何，還是會按個人的實際承受能力買房，不會放大杠桿。”周鵬說道。
??“現在剛需才是大爺。”
??癥狀三：
??囤房一族壓力山大
??前段時間，坊間傳出深圳由于斷供潮導致市面出現大量司法拍賣房。
??但是，據相關媒體報道，深圳司法拍賣的房源出現明顯增加的主要原因，是年內加大了司法網拍的推廣力度，網上錄入的拍賣房源增加。
??深圳市中級人民法院的數據顯示，近半年以來司法拍賣的房源增加了50%左右，成交率達到91.99%。
??這些房源被拍賣的原因，主要是強制拍賣用于清償債務。其中，企業房源尤其住宅類企業房源很少，絕大多數均為個人房源。至于因為斷供導致房源被拍賣的比例，目前并無確切數據。
??斷供潮是否來臨很難判斷，但是投資客的資金壓力卻顯而易見。
??深圳福田某小貸公司合伙人劉凡（化名）告訴中證君（ID：xhszzb）：“我阿姨在深圳有十幾套房，小的四五百萬元，大的上千萬元，每個月至少要還三十多萬元的貸款，還貸壓力巨大。之前做生意還能填一些錢進去，現在生意不景氣，扛不住時只好出手一兩套。可要命的是，她手上大多數是大戶型、總價高，現在這種行情不好出手。”
??與已經斷供的投資客相比，劉凡阿姨的境況已經比較好了。
??深圳某民間借貸公司負責人陳力（化名）告訴中證君（ID：xhszzb），他們公司有一項業務就是幫助客戶解封查封房。
??“找上門讓我們幫忙解封房子的客戶，大多數已經斷供了。”他說。
??華南某大型律師事務所律師指出，查封是指有權采取查封措施的國家機關對公民、法人或其他組織的動產、不動產及其他財產權采取的限制處分的行為。
??常見的容易導致查封房屋情形包括：交易房屋存在高額抵押；產權不明導致糾紛的房屋；產權人涉及惡意轉移、變賣房產等。
??“從去年年底以來，找我們做查封房的客戶明顯變多了，大概增加了七八成。”陳力表示。
??當中證君（ID：xhszzb）向其詢問確切數據時，他表示，公司對接手的查封房數據沒有相關統計，行業內相關數據也并不透明，因此無具體數據。
??陳力還透露了公司運作查封房的套路：委托人找上門后，公司會借錢給委托人解決欠款問題，并幫助其把查封房解封，解封后幫助其處理房子遺留的所有問題。之后再將房子抵押給銀行，從中收取傭金及手續費。
??“去年還敢做一些，但今年完全不敢做了，因為沒有空間。”陳力說道。
??他所指的“空間”是，公司幫委托人解封被查封房后，抵押給銀行拿到的款項減去借給委托人欠款的余額。
??陳力給中證君（ID：xhszzb）舉例解釋，比如一套房子市價200萬元，委托人欠款100萬元，公司借給委托人100萬元解封房子并處理完后續問題，再將房子抵押給銀行拿到140萬元，中間還有40萬元（空間）可以用于手續費及傭金。這樣的“空間”是夠的。
??陳力說： “今年接手的案子，客戶的信用卡、花唄等征信記錄比較差，有些甚至出現逾期還款記錄（逾期兩月以上），這樣的房子之后很難抵押給銀行，我們就不做了。”
??“另外，還有一些客戶的案子在同行其他公司之間轉來轉去，最后沒剩什么‘空間’了。”陳力說。
??細細算來，整個過程下來，委托人被借貸公司抽走許多費用，似乎比房產被拍賣還不劃算。
??對此，陳力解釋道，房子被拍賣的話，一般7折起拍，雖然最終會溢價成交，但一般低于市場價，而且因為法拍房的權屬有瑕疵容易導致流拍，流拍之后還得降價。因此，部分斷供投資者會選擇找小貸公司。
??對于此類投資客爆倉現象，嚴躍進指出，這說明投資客的資金投向很多，包括股市等。如果股票市場低迷，很多投資客的資金壓力會比較大。總體上看，剛需購房一般風險小，而所謂通過不斷配資或融資的方式進入房地產市場的，當前房地產市場降溫的趨勢下，肯定是有壓力的。
??癥狀四：
??成交量價走低
??政策預期不明朗，購房者觀望情緒濃厚，樓市成交量價均走低。
??深圳規劃國土委數據顯示，10月二手房網簽 4524 套，環比下降 17.6%。
??肖小平指出，調控后房價松動，看空的預期增加，置業者購買決策猶豫，是成交較為低迷的重要原因。
??從全國情況來看，中原地產研究中心統計數據顯示，金九銀十成色不足，大部分熱點城市成交均出現了環比的下行。20個熱點城市合計成交1448萬平米，環比下調11%。一二線熱點城市庫存出現了上升的現象，最典型的北京累計庫存增加超過萬套。
??中原地產首席分析師張大偉指出，從全國熱點城市看，因為有大量的房源供應，各種調控政策也繼續嚴格執行。在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場高溫后，后續市場將逐漸進入供應加量周期。
??價格方面，深圳貝殼研究院數據顯示，10月樣本樓盤均價為 58429 元/平方米， 環比下跌 0.6%，同比上漲 4.7%，漲幅縮減。
??此外，10 月用于編制指數的 100 個熱點樣本樓盤中， 上漲樣本占比 27%， 基本持平；下跌樣本占 37%，明顯擴大；持平樣本占比縮減至 36%。 總體看，下跌樣本占比大于上漲樣本，而上漲樣本占比為近一年來的最低值，由此可見房價下跌的狀況。
??“對于樓市后續走勢，要看政策松動的時間和程度。市場若不好有可能松動，但松動也基本上是以二三線為主，一線城市即便是松動，大概率也是在貸款政策上有調整，限購政策松動的可能性不大。”嚴躍進說，“從二手房交易的情況看，后市比較低迷，因此市場目前依然維持降溫或沒有反彈的判斷。”
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