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??????? 經(jīng)歷了長(zhǎng)期去庫(kù)存進(jìn)程的房地產(chǎn)業(yè)，正在悄然進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存的階段。

??根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至今年上半年末，110家A股上市房企的存貨為4.77萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)4300億，增幅約為9%。其中，大中型房企的存貨規(guī)模有明顯提升。

??在城市層面，作為昔日去庫(kù)存“重鎮(zhèn)”的呼和浩特，近日發(fā)文強(qiáng)調(diào)“全面停止去庫(kù)存調(diào)控措施”。長(zhǎng)春也于8月29日發(fā)布通知，取消棚改項(xiàng)目貨幣化安置購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)有條件的棚改項(xiàng)目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。這些措施均反映出部分城市庫(kù)存不足的現(xiàn)狀。

??經(jīng)過(guò)兩年的去庫(kù)存進(jìn)程，樓市整體庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)大幅下降。作為重要的市場(chǎng)主體，房企和地方政府都開(kāi)始意識(shí)到這一變化。分析人士認(rèn)為，補(bǔ)庫(kù)存進(jìn)程的開(kāi)啟，意味著一個(gè)新的市場(chǎng)周期開(kāi)始醞釀。不同的是，在經(jīng)過(guò)嚴(yán)厲調(diào)控之后，如今市場(chǎng)各方都已趨于冷靜。

??住宅去庫(kù)存轉(zhuǎn)向

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至今年7月末，全國(guó)商品房待售面積為54428萬(wàn)平方米。不僅創(chuàng)下近48個(gè)月的新低，與最高點(diǎn)時(shí)（超過(guò)7億平方米）相比，下降了近3成。

??其中，住宅待售面積僅為26869萬(wàn)平方米。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，這一規(guī)模僅相當(dāng)于2017年商品住宅銷(xiāo)售面積的18.6%。“換句話說(shuō)，按待售面積計(jì)算，住宅庫(kù)存去化周期只有2.2個(gè)月。”

??歐陽(yáng)捷說(shuō)，就全國(guó)整體來(lái)看，商品住宅去庫(kù)存策略需要調(diào)整并且正在調(diào)整為補(bǔ)庫(kù)存了。

??在始于2015年末的這輪“去庫(kù)存”中，棚改貨幣化安置也是重要手段。就在長(zhǎng)春取消棚改貨幣化安置之前，中國(guó)人民銀行武漢分行行長(zhǎng)王玉玲已經(jīng)撰文指出這一問(wèn)題。

??王玉玲的文章發(fā)表在《中國(guó)金融》上，文章稱(chēng)，“從H省79個(gè)市、縣目前商品住房平均消化周期的情況看，已不存在去庫(kù)存壓力。2018年5月末，79個(gè)市、縣中，平均消化周期低于12個(gè)月的城市有73個(gè)，高于12個(gè)月的只剩下6個(gè)，且?guī)缀醵荚谄h(yuǎn)山區(qū)。”她還建議，貨幣化安置作為本輪去庫(kù)存的一種手段，其任務(wù)已基本終結(jié)，應(yīng)考慮適時(shí)退出。

??房企是此輪去庫(kù)存進(jìn)程的最大受益者。2016年和2017年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模連續(xù)兩年創(chuàng)歷史新高。多數(shù)上市房企也實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng)，行業(yè)平均利潤(rùn)率也有所提升。

??但一個(gè)相悖在于，在行業(yè)的庫(kù)存規(guī)模下滑的同時(shí)，上市房企的存貨規(guī)模卻在增長(zhǎng)。

??根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至今年上半年，110家A股上市房企的存貨為4.77萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)4300億，增幅約為9%。與2016年末的水平相比，增幅約為28%。

??上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這種反差并不矛盾。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以“待售面積”作為庫(kù)存的統(tǒng)計(jì)口徑，意指已竣工但未銷(xiāo)售的部分。而A股的“存貨”指標(biāo)，既包括土地儲(chǔ)備，也包括已開(kāi)工和竣工未售部分。因口徑不同，兩者并不具備可比性。但這也側(cè)面反映出房企補(bǔ)庫(kù)存的積極性很高。

??但他同時(shí)表示，上市房企的存貨水平能否反映出行業(yè)現(xiàn)狀還有待商榷。因?yàn)樯鲜蟹科蠖酁樾袠I(yè)里的頭部企業(yè)，隨著行業(yè)集中度的提高，頭部房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模和市占率的提高并不意外。

??事實(shí)上，在納入統(tǒng)計(jì)的110家A股房企中，分化現(xiàn)象已經(jīng)存在。截至今年上半年，有45家房企的存貨規(guī)模低于去年年末的水平，其中以中小企業(yè)為主。

??補(bǔ)庫(kù)存時(shí)機(jī)趨于成熟

??無(wú)論規(guī)模大小，對(duì)于任何一家有業(yè)績(jī)?cè)V求的房企來(lái)說(shuō)，補(bǔ)庫(kù)存都是重要的戰(zhàn)略。

??8月28日，合景泰富在香港舉行中期業(yè)績(jī)會(huì)。集團(tuán)主席孔健岷表示，現(xiàn)在是拿地的好時(shí)機(jī)?！耙?yàn)楝F(xiàn)在拿地相對(duì)來(lái)講比較劃算，很多是底價(jià)成交。”合景泰富地產(chǎn)業(yè)務(wù)首席執(zhí)行官蔡風(fēng)佳進(jìn)一步補(bǔ)充道，“以前都是搶地，現(xiàn)在變成選地?！?/p>

??無(wú)獨(dú)有偶，大悅城地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)許漢平也在此前的業(yè)績(jī)會(huì)上透露，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前是拿項(xiàng)目的好時(shí)機(jī)。

??隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)規(guī)模的追求再度成為行業(yè)主旋律。易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至目前，有超過(guò)六十多家的房企提出了近一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億的計(jì)劃，多為中型規(guī)模房企。

??部分企業(yè)已經(jīng)著手補(bǔ)充庫(kù)存。如新城控股在2016年末的存貨規(guī)模為395億元，到2017年末就增至764億元，增幅接近100%。截至今年上半年末，新城控股的存貨規(guī)模再度躍升到1054億元。

??相比之前，如今的補(bǔ)庫(kù)存時(shí)機(jī)似乎更為成熟。

??與合景泰富管理層的觀點(diǎn)類(lèi)似，歐陽(yáng)捷也認(rèn)為“現(xiàn)在正是淘好地的季節(jié)”。原因在于，樓市調(diào)控的持續(xù)深入，正在倒逼土地價(jià)格下調(diào)。而在經(jīng)過(guò)“大浪淘沙”后，實(shí)力不足的中小房企被擋在門(mén)外，品牌大房企則迎來(lái)“有序競(jìng)爭(zhēng)、理性拿地”的最好機(jī)會(huì)。

??有統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年7月，一線城市流拍土地11宗，二線城市流拍102宗，三線城市流拍315宗，數(shù)量均高于去年同期。分析人士普遍認(rèn)為，這一方面是由于土地出讓條件愈加苛刻，另一方面則在于企業(yè)正趨于理性。

??歐陽(yáng)捷認(rèn)為，企業(yè)的理性還體現(xiàn)在區(qū)域選擇上。對(duì)于如何“淘好地”，他認(rèn)為，一線城市特別要謹(jǐn)慎；二線城市冷靜尋機(jī)會(huì)；三四線城市看準(zhǔn)做深耕。

??恒大則選擇回避四線城市。恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示，恒大的土地儲(chǔ)備目標(biāo)主要是覆蓋中國(guó)的一二線城市以及部分三線城市，四線不準(zhǔn)備去，保證項(xiàng)目的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，除土地招拍掛市場(chǎng)外，并購(gòu)市場(chǎng)也會(huì)繼續(xù)活躍，從而為企業(yè)提供更多的擴(kuò)張機(jī)會(huì)。

??他表示，除房企外，很多城市也將進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段，包括積極供地和進(jìn)行限購(gòu)等措施都會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。補(bǔ)庫(kù)存進(jìn)程的開(kāi)啟，意味著一個(gè)新的市場(chǎng)周期開(kāi)始醞釀。在市場(chǎng)各方都趨于冷靜的情況下，這個(gè)過(guò)程會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。