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??????? 一場備受關(guān)注的土地拍賣讓原本就敏感的樓市戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。近日，山西太原8宗區(qū)域絕佳、原本有望拍出地王的土地全部流拍，這一大冷門讓還期待樓市繼續(xù)大踏步前進(jìn)的人如墜冰窖。

??在全國樓市大調(diào)整的環(huán)境下，太原遇到的情況并非特例。從今年的四五月份開始，土拍市場遇冷的消息不斷爆出，隨后廈門幾宗放在去年開發(fā)商要瘋搶的地塊，幾乎底價(jià)出讓，而且價(jià)格腰斬，地價(jià)大跌的消息更是讓不少人驚呼“廈門將推倒多米諾骨牌的第一張”。此后上海市中心宅地流拍，杭州良渚地塊競拍前一天撤銷出讓，佛山金融高新區(qū)以北地塊無人競價(jià)，合肥土地競拍可分期付款等消息此起彼伏，土地市場仿佛遇到了冷空氣，驟然降溫！

??據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2018年前7個(gè)月，全國土地流拍數(shù)量高達(dá)796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計(jì)流拍629宗。如果計(jì)入8月份以來浙江嘉興、山西太原等地的流拍數(shù)據(jù)，今年以來，全國房地產(chǎn)市場土地流拍數(shù)量超過了800宗，創(chuàng)下了2014年以來的歷史峰值，2014年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數(shù)為345宗。

??除了流拍數(shù)量出人意料，土拍成交時(shí)的低溢價(jià)率也讓人不解。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，上半年全國300個(gè)城市各類用地溢價(jià)率為20.2%，較去年同期下降15.6個(gè)百分點(diǎn)。低價(jià)或者底價(jià)成交已經(jīng)成為不少地方土拍的常態(tài)，甚至有的城市，為了不打擊土拍行情，直接宣布“報(bào)名不足，取消拍賣”。

??房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2015年以來的暴漲后，這波上漲周期已經(jīng)長達(dá)38個(gè)月，刷新了中國房地產(chǎn)歷史上漲周期最長歷史。龍頭房企年銷售連續(xù)破2000億、3000億、4000億、5000億大關(guān)，盡管萬科在2014年就曾喊出“房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代”，但人都是健忘的，特別是在樓市的賬面財(cái)富暴漲的情況下，當(dāng)2014年樓市萬馬齊喑的時(shí)候，有誰會(huì)想到幾個(gè)月后隨著股市的大漲帶動(dòng)樓市的躁動(dòng)呢？

??2018年，又開始了流拍潮，樓市的新周期又要開始了嗎？

??太原“史詩級(jí)”流拍，常態(tài)還是特例？

??這一次土拍市場地震之所以引起強(qiáng)烈關(guān)注，太原此次被稱為“史詩級(jí)”的流拍是導(dǎo)火索。究其原因，在于太原此次出讓的8宗地區(qū)域優(yōu)勢非常好，交通便捷、配套齊全、周邊二手房價(jià)格已超過1.2萬元/平方米。從用地性質(zhì)來看，涵蓋了住宅、商業(yè)、小學(xué)、托幼、養(yǎng)老設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等，一旦建成，將是新的商業(yè)住宅中心。而就是這樣開拍前被普遍看好的優(yōu)質(zhì)地塊，竟全部流拍，跌破了所有人的眼鏡。

??不過，隨著媒體的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)流拍也并不奇怪了。根據(jù)中房報(bào)記者的調(diào)查，從大環(huán)境來看，太原因?yàn)檎哒{(diào)控，沒有支柱產(chǎn)業(yè)、留不住人才，沒有好的營商環(huán)境；直接原因是出讓價(jià)格太高，起拍樓面價(jià)為3223~5143元/平方米，均價(jià)4550元/平方米，較周邊板塊平均水平高，而且總起拍價(jià)高達(dá)130.8億元，在當(dāng)下融資環(huán)境趨緊、房企普遍資金緊張的情況下，要拿出如此海量的資金壓力不小。特別這次拍賣，并沒有吸引萬科、恒大、富力、保利等房企巨頭參與，其他中小房企跟著觀望也就可以理解了。

??如果說高價(jià)格以及后續(xù)開發(fā)的高成本是造成此次太原土拍的直接原因，那么從2013年起，太原瘋狂的土拍造成如今市場的飽和應(yīng)該是根本原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)，太原自2013年開始棚改以來，就引入全國30多家規(guī)模房企開啟了賣地模式，僅2013年就成交126宗土地。從近三年來看，2016年，太原市土地市場成交46宗土地，成交金額達(dá)106億元；2017年太原土拍金額達(dá)到265.3億元；2018年上半年，太原共計(jì)成交46宗地。經(jīng)過了長達(dá)6年的買買買，在太原的主流房企基本上已經(jīng)拿到了足夠多的儲(chǔ)備用地，在房企降低杠桿、減少債務(wù)的共識(shí)下，流拍也就不意外了。

??而太原的情況，也是今天很多城市的縮影。同樣是中部省會(huì)城市，2017年南昌全市（含四縣區(qū)）全年供應(yīng)各類國有建設(shè)用地282宗，供應(yīng)面積24942.79畝，成交各類國有建設(shè)用地252宗，成交面積23009.93畝。在這一輪的房地產(chǎn)行情中，在土地財(cái)政的刺激下，地方政府的賣地?zé)崆楦邼q，用以緩解財(cái)政壓力，特別是中央棚改資金的助推，從2013年開始，以恒大、碧桂園等為代表的品牌房企早已經(jīng)大量囤地，遇到市場行情不好，收縮避險(xiǎn)也正常。

??根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2018年1-7月，土地市場爭奪維持強(qiáng)者恒強(qiáng)局面，銷售前十房企拿地貨值占百強(qiáng)集中度為54%，恒大、碧桂園和萬科新增土地貨值分別達(dá)到了7731.6億元、7254億元和3946.7億元，均較去年同期大幅增長。TOP30房企中，旭輝、中南、中梁等企業(yè)仍在積極拿地、擴(kuò)充土儲(chǔ)。從投資區(qū)域來看，前7月房企新增土儲(chǔ)6成位于三四線，二線城市則以上半年較為火熱的中西部為主。

??從長期來看，中央“去杠桿”大趨勢未變、行業(yè)格局分化的本質(zhì)未變。為了解決前期政策刺激過度帶來的房地產(chǎn)庫存問題，政府近幾年提高棚改貨幣化安置比例，刺激了中小城市房地產(chǎn)市場的短期“繁榮”。隨著三四線城市去庫存接近尾聲，中央棚改的放緩，不少房企都在調(diào)整策略，對(duì)三四線城市的投資進(jìn)行了調(diào)整，特別是下半年以來經(jīng)濟(jì)下行的壓力增大，資金壓力增加，像太原這樣的中部城市很自然也在調(diào)整之列。從這個(gè)角度看，這是房企回避在三四線城市非理性的投資行為，非常具有代表性。

??新周期開始了？

??從目前的房地產(chǎn)行情來看，2018年前8個(gè)月雖然流拍的土地達(dá)到了峰值，但與2014年那場土地流拍潮有本質(zhì)區(qū)別。中信建投證券分析師陳慎、劉璐認(rèn)為，2014年的土地流拍主要是因?yàn)槭袌鲣N售低迷導(dǎo)致開放商拿地能力與意愿減弱；這一次房產(chǎn)銷售相對(duì)穩(wěn)定，流拍增加主要是房企基于利潤率及去杠桿下的理性選擇。

??從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看也可以驗(yàn)證。2018年1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)顯示，1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長10.2%；商品房銷售面積89990萬平方米，同比增長4.2%，增速比1-6月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。在2018年全國調(diào)控?cái)?shù)據(jù)同樣達(dá)到峰值的情況下，供給端不但沒有下降，反而保持了兩位數(shù)水平的高漲，說明目前的房地產(chǎn)開發(fā)依然處于較為積極的狀態(tài)。

??但對(duì)那些等待著樓市下行抄底的人來說，當(dāng)下情況也需要注意。房地產(chǎn)投資主要包括兩塊，一塊是建筑安裝投資，另一塊是土地購置費(fèi)。從2017年初以來建筑安裝投資增速就一直在大幅下滑，今年前七個(gè)月同比下降了4.1%。而土地購置費(fèi)增速則一直在走高，前七個(gè)月同比增幅高達(dá)72%，是推升房地產(chǎn)投資整體增速的主力。也就是說，房企買地的熱情高，但是開發(fā)卻保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。

??對(duì)市場來說，當(dāng)下土地市場轉(zhuǎn)冷是好事，如果成交量在限價(jià)限購的情況下仍然不斷高漲，價(jià)格得不到控制，反而會(huì)引發(fā)踩踏。在國家政策的調(diào)控下，宏觀經(jīng)濟(jì)下行，如果資金仍流入地產(chǎn)行業(yè)，誰都不踏實(shí)。

??而且更重要的是，自2013年以來的棚改貨幣化安置，主要是為了降庫存。李迅雷認(rèn)為，目前中小城市的庫存已經(jīng)通過棚改貨幣化安置消化得差不多了，基本上降到了2014年左右的水平，如果這個(gè)時(shí)候中小城市再因?yàn)槎唐谡叽碳淼姆康禺a(chǎn)市場火熱而增加投資，似乎有悖于政策的初衷。

??趁著這時(shí)候，開發(fā)商應(yīng)該重質(zhì)量，重利潤，合理規(guī)劃開發(fā)計(jì)劃，好好消化前幾年狂飆突進(jìn)時(shí)拿的地。